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Vermietung an Angehörige, die untervermieten

16.01.2013 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Wir besitzen eine 3-Zimmer-Wohnung (75qm), die unsere Tochter mit 2 weiteren Untermietern (als Studenten WG) bewohnen wird. Die Wohnung und die einzelnen Zimmer werde ich möbliert vermieten. Hierzu schließe ich einen Mietvertrag mit der Tochter als Hauptmieter ab, meine Tochter wiederum schließt die Untermietverträge ab.

Die Wohnfläche der 3 Zimmer beträgt 42 qm zuzüglich 33 qm gemeinschaftliche Fläche (Küche , Diele, Bad etc.)
Ich beabsichtige meiner Tochter ein Zimmer und 1/3 der gemeinschaftlichen Fläche
zu 66% der ortsüblichen Vergleichs-Miete (Kaltmiete und Betriebskosten) zu vermieten. Die beiden Untermieter zahlen analog die ortsübliche Miete plus Zuschlag für die Möblierung.
Da meine Tochter der Hauptmieter ist, habe ich diese Vorgehensweise in ihrem Mietvertrag wie folgt dargestellt:

Zitat:
Die Gesamtmiete setzt sich aus folgenden Einzelmieten zusammen:
Tochter : 450,- x 0,66 = 300,- €
Untermieter 1: 400- €
Untermieter 2: 300,- €
Gesamtmiete 1.000- €t
Falls ein Zimmer temporär nicht untervermietet werden kann und leer steht (z.B. bei Mieterwechsel), ist der Hauptmieter berechtigt, die Gesamtmiete entsprechend zu reduzieren. Die mtl. Einzelmieten des Hauptmieters oder des anderen Untermieters bleiben unverändert. Der Vermieter trägt diese Leerstands-Kosten und das damit verbundene wirtschaftliche Vermietungsrisiko. Dieses Risiko ist in den mtl. Mieten einkalkuliert.
Der Hauptmieter ist jedoch für die Vermietung verantwortlich.
Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die anteilige Miete sowie Betriebskosten für den vom Hauptmieter bewohnten Bereich 66% betragen und bei Änderung des Mietspiegels angepasst wird. Die Überprüfung findet jährlich statt.

Somit hat unsere Tochter keine Einnahmen oder Verluste aus der Vermietung und benötigt keine Steuererklärung.
Die Versteuerung erfolgt bei mir.

Frage 1: Akzeptiert das Finanzamt eine solche Vertragsgestaltung oder was müsste vertraglich angepasst werden?

Frage 2: Wäre es alternativ besser, meiner Tochter die ganze Wohnung zu 66% des ortsüblichen Mietspiegels zu vermieten und sie untervermietet das dann zu den gegenwärtigen Marktpreisen mit entsprechender Versteuerung des Gewinns aus den Untermietverträgen? Ich würde dann nur meine effektiven Mieteinnahmen/-Verluste aus dem Vertrag mit meiner Tochter versteuern. Ist dieses steuerrechtlich möglich oder Gestaltungsmißbrauch?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Das Ihre Tochter keine Steuererklärung abgeben muss, bei der ursprünglich angedachten Konstellation, dass Ihre Tochter als Hauptmieterin mit den Untermieterinnnen einen Vertrag abschließt, ist ein Irrglaube. Sie generiert Einnahmen, auch wenn Sie das Geld an Sie weiterleitet. Etwas anderes wäre es, wenn Ihre Tochter in Ihrer Vollmacht die Untermietverträge abschließt, also Sie Vertragspartei werden und Sie auch Einnahmen (direkt) erhalten.
2. Der angedachte Weg unter 2. ist sicherlich der steuerlich "bessere" Weg. Auch wenn ich nicht weiß, wann Sie die Totalgewinnprognose erreichen. GGfs. macht es Sinn, dass sowohl bei Ihnen als auch Ihrer Tochter exakt durchzurechnen, welche Konstellation steuerlich "günstiger" ist. Es macht zb nicht unbedingt Sinn, wenn Ihre Tochter Verluste erzielt, die sich nicht steuerlich nutzen lassen oder erst in ferner Zukunft, da Ihre Tochter keine Einnahmen hat.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 16.01.2013 | 20:30

Sehr geehrter Herr Anwalt,

Meine 1. Frage hinsichtlich der Akzeptanz des Finanzamtes zu der vorbeschriebenen Vertragsgestaltung ist noch nicht beantwortet worden.
Ihrer Antwort zu Frage 2 entnehme ich, dass das in der beschriebenen Form steuerrechtlich möglich wäre und damit kein Gestaltungsmißbrauch vorliegt. Ist dem so?

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.01.2013 | 23:30

1. Wie gesagt, eine solche Vertragsgestaltung würde das Finanzamt nicht akzeptieren. Dies aus verschiedenen Gründen, insbesondere weil es unüblich ist, dass die Miete reduziert wird, wenn die anderen Zimmer nicht untervermietet werden (können) bzw. leer stehen. Unter fremden Dritten wäre dies nicht üblich. Für die Gebrauchsüberlassung wird ein fester Mietzins entrichtet auf der Grundlage eines Vertrages nur zwischen Ihnen und Ihrer Tochter.

2. Ja, bei dieser Gestaltung liegt kein Gestaltungsmißbrauch vor. Dies ist möglich. Das Mietverhältnis muss wie mit einem fremden Dritten zwischen Ihnen und Ihrer Tochter durchgeführt werden. Ob dann Ihre Tochter Zimmer untervermietet auf der Grundlage eines zwischen Ihrer Tochter und den jeweiligen Untermietern geschlossenen Vertrag spielt keine Rolle. Die Einnahmen Ihrer Tochter aus der Untervermietung einzelner Zimmer hat diese allerdings steuerlich zu deklarieren und zu versteuern.

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