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Mietfreie Wohnung für Mutter ohne Steuernachzahlung

| 19.03.2019 19:55 |
Preis: 60,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Hallo !
Folgendes Problem liegt vor: meine Mutter sollte nach dem Tod meines Vater in 2016 nicht mehr allein in dem großen Einfamilienhaus bleiben. In unserem Mehrparteienhaus, in dem ich bereits eine ETW gekauft habe, wurde eine Wohnung frei, allerdings nicht zur Miete. Ich habe daraufhin die Wohnung gekauft mit der Absicht, diese an meine Mutter zu vermieten.
Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages bin ich zum Lohnsteuerhilfeverein gegangen, um mich beraten zu lassen. Mein ausdrücklicher Wunsch hierbei war, dass ich keinen Gewinn, aber auch kein Minus (Steuernachzahlung) durch die Wohnung mache. Der Mietvertrag wurde erstellt und war u.a. Basis für die Berechnung des Bankkredites, liegt bei der Bank vor. Wir hatten die Miete wie folgt errechnet: 250 EUR Darlehensrückzahlung plus Hausgeld (alle Umlage – und nicht umlagefähigen Kosten mit Strom, Wasser, Heizung über die Hausverwaltung). Nach Abzug der Kosten/des Verbrauches bleiben also die 250 EUR Darlehensrückzahlung, wovon nur die Zinsen absetzbar sind. DIESE Information lag mir bei Mietpreisfestlegung leider nicht vor, trotz Beratung des Hilfevereins.

Aufgrund von Renovierungsarbeiten im Bad meiner Mutter sowie meiner Wohnung zog sich das Thema Einkommenssteuererklärung hin, so dass wir erst im April 2018 wieder zum Hilfeverein gegangen sind. Die Beraterin hat die Erklärungen für beide Jahre (mit erheblicher Verzögerung aus gesundheitlichen Gründen) nun endlich erstellt. Für 2016 errechnet sie eine Rückzahlung von ca. 150 EUR, für 2017 jedoch eine saftige Nachzahlung von über 1.200 EUR ! Nachdem die ganze Beratung und Abwicklung so schlecht war und die Einreichung erst nach telefonischem Nachfassen angestoßen wurde ( Zitat der Dame „ Machen sie sich keine Sorgen, ich habe eine Nachfrist beantragt"), war ich nun dermaßen verunsichert, dass ich das Ganze an anderer Stelle noch einmal gegenprüfen lassen wollte.
Durch eine Kollegin bin ich an eine Sachbearbeiterin beim Steuerberater gekommen, die meine Unterlagen und die Steuererklärung geprüft und als rechnerisch richtig befunden hat. Ihrer Einschätzung nach war jedoch die Beratung von Grund auf falsch, so, wie wir die Miete und die Kosten festgelegt haben, ist immer eine jährliche Nachzahlung um die 1.000 EUR zu erwarten.
Nach viel Kopfzerbrechen und erneuter Erklärung, dass ich die Wohnung nie gekauft hätte, wenn meine Mutter nicht in meine Nähe gesollt hätte und ich wirklich nicht draufzahlen möchte, formte sich folgende Idee:

Ich bin bisher nie aufgefordert worden, eine Erklärung zu machen und habe auch nie eine aus eigenem Antrieb erstellt. Bei mir gab es nie was abzusetzen, auch nicht durch den Kauf der ersten Wohnung. Nun hat mir die Freundin meiner Kollegin erläutert, dass das Problem die Mieteinnahmen sind. Würde ich meiner Mutter die Wohnung mietfrei überlassen und ihr nur die Verbrauchskosten (Heizung, Wasser, Strom etc.) in Rechnung stellen, hätte ich kein zusätzliches zu versteuerndes Einkommen. Dies habe ich in diversen Artikeln im Internet auch so gefunden.
Nun ist unsere Idee, dass ich meiner Mutter die Miete erlasse (auch rückwirkend ?) und sie nur die Verbrauchskosten trägt. Der Restbetrag, der aktuell als „Gewinn" und somit zu versteuern anfällt (250 EUR Darlehensrückzahlung) deckt einen monatlichen Sparbetrag meinerseits. Diesen würde ich dann einfach umwandeln und ihn statt auf meinem Tagesgeldkonto anzusparen, als Darlehensrückzahlung nehmen.
Zwar hätte ich dadurch auch einen Mehraufwand, aber ja nur, solange meine Mutter in dieser Wohnung lebt. Außerdem ist die Wohnung irgendwann abbezahlt und mein Eigentum, kann also wie mein Sparen als zusätzliche Altersvorsorge laufen.
Die bisher gezahlte Miete meiner Mutter, die monatlich (auch als Miete ausgezeichnet!) auf meinem Konto eingeht, würden wir entsprechend kürzen und „umwandeln" in die Rückzahlung für die Bad Renovierung, welche ich auf Wunsch meiner Mutter vorgenommen und in 2017 ausgelegt habe. Dies wollte sie mir in einer Summe zurückzahlen, das würde sich damit dann erübrigen. Den bestehenden Mietvertrag würden wir einfach zerreißen.
Meine Mutter und ich sind beide mit dieser Regelung einverstanden, allerding möchte ich ganz sicher gehen, dass wir nichts gesetzeswidriges machen bzw. niemand in ein paar Jahren kommen kann und sagt „Das habt ihr euch aber fein ausgedacht, das geht nur leider nicht weil...Paragraph XYZ….!".
Verstoßen wir hier gegen irgendwelche steuerrechtlichen Vorgaben ? Hat die Fristverlängerung des Lohnsteuerhilfevereins eine Auswirkung, wenn dann doch keine Erklärung kommt ? Kann/wird in ein paar Jahren geprüft, was auf meinem Kontoauszug steht bzw. ist das rechtlich bindend, wenn dort Miete steht ?
Oder wenn dies alles schwierig bis unmöglich ist, gibt es einen anderen - legalen - Weg, um aus dieser Misere rauszukommen ?
Ich hoffe, meine Angaben reichen zur Beurteilung meines Falles aus. Vielen Dank im voraus für ihre Antwort !
MFG


Einsatz editiert am 20.03.2019 19:40:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

um Ihnen einmal einen Überblick über die Zusammenhänge zu verschaffen, führe ich einmal aus wie folgt:

1.) Gestaltung

Die Gestaltung des Mietvertrages hätte auf zweierlei Weise erfolgen können. Zum einen wie Sie das gewählt haben. Es wird ein Mietvertrag geschlossen. Bei der Höhe besteht bei Angehörigen Gestaltungsspielraum, dennoch sollte die Miete ingesamt 66 Prozent der Warmmiete zu ortsüblichen Konditionen nicht unterschreiten. Bis zu dieser Grenze würden die Mieteinnahmen ( die geringeren ) voll versteuert, gleichzeitig aber denselben die Werbungskosten entgegen gehalten, zum Beispiel Abschreibungen etc. Diese Rechnung scheint bei Ihnen nicht aufgegangen zu sein, oder Ihr Konzept wurde vom FA so nicht aktzeptiert, so daß es zu einer Nachzahlung gekommen ist.

Die zweite und vielleicht sogar bessere Möglichkeit wäre gewesen, die Wohnung mietfrei zur Verfügung zu stellen und die damit verbundenen Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend zu machen. Das hätten Sie dann von Ihrem Einkommen abziehen können, so daß Sie hiermit Steuern gespart hätten.

2.) Heutige Handhabe

Im nachhinein auf die Mieteinnahmen zu verzichten, wäre unabhängig davon, ob dies auffallen würde oder nicht, steuerrechtlich unzulässig. Der Verzicht wäre privat bedingt, so daß Ihnen dann die Mieteinnahmen fiktiv zugerechnet werden würde. Ohne Gelderhalt würden Sie diese Zahlungen also zu versteuern haben. Davon würde ich eigentlich abrücken.

Ich würde dem Grund der Nachveranlagung einmal auf den Grund gehen, da ich diesen nicht so recht nachvollziehen kann. Denn: Die Rechnung wäre doch auch vom Lohnsteuerverein relativ einfach anzustrengen gewesen: Mieteinnahmen im Jahr ./. Werbungskosten = 0.

3.) Nachfrage

Vor diesem Verständnis mögen Sie nun einmal mit weiteren Erläuterungen und Fragen die Nachfrage tätigen, damit ich auf den Rest der offenen Fragen bei Ihnen dann einheitlich zurück kommen kann. TIP: Googeln Sie voher mal die außergewöhnlichen Belastungen, die auf jedem Portal einfach verständlich erklärt sind und sich eigentlich auch von alleine erklären! Unterhalt an Eltern kann gewährt werden und gleichzeitig bei der eigenen Steuerfestsetzung berücksichtigt werden, in Grenzen natürlich nur, aber die wären bei Ihnen wohl einzuhalten gewesen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2019 | 11:17

Sehr geehrter Herr Fricke,

vielen Dank für ihre Ausführungen. Ich weiß nicht, ob das für meinen Fall entscheidend ist, aber ich habe bisher noch nie eine Steuererklärung gemacht / machen müssen, d.h. ich habe bisher noch nie Miete abgesetzt/angeführt, da dieser Fall erst ab Dezember 2016 zum Tragen kommt.
Ich würde bei möglicher Umsetzung der o.g. Idee auch zukünftig einfach keine Steuererklärungen machen wollen und es so weiterlaufen lassen wie bisher, einzig, dass ich keine Miete mehr erhalte von meiner Mutter, sondern nur die Kostennachzahlung für Strom, Wasser und Heizung.
Wenn dies rückwirkend trotzdem nicht geht/nicht legal ist, darf man für die Zukunft eine Änderung vornehmen, sprich die angefallenen Steuern der letzten 2 Jahre bezahlen und dann ab 2018 die Wohnung auf offiziell mietfrei umändern ? Im schlechteren Fall die Miete reduzieren und anpassen ( 66% der ortsüblichen Miete) ?

Zum Thema außergewöhnliche Belastungen: ich finde unsere Situation leider nicht wieder. Meine Mutter bezieht eine gute Rente und ist auf Hilfe meinerseits nicht angewiesen, weder finanziell noch durch Aufgaben wie für sie Einkaufen, zum Arzt bringen etc.. Es entstehen somit auch keine weiteren Kosten für mich außer die dann fehlenden Mieteinnahmen. Aber habe ich nicht durch die Eigentumswohnung einen entsprechenden Gegenwert ?

Vielen Dank für ihre Antwort im voraus ! MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2019 | 11:59

Sehr geehrter Nachfragender,

von einer rückwirkenden Änderung würde ich absehen. Die Zukunft können Sie jederzeit anders gestalten, so wie Sie es schon angekündigt haben. Wenn Ihre Mutter nicht bedürftig ist, würden Sie bei den außergewöhnlichen Belastungen eh auf Widerstand seitens des FA stoßen.

Senken Sie die Miete auf das Minimum, aber beachten Sie eines: Mit der Einnahme von Mietzahlungen sind Sie gesetzlich zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Lassen Sie das den Verein erledigen und reduzieren Sie Einnahmen und Kosten auf ein Niveau, das im Ergebnis weder Verlust noch Gewinn ausweisen soll.

Das dürfte so gehen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Bewertung des Fragestellers 26.03.2019 | 12:11

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