Vermietung als Ferienwohnung

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die eingestellten Fragen, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Entscheidend ist zunächst, ob in Ihrer Teilungserklärung gewerbliche Nutzung ausgeschlossen ist. Ist dies der Fall, so ist eine derartige Nutzung untersagt. Aber auch in der von Ihnen geschilderten Konstellation tendierten die Gerichte früher sehr stark dazu, derartige Vermitungen zu unterbinden. Dies konnte seitens der anderen Eigentümer durch eine Unterlassungsklage durchgesetzt werden. Bei Zuwiderhandeln droht eine Geldstrafe bis zu 250.000 € oder Ordnungshaft. Die Gerichte argumentierten dahingehend, dass zwar jeder seine Wohnung unterschiedlich nutzen und auch vermieten könne, die Vermietung als Ferienunterkunft an ständig wechselnde Nutzer aber mit dieser Vorgabe nicht zu vereinbaren sei, da hierbei durch die Nutzung erfahrungsgemäß erhebliche Beeinträchtigungen entstehen. Nicht nur Lärmbelästigung beim Ein- und Ausziehen und die erhöhte Abnutzung des Gebäudes sind dabei ausschlaggebend, sondern auch die Tatsache, dass Feriengäste typischerweise später und lautstärker in die Unterkunft zurückkommen als berufstätige Bewohner (vgl. Urteil des Amtsgerichts Heilbronn GR 154/02 v. 19.02.2003).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof vor wenigen Wochen ein Grundsatzurteil gefällt. Hier wurden Urteile des AG Charlottenburg bzw. des LG Berlin aufgehoben und Beschlüsse der Eigentümerversammlung für nichtig erklärt, wonach Eigentümern eine solche Nutzung untersagt werden sollte. Der BGH schloss sich dabei der Auffassung an, dass die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimme und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart hätten, sei die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie seo weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Problematisch könnte es allerdings dann werden, wenn die Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlussfassung trifft. Die Beschlüsse müssten sodann angefochten werden. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Hier sollte unbedingt eine anwaltliche Vertretung in Anspruch genommen werden.

In Klartext bedeutet dies auf Ihre Fragen bezogen: Für eine solche Beschlussfassung ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss notwendig. Vor Beschlussfassung können Sie die Wohnung aufgrund der neuen Entscheidung des BGH meines Erachtens unbedenklich an Touristen vermieten. Ein Verbot durch einen Beschluss der Eigenümerversammlung kann entgegen gewirkt werden, bei einer Untersagung durch die Teilungserklärung ist dies nicht möglich. Solange ein Klageverfahren anhängig ist, ist ein Beschluss nicht rechtswirksam. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass die Eigentümer versuchen werden, dies ggf. in einem Eilverfahren zu untersagen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie darüber hinaus auch eine Interessenvertretung wünschen, so stehe ich Ihnen hierfür gerne zur Verfügung. Ich empfehle hierfür eine Kontaktaufnahme per Mail.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
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40213 Düsseldorf
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