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Vermietung von Wohnungen / Nutzung durch Mieter als Monteurwohnung etc.

03.01.2019 13:56 |
Preis: 61,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Immobilie zur Vermietung erwerben und Zweckentfremdungsverordnung

Guten Tag,

ich beabsichtige eine Immobilie zu erwerben. Hierbei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, in welchem in den ersten Etagen ein Bed-and-Breakfast-Hotel integriert ist, welches verpachtet wird (legal).
Von den weiteren 8 Wohnungen sind 7 ebenfalls an den Hotelbetreiber jedoch mit regulären Wohnungsmietverträgen vermietet. In den Verträgen ist jeweils als Mieter der Hotelbetreiber als natürliche Person aufgeführt und die Übereinkunft getroffen, dass jeweils 1 Mieter in die Wohnung einzieht (Standard-Wohnungsmietvertrag).
Ohne es mit Sicherheit sagen zu können, gehe ich davon aus, dass diese Wohnungen ebenfalls für Wohnen auf Zeit/Monteur- oder Ferienwohnung genutzt werden.

Mir stellen sich nun u.a. folgende Fragen,

1. Hat dies seine Ordnung oder muss ich als Käufer und somit zukünftigen Vermieter des Objektes intervenieren und die Nutzung zu diesen Zwecken verbieten? Bislang wurde dies durch den Voreigentümer ja geduldet.
Es handelt sich um Wohnungen.

2. Müsste ich die Mietverträge kündigen?

3. Kann mir der Sachverhalt als zukünftiger Vermieter/Immobilienbesitzer vielleicht auch egal sein und der Mieter handelt auf eigenes Risiko?

4. Welches Risiko ginge ich ein, wenn ich dies weiter dulden würde?

5. Gibt es bei einer solchen Nutzung ggf. höhere Auflagen (bspw. Brandschutz etc.) an mich als Eigentümer?

Auch über weitere Gedanken würde ich mich freuen...

Vielen Dank vorab und freundliche Grüße
03.01.2019 | 20:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf der Grundlage Ihrer Angaben darf ich Ihre Fragen beantworten wie folgt.
1. Sie hatten leider nicht angegeben, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. Sie zielen offenbar auf die Regelungen über die Zweckentfremdung von Wohnraum. In Hamburg und auch in einigen anderen Bundesländern gibt es Gesetze zum Schutz von Wohnraum, die aber dann nicht für das gesamte Stadtgebiet gelten, sondern nur für speziell in einer Rechtsverordnung erfasste Bezirke, in denen besondere Wohnungsknappheit herrscht. Insofern müsste man zunächst überprüfen, ob sich die fragliche Immobilie überhaupt in einem derartigen Bezirk befindet.
2. Sollte die Immobilie in einem derartigen Schutzgebiet liegen, könnten Sie versuchen, eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten, die in den verschiedenen Bundesländern an verschiedene Voraussetzungen geknüpft ist, wobei ich bislang nicht gefunden habe, dass besonderer Brandschutz gefordert wird.
3. Sollte die Genehmigung nicht erteilt werden, und die Nutzung dennoch weiter fortgeführt werden, riskieren Sie einerseits eine behördliche Untersagungsverfügung an den Hauptmieter und an Sie selbst. Außerdem liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die u. Umst. zu empfindlichen Bußen führen kann, in Hamburg bis 500.000 EUR.
4. Sie müssten nicht die Mietverträge kündigen, sondern zunächst den Hauptmieter auffordern, eine "normale" Wohnungsvermietung zu betreiben. Sollte er dem nicht Folge leisten, hätten Sie einen Kündigungsgrund ihm gegenüber.
5. Ihnen müsste man in jedem Fall beweisen, dass Sie über alle Umstände informiert waren und dennoch nicht eingeschritten sind. Ob das gelingt, hängt von den konkreten Gegebenheiten ab. Sie sind aber als Hauseigentümer und Hauptvermieter auf keinen Fall von jedem Risiko befreit, wenn Sie Ihren Mietern einfach freie Hand lassen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2019 | 21:23

Vielen Dank Frau Brümmer!
Zur Klarstellung: Es handelt sich um eine Immobilie in Frankfurt am Main. Ich gehe somit davon aus, dass dies ein schutzbedürftiges Gebiet ist.

Mir stellt sich allerdings die Frage, wie ich sieben Wohnungen plausibel an einem Hauptmieter vermieten kann, ohne eine entsprechende Untervermietung geregelt zu haben.
Könnte ich eine Untervermietung somit vertraglich vereinbaren und den Hauptmieter einfach auffordern, eine reguläre Vermietung lediglich zu Wohnzwecken durchzuführen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2019 | 18:46

Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Rückfrage darf ich Ihnen antworten, dass in der Tat Frankfurt/Main ein Ballungsgebiet ist, in dem die Zweckentfremdungsverordnung gilt.
Sie brauchen die Untervermietung nicht zu regeln. Das ist Sache des Hauptmieters. Sie können es in der Tat so machen, dass Sie den Hauptmieter im Mietvertrag schrifttlich auf die Regelungen der Zweckentfremdungsverordnuing hinweisen und ihn auffordern, diese einzuhalten. Dann sind Sie grundsätzlich aus der Haftung. Dies gilt allerdings dann nicht mehr, wenn Sie Anhaltspunkte erhalten, dass der Hauptmieter sich darum nicht kümmert. Dann müssen Sie der Sachlage auf den Grund gehen und ihm notfalls kündigen, wenn er auf Abmahnungen nicht reagiert.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

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