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Umgestalltung und Vermietung von Keller als Wohnung


| 24.09.2006 12:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir sind 4 Eigentümer zu 25 % in eine WEG.
Mit einem Eigentümer gibt es massive Probleme.
Dazu habe ich 2 Fragen

A

1998 hat, ohne irgend eine Genehmigung, einer der Eigentümer bei drei der zu seinem Sondereigentum gehörenden Kellern, zur Hofseite des Hauses, die Glasbausteine entfernt, die Öffnungen dann um das doppelte vergrössert und (billigst)Wohnimmer - die nicht zu den restlichen Fenstern des Hauses passen und die durch ihre Übergrosse, das harmonische Bild der Hoffassade stören.
Dies gefiel den anderen Eigentümer nicht. Da allerdings dieser Eigentümer sehr rabiat sein kann, wurde zwar protestiert, traute sich aber keiner, dagegen vozugehen.

Zwei weitere Eigenümer, haben dann später - gleiches Recht für alle - ebenfalls ihre Glassbausteine zur Hofseite entfernt, allerdings mit Gefühl für Esthetik und mit schriftliche Zustimmung der Mehrheit der Éigentümer. Sie haben die Fenster an die restlichen Fenster und an die ursprungliche grösse der Glasbaustein-Öffnungen angepasst.

Frage 1
Kunnen wir erreichen, dass der Eigentümer mit den vergrösserten (billigst) Fenstern, sich auch an die ursprungliche Grösse und am Aussehen der Fenstern anzupassen hat?

B
Diese 2,10 M hohen Kellerraüme hat er anschliessend vermietet an einen stillen Knoblauch - Liebhaber mit Fahrrad - hobby . Da die Kellerwohnung kein Abzug hat, riecht es regelmäsig 1 x in der Woche im ganzem Haus stark nach Knoblauch und immer stehen seine bis zu 6 verschiedene Fahrräder, darunter einige verkleidete 3 - Rad-Liegefahrrad Ungetüme auf unserem der Allgemeinheit gehörenden Wäschetrockenplatz. Das stört beim Wäschetrocken und das ansonsten schöne Bild unseres Gartens. Zumal der Vermieter nun auch noch sein Mottorrad und eine Tischtennisplatte dazu stellt.

Frage 2
Darf man, in einr WEG, ohne Baugnehmigung und ohne Erlaubnis der davon betroffene 3 restlichen Eigentümer, 2,10 M hohe Kellerräume als Mietwonung an Dritte vermieten?

Dank in voraus für Ihre Antwort.




24.09.2006 | 13:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

1.)

Grundsätzlich gilt, dass bauliche Veränderungen an einer Wohnanlage regelmäßig dann der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer bedürfen, wenn dadurch das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage geändert wird. Dies dürfte in Ihrem Fall durch die nach außen wirkende Veränderung der Glasbausteinwand gegeben sein.

Es muss jedoch im Weiteren eine gewisse Erheblichkeit, die über das ästhetische Empfinden des Einzelnen hinausgeht, gegeben sein (BGH, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; BGH NJW 1992, 978, 979; Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; WE 1994, 277, 278; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146).

Aufgrund Ihrer Schilderung dürfte allerdings Erheblichkeit anzunehmen sein. Beachten Sie jedoch, dass dies zum einen der richterlichen Bewertung unterliegt und diesseits mangels genauer örtlicher Kenntnis keine definitive Auskunft gegeben werden kann.

Eines Beschlusses der WEG bedüfte es nur dann nicht, wenn der Umbauende ein besonderes Interesse an der Maßnahme hat, bspw. aus Sicherheitserwägungen heraus. Ein solches Interesse lässt sich in Ihrem Fall m.E. allerdings nicht konstruieren.

Dem Grunde nach steht der WEG (als Ganzes) also ein Beseitigungsanspruch in Form des Rückbaus aus § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG zu, welcher gerichtlich durchgesetzt werdern kann.

Problematisch könnte hier jedoch sein, dass Sie die Umbauten 8 Jahre tolleriert haben. Insoweit könnte der Eigentümer einwenden, gewohnheitsrechtliche Ansprüche aus der Duldung herleiten zu können. Der Beseitigungsanspruch der WEG könnte also verwirkt sein. Die Gefahr, dass dies von Seiten eines Gerichts aufgrund des Zeitablaufes so gesehen wird, ist durchaus nicht auszuschließen. Das OLG Köln hat, allerdings in einem etwas anderen Zusammenhang, Verwirkung bei einem nach 3 Jahren geltend gemachten Unterlassungsanspruch angenommen (Az.: 16 Wx 13/95).

2.
In wie weit die Nutzungs des Kellers als Wohnraum rechtmäßig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Ist der Keller als solcher definiert, nämlich als Raum zu Abstell- und ggf. Freizeitzwecken, so ist eine einseitige Umwidmung durch den Eigentümer des Sondereigentums unzulässig.

Existiert ein Widerspruch zwischen Nutzungsregelung und tatsächlicher Nutzung ist der Vermieter gehalten, den Mietvertrag zu beenden (BGH, Az.: XII ZR 230/94 ). Ist er hierzu von sich aus nicht bereit, kann die Kündigung ebenfalls gerichtlich durch die WEG erzwungen werden. Ein eigenständiges Kündigungsrecht steht der WEG gegenüber dem Mieter allerdings nicht zu.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2006 | 15:04

Vielen Dank für diese schnelle und gut verständliche Antwort.

Ich habe verstanden, dass es keine reelle Chance gibt, die hässlichen Fenstermbauten zu korrigieren. Zumal, wenn auch mit 3/4 Zustimmung, die anderen auch "Dreck am Stecken" haben.

Was die vermietung angeht :
Ich hatte gehofft, dass es Bauvorschriften gibt, die bei 2,10 lichte Höhe des Kellers , eine Vermietung untersagen.
Dadurch wäre dann vielleicht eine Behörde zuständig gewesen?

Wir müssen also privat klagen?
Er vermietet bereits seit 1998 Jahre mit Fenster, davor mit en Glassbausteine.

Das Anwsen war mal ein Mietshaus.Inzwischen ist es ein WEG mit 4 Wohnngen, bezeignet mit A, B, C und D.
Auf dem Sondereigentumsplan , hinterlegt beim Grundbuchamt, stehen seine vermietete Raume bezeignet als Wäsch - und Trockenraume für die Allgemeinheit aber sie sind versehen mit den Buchstaben C die zu seine Wohnung C past.

Wir kennen diesen Plan da , er unserem Keller seit 12 Jahre als sein Keller belegt hat. ( Er brauchte ihn um seine übrigen Kellern vermieten zu können).Wir bekamen unserem Keller erst nachdem wir dies vor Gericht erstritten.

Den Mann aufzufordern sein Sondereigentum nicht mehr zu vermieten, darüber würde er nur laut lachen.

Wie kann es nun weiter gehen?






i

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2006 | 16:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie (also die restliche WEG) sollten den Miteigentümer anwaltlich auffordern, von der Vermietung des Kellerraumes zu Wohnzwecken Abstand zu nehmen und den Mietvertrag zu beenden.

Zeigt er sich davon unbeeindruckt, wäre der Klageweg tatsächlich zu beschreiten.

Parallel dazu können Sie ihm als weiteres Argument seinen permanenten Verstoß gegen Art. 45 Abs. 2 LBauO Bayern mit auf den Weg geben. Nach deisem beträgt die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume 2,40 Meter. Auch hier können Sie ggf. eine behördliche Untersagung über das zuständige Bauamt erreichen.

Welches beider Verfahren schneller zum Ziel führt, lässt sich angesichts der unterschiedlichen Bearbeitungszeiten einzelner Baubehörden nicht abschätzen. Ggf. sollte angedacht werden, beide Wege zu beschreiten.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche noch ein angenehmes Restwochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
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