Verkauf MFH Spekulationssteuer 3 Grundbücher, Gewerbesteuer, 10Jahre vergangen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Ergebnis vorab: die Gefahr, dass die von Ihnen beabsichtigten Wohnungsverkäufe den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandel mit den daraus resultierenden Konsequenzen (insbesondere Gewerbesteuerpflicht des erzielten Gewinns) erfüllen, sehe ich nicht.

Zum Hintergrund:

Bei der so genannten 3-Objekt-Grenze handelt es sich um ein von der Rechtsprechung entwickeltes Kriterium, um den steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel gegenüber der für die Einkommensteuer nicht relevanten privaten Vermögensverwaltung – wenn nicht ausnahmsweise mangels Fristablauf der Tatbestand des "privaten Veräußerungsgeschäfts" nach § 23 EStG (Spekulationssteuer) greift.

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze" (vgl. BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001, BStBl 2002 II S. 291 ). Danach ist die Veräußerung von MEHR als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Zuvor selbstgenutzte Objekte werden dabei nicht mitgezählt.

Zwar gibt es bestimmte Umstände, bei denen der Fünfjahreszeitraum auf bis auf zehn Jahre ausgedehnt werden kann, allerdings liegen auch dann immer noch nicht mehr als 3 Objekte vor, die von Ihnen veräußert werden.

Zu Ihren Einzelfragen:

1.
Entscheidend ist grds. nicht die Anzahl der Kaufverträge, sondern allein die Anzahl der Objekte.

Dies ergibt sich eindeutig aus dem BMF–Schreiben vom 26.03.2004 (eine Kopie kann ich Ihnen gerne übersenden, wenn Sie mir Ihre E-Mail-Adresse zukommen lassen):

"Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze" dar, auch wenn mehrere Objekte nach Vertragsabschluss baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden" (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, Il 1. a).

Das Finanzamt würde also von 3 Objekten ausgehen. Damit würde aber die Grenze, wie oben bereits dargelegt, nicht gerissen werden.

2.
Die Anpassung der Teilungserklärung wäre zumindest aus steuerlicher Sicht daher nicht notwendig.

Sollte eine Anpassung der Teilungserklärung aus sonstigen Gründen (Zuordnung des Kellerraums) gewünscht sein, so wäre diese unschädlich.

Da im Ergebnis die Gefahr des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandel nicht besteht, würde das Finanzamt im Nachgang nur noch prüfen, ob durch die Verkäufe der Wohnungen Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG erzielt worden sind, denn diese Einkunftsart ist zu gewerblichen Einkünften subsidiär.

Die insoweit maßgebende Behaltensfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG wird insoweit jedoch am 16.7.2017 abgelaufen sein, so dass die Wohnungsverkäufe im Ergebnis dann einkommensteuerfrei erfolgen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt