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Überbau durch Ausschachtung, Grunddienstbarkeit

07.09.2014 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ein großes Grundstück wurde 2008 geteilt und eine Hälfte (G2) sodann verkauft. Bei der Teilung wurde die Grenze direkt an der Mauer Wohnhauses gezogen, das auf dem Grundstück G1 steht, so dass das Haus nun auf der Grenze steht.

Um die Souterrain Wohnung im Keller des Wohnhauses mit Licht zu versorgen, wurde eine Böschung ausgeschachtet. Vom Kellerfenster aus steigt die Böschung 3 Meter weit ins angrenzende Grundstück G2 hinauf. Insgesamt handelt es sich um eine Grube an der Hauswand in einer Länge von 18m und einer Breite von 3m.

Zeichnung zum besseren Verständnis: http://www.directupload.net/file/d/3738/jnvqwsc2_jpg.htm

Durch die Teilung der Grundstücke entlang der Hauswand, liegt nun die Ausschachtung auf dem Nachbargrundstück G2. Dieses Grundstück G2 habe ich 2013 bei der Zwangsversteigerung erworben.

Im Grundbuch von G2 wurde eine Grunddienstbarkeit (Fahrrecht) eingetragen und Bezug auf den Kaufvertrag aus dem Jahr 2008 genommen, als das frisch geteilte Grundstück G2 (mit der Ausschachtung) erstmals verkauft wurde.

Im Absatz zu dem Fahrrecht wurde zudem folgendes aufgenommen worden:

„Die bestehende bepflanzte Böschung (Markierung im Lageplan) darf nie zugebaut oder mit einer Mauer oder ähnlichem abgetrennt werden (wegen der Wohnung im Souterrain).
Bauliche Veränderungen der Böschung dürfen nur mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks G1 verändert werden. Die Maße der Böschung betragen 18m x 3m."

Frage 1: Handelt es sich um einen Überbau i.S.v. § 912 Abs. 1 BGB?

Frage 2: Besteht ein Anspruch auf eine Geldrente gemäß § 912 Abs. 2 BGB oder wird ein solcher etwa durch die Grunddienstbarkeit beeinträchtig?

Frage 3: Wie sind die Eigentums- bzw. Haftungsverhältnisse bezogen auf die Bepflanzung der Böschung?

Es sind 2 sehr große Bäume auf der Böschung gepflanzt. Da diese ja auf meinem Grundstück G2 liegt, wäre ich nach dem Grundsatz aus § 94 Abs. 1 BGB Eigentümer und Verkehrssicherungspflichtig bzw. haftbar, wenn diese mal umkippen.
Jedoch spricht der BGH das Eigentum an dem überbauten „Gebäudeteil" dem Überbauenden analog § 95 I 2 BGB zu obwohl es auf dem fremden Grundstück steht.
BGH 22. 11. 2013 - V ZR 199/12 (http://lexetius.com/2013,5317)

Frage 4: Wie würden Sie die aufgeworfenen Fragen prozessual klären lassen und welche Erfolgsaussichten sehen Sie?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen.

Sehr geehrter Ratsuchender,


bei der Beantwortung Ihrer Fragen gehe ich davon aus, dass die in der Anlage überreichte Zeichnung mit der Markierung im Lageplan (Fahrrecht) in Einklang steht; ansonsten könnnen Sie zur Klarstellung auch die Nachfragefunktion nutzen.

Zu den Fragen:



Frage 1: Handelt es sich um einen Überbau i.S.v. § 912 Abs. 1 BGB?


Nein, es ist kein Gebäudebestandteil. Lagne war umstritten, ob solche Anlagen, die denm eigentlichen Gebäude dienen, als Überbau gelten. Das ist aber von der Rechtsprechung in einer höchst kontroversen Entscheidung verneint worden (BGH, Urt.v. 15.11.2013, Az.: V ZR 24/13).

Hierzu verweise ich auch auf

http://ra-bohle.blog.de/2013/06/10/garage-zufahrt-baurecht-16109307/


Daher hätte ansich keine Duldungspflicht bestanden.



Frage 2: Besteht ein Anspruch auf eine Geldrente gemäß § 912 Abs. 2 BGB oder wird ein solcher etwa durch die Grunddienstbarkeit beeinträchtig?

Nein. Obwohl keine Duldungspflicht ANSICH bestanden hätte und eine Geldrente möglich gewesen wäre, ist es hier durch die Eintragung zu Ungunsten des jeweiligen Eigentümers G2 eine anderslautende Vereinbarung getroffen worden.

Danach gab es keine Entschädigung und dabei wird es auch bleiben.



Frage 3: Wie sind die Eigentums- bzw. Haftungsverhältnisse bezogen auf die Bepflanzung der Böschung?

Beides liegt beim Eigentümer G2. Da es nicht als Überbau gilt, greifen die analogen Erwägungen auch nicht.



Frage 4: Wie würden Sie die aufgeworfenen Fragen prozessual klären lassen und welche Erfolgsaussichten sehen Sie?

Für G2 würde ich von einer gerichtlichen Auseinandersetzung abraten, da es eben diese grundbuchrechtliche Eintragung gibt - somit sehe ich die Erfolgsaussichten als denkbar schlecht an.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2014 | 19:40

Danke für Ihre Antwort.

Mir ist bewusst, dass (auch aufgrund der Regelung im Grundbuch) andere Anspruchsgrundlagen außer § 912 Abs. 2 BGB keinen Erfolg versprechen würden.

Daher ist es mir sehr wichtig, dass genau erläutert wird, warum die Böschung keinen Überbau darstellen kann. (Vor allem, da auf diese Annahme auch Ihre weiteren Antworten fußen!)

Im BGH Urteil vom 19.09.2008 - V ZR 152/07 (https://openjur.de/u/74414.html) heißt es hierzu unter Rdnr 16:

„Die Möglichkeit einer entsprechenden Anwendung von § 912 BGB hängt deshalb aber nicht von der Art der Baumaßnahme ab, sondern von den mit einem Rückbau verbundenen Folgen. Entscheidend ist, ob sich eine Beseitigung des Überbaus nicht auf diesen beschränken lässt, sondern die Gebäudeeinheit beeinträchtigt und auf diese Weise zwangsläufig zu einem Wertverlust der innerhalb der Grundstücksgrenzen befindlichen Gebäudeteile führt."

Würde man in meinem Fall die Böschung zuschütten, wären 2/3 der Fensterscheiben verdeckt, so dass die Räume mangels Licht nicht mehr als Souterrain Wohnung nutzbar wären. Der Wertverlust des Wohnhauses ist hier kaum zu bestreiten.

Zudem geht es in dem von Ihnen angeführten Urteil nicht um die Anlage, sondern um eine Zufahrt zu dem eigentlichen Überbau (Garage).
In meinem Fall geht es jedoch um die Anlage selbst, nämlich um eine direkt mit dem Haus verbundene befestigte Ausschachtung, die durch 20 cm hohe Randsteine eingefriedet ist.
Es würde mich doch erstaunen, wenn eine Kellertreppe einen Überbau darstellt, eine befestigte Ausschachtung jedoch nicht.
OLG Brandenburg 4 U 189/03
http://www.olg.brandenburg.de/sixcms/media.php/4250/Microsoft%20Word%20-%204%20U%20189-03.d.pdf

Bitte erläutern Sie daher hinsichtlich Frage 1 genauer, warum die Böschung (auch bezogen auf das von Ihnen aufgeführten BGH Urteil) keinen Überbau darstellen kann.

Mit freundlichem Gruß
Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2014 | 20:03

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich verstehe ja, dass Sie sich eine andere Antwort gewünscht hätten.

Allerdings gibt es keine unrechtmäßige und unentschuldigte Übertbauung eines Teils Ihres Grundstückes.


In dem von Ihnen genannte Urteil wird zwar der allgemeinen Rechtsgedanken des nachbarschaftlichen Interessenausgleichs entwickelt; gleichzeitig betrifft diese Entscheidung eine Analogieanwendung des § 912 BGB, wenn durch eine nachträgliche Veränderung des Gebäudes die Grenzüberbauung entsteht - und diese nachträgliche Veränderung gibt es nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung schon nicht.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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