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Wegerecht/ Grunddienstbarkeit


07.03.2006 13:41 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

zu folgendem Sachverhalt erbete ich Ihren anwaltlichen Rat.

am 5.6.1998 wurde die Grundstücksaufteilung eines kommunalen Grundstücks ins Liegenschaftsbuch eingetragen. Es ergaben sich zwei Grundstücke mit folgenden Zuschnitten:

Grundstück „A“ (800 m²) tangiert mit der gesamten Grundstücksbreite von 19 m den öffentlichen Verkehrsraum. Grundstück „B“ (1.035 m²) befindet sich im hinteren Teil und ist über einen zugehörigen Weg von 4 m Breite und 50 m Länge mit dem öffentlichen Verkehrsraum verbunden (Hammergrundstück). Dieser Weg verläuft über seine gesamte Länge am Grundstück „A“ vorbei. Nach erfolgter Grundstücksaufteilung erwarb eine Mitarbeiterin der Stadtverwaltung Ende 1998 das Grundstück „A“ von der Stadt. Der Kauf der verbleibenden Grundstückshälfte war von dieser Mitarbeiterin einige Wochen später beabsichtigt. Nachdem die Kaufabsicht durch einen Zeitungsartikel öffentlich wurde, musste auf den Kauf verzichtet werden. Obwohl kein Erfordernis bestand, wurde unter Bezugnahme auf die Bewilligung der Stadt vom 9. Dezember 1998 eine Grunddienstbarkeit (Leitungs- Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks „A“ zu Lasten des Grundstücks „B“ im April des Folgejahres ins Grundbuch eingetragen. Danach schrieb die Stadt das Grundstück „B“ im nichtöffentlichen Bieterverfahren aus. Im Sommer 1999 erwarb ich das Grundstück „B“.

Seitdem lebe ich mit der Besonderheit, dass der Zuweg zu meinem Grundstück von den Nachbarn und deren Angehörige und Bekannte genutzt werden und alle nachbarlichen Versorgungsleitungen darin verlegt wurden, obwohl die exponierte Lage des Nachbargrundstücks zum öffentlichen Verkehrsraum dies nicht erfordert. Ich habe mit dieser Handhabung grundsätzlich kein Problem möchte jedoch, im Falle eines Nachbarschaftsstreits, meine rechtlichen Möglichkeiten prüfen lassen.

Zum besseren Verständnis gebe ich die „Bewilligung von Dienstbarkeiten“ der Stadt wieder:

Bewilligung von Dienstbarkeiten

-Leitungsrecht, Geh- und Fahrrecht-

Stadt………, vertreten durch das Amt……….
als Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts………eingetragenen Grundstücks „B“
bewilligt und
beantragt

hierdurch an erster, notfalls nächstoffener Rangstelle an diesem Grundstück die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Grundstücks „A“ jeweils folgenden Inhalts:

Der Eigentümer des Grundstücks „B“ gestattet dem Eigentümer des Grundstücks „A“ das dienende Grundstück in der Ausübung beschränkt, auf einen Bereich von ca. 4 Meter Breite und ca. 48 Meter Länge, dauernd
zur Verlegung, Belassung und Unterhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen zu benutzen sowie als Weg zum herrschenden Grundstück zu befahren und zu begehen.
Das Recht, den Weg zu befahren und zu begehen, haben auch die vom jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks ermächtigten Personen wie Mitbewohner, Besucher, Lieferanten und Versorgungsunternehmen.
Die Verpflichtung zur Unterhaltung des Weges einschließlich seiner Verkehrssicherung obliegt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes.

Der Eigentümer des Grundstücks „A“ ist berechtigt, zur Vornahme von Instandsetzungsarbeiten das dienende Grundstück zu betreten und aufzugraben oder diese Arbeiten durch Dritte, insbesondere öffentliche Versorgungsunternehmen, durchführen zu lassen. Er ist verpflichtet, nach Durchführung dieser Arbeiten den ursprünglichen Zustand unverzüglich wieder herzustellen und etwaige Schäden zu ersetzen, die durch die Ausübung der Dienstbarkeit entstehen.

Der Ausübungsbereich ist in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan gekennzeichnet. Der Lageplan wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt.
Die Ausübung der Dienstbarkeit erfolgt entgeltlich.

Die Dienstbarkeit ist im Rangverhältnis gleichrangig einzutragen.

……., den 9.12.1998


…..Amtsdirektor ………Bürgermeister
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
In meinem Auftrag und zu meinen Lasten wurden sowohl die Grundstücksauffahrt im öffentlichen Bereich, als auch der weitere Verlauf des gemeinsam genutzten Weges im nichtöffentlichen Bereich, für die Befahrung schwerer Fahrzeuge aufbereitet und gepflastert. An der Einfriedungsgrenze wurden gleichfalls in meinem Auftrag eine Eingangstür und ein Drehtor mit Motorantrieb eingebaut. Für dessen Benutzung wurden zwei Fernbedienungen an die Nachbarn ausgereicht. Zur Befestigung des Drehtores errichtete ich einen Betonpfeiler und verkleidete diesen mit polierten Granitplatten. Abschließend wurde eine Messing-Klingelplatte mit Gegensprechanlage darauf montiert. Des Weiteren wurde von mir eine Briefkastenanlage errichtet, die auch die Nachbarn nutzen und für die gleichfalls Schlüssel ausgereicht wurden. Auslegung und Kauf von Tor, Klingelplatte mit Gegensprechanlage und Briefkastenanlage erfolgten immer unter Berücksichtigung einer Duo-Modellausführung in mündlicher Abstimmung mit den Nachbarn. Die Wegpflasterung wurde ebenfalls von den Nachbarn erwünscht.
Meine Baumaßnahmen erfolgten im Zeitraum von 2001 – 2005.

Nunmehr habe ich mich entschlossen, meine Auslagen anteilig den Nachbarn in Rechnung zu stellen. Daraus ergeben sich für mich 3 Fragen:

1. Für die Grunddienstbarkeit möchte ich ein Nutzungsentgelt erheben. Rückwirkend ab 1999, dem Jahr meines Grunderwerbs (für 1999 anteilig?) bis einschließlich 2006. Ab 2007 dann als Vorauszahlung immer im Januar. Betrag gemäß örtlichem Gutachterausschuss:

200 m² x 40,00 € Grundstückspreis/m² x 3,6 % Zins x 50 % Nutzungsanteil=

Jahresbetrag: 144 €


In der Bewilligung von Dienstbarkeiten ist vermerkt: „Die Ausübung der Dienstbarkeit erfolgt entgeltlich“.

Ist die Erhebung eines Nutzungsentgelts durch mich in besagter Höhe und über den benannten (zurückliegenden) Zeitraum legitim? Könnte auch eine einmalige Entgeltzahlung durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks an die Stadt erfolgt sein und wäre ich dann von weiteren Entgeltforderungen ausgeschlossen?

2. Meine Aufwendungen für Weggestaltung, Tor, Klingel, Gegensprechanlage, Briefkasten möchte ich meinen Nachbarn mit Kaufnachweis hälftig in Rechnung stellen. Da wir uns nur mündlich darauf verständigt haben lebe ich von der Hoffnung, dass es auch bei der Abrechnung einvernehmlich zugeht, zumal wie bereits o. a. angeführt, die Verpflichtung zur Unterhaltung des Weges einschließlich seiner Verkehrssicherung dem Eigentümer des Grundstücks „A“ obliegt. Leider kam mir dieses Schreiben erst jetzt wieder unter die Finger.
Beinhaltet die „Verpflichtung zur Unterhaltung des Weges“ auch die (anteilige) Kostenübernahme für die Pflasterung des Geh- und Fahrweges? Besteht also Kausalität zwischen der erstmaligen Pflasterung eines Weges und seiner Unterhaltung, für die der Grundstückseigentümer „A“ in der Pflicht steht?
Hätten die Nachbarn eine rechtliche Handhabe eine Kostenübernahme abzulehnen? Nach dem Motto: „Die Fernbedienung für den Torantrieb bezahlen wir, das Tor selbst ist deine Angelegenheit, wie auch die Pflasterung des Weges als Eigentümer“.

3. Sollte ich meine Ansprüche bei den Nachbarn nicht durchsetzen können, strebe ich eine Klage auf Grundbuchberichtigung an. Nach § 1019 BGB setzt eine Grunddienstbarkeit einen Vorteil für das herrschende Grundstück voraus. Meines Erachtens besteht und bestand nie ein objektiver Vorteil für das herrschende Grundstück, da auf breiter Front dem öffentlichen Verkehrsraum zugeordnet und eine Anbindung problemlos möglich ist. Wie ist „Vorteil“ in diesem Zusammenhang juristisch definiert. Einen für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks zwingenden Vorteil zur Erlangung der Grunddienstbarkeit kann ich nicht erkennen, außer den Vorteil, dass eigene Grundstücksvorhaltung und Wegegekosten entfallen konnte.
Wenn ich richtig informiert bin, dürfen dingliche Rechte an landeseigenen Grundstücken nur in unumgänglichen Fällen und nur in dem unbedingt notwendigen Umfang bestellt werden. Bei der Bewilligung von Dienstbarkeiten 12/98 war die Stadt noch Eigentümerin und belastete das zum Verkauf anstehende Grundstück vorsätzlich. Man könnte den Bediensteten der Stadt nun vorhalten, dass sie zum eigenen Nachteil wirkten, weil mit der verbundenen Belastung ein geringerer Verkaufserlös erzielt wurde.
Die Liegenschaft befindet sich im Bundesland Brandenburg.

`Wer´ müsste für die Löschung der Grunddienstbarkeit `Was´ in die Wege leiten?
Wäre eine Klage aussichtsreich?

Bitte entschuldigen Sie die umfangreiche Sachverhaltsschilderung.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Ratsuchender

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Erhebung eines Nutzungsentgelts, auch rückwirkend für den Zeitraum ab dem Jahr 1999
Ob Sie ein Nutzungsentgelt von Ihren Nachbarn erheben können, ist aus mehreren Gründen fraglich. Erstens existiert keine gesetzliche Regelung über eine Entgeltlichkeit von Grunddienstbarkeiten, so dass als Grundlage für einen Entgeltanspruch nur die Erklärung der Stadt vom 09.12.1998 dienen kann. Diese Erklärung bindet aber nur dann Ihre Nachbarn, wenn diese damals Vertragspartner der Stadt gewesen sind oder die aus dieser Erklärung resultierende Verpflichtung von ihren Rechtsvorgängern übernommen haben. Zweitens ist fraglich, wie die Erklärung "die Ausübung der Dienstbarkeit erfolgt entgeltlich" zu verstehen ist. Wenn die damaligen Vertragsparteien eine Einmalzahlung vereinbart hatten, ist die Dienstbarkeit damit abgegolten, so dass Ihnen auch vor diesem Hintergrund kein jährliches Nutzungsentgelt mehr zustände. Insoweit müssten Sie bei der Stadt einmal nachfragen.
Sollten Sie diese Einwände aus der Welt schaffen können, dann dürfte Ihrem Anspruch auf Zahlung eines jährlichen Nutzungsentgelts allerdings nichts mehr im Wege stehen. Diesen Anspruch werden Sie dann auch rückwirkend geltend machen können. Gemäß § 196 BGB verjähren derartige Ansprüche nämlich erst nach zehn Jahren, die in Ihrem Fall noch nicht verstrichen sind.

2. Anspruch auf hälftige Beteiligung der Nachbarn an den Kosten für den Weg und die Toranlage
Ein solcher Anspruch kann aufgrund der - wohl auch im Grundbuch eingetragenen - Unterhaltungspflicht der Eigentümer des Grundstücks A bestehen. Insoweit gilt § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB, der besagt, dass in dem Fall, dass dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung des Weges zustehen soll, bestimmt werden kann, dass der durch die Dienstbarkeit Berechtigte verpflichtet ist, den Weg zu unterhalten, soweit dies für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist. Das heißt, dass Ihre Nachbarn Ihnen gegenüber verpflichtet sind, den Weg auf ihre Kosten in einen Zustand zu versetzen, der der Art und Weise der Benutzung des Weges durch Sie angemessen ist. Wenn hierzu gehört, dass der Weg für das Befahren mit schweren Fahrzeugen ausgelegt sein muss und zudem ein stabiles Tor und ein Briefkasten am Beginn des Weges vorhanden sein müssen, dürfen Sie von Ihren Nachbarn verlangen, dass diese die Kosten für die entsprechenden Arbeiten tragen, und zwar sogar in vollem Umfang.

3. Aussichten der eventuell beabsichtigten Klage
Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit ist gemäß § 1019 BGB nur dann wirksam, wenn sie in einer Belastung besteht, die für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten einen Vorteil bietet. Ein "Vorteil" im Sinne dieser Vorschrift ist jeder objektive wirtschaftliche Nutzen für die Benutzung des herrschenden Grundstücks. Hieran bestehen nach Ihrer Schilderung in Ihrem Fall durchaus Zweifel. Eine objektive Nützlichkeit der Dienstbarkeit für die Benutzung des Grundstücks A ist auf den ersten Blick nicht recht ersichtlich. Nur dann, wenn das Grundstück A aus bestimmten Gründen z.B. nur über den nun bestehenden Weg erreicht werden kann (etwa aufgrund der Art und Weise der bestehenden Bebauung auf dem Grundstück A), ließe sich ein objektiver wirtschaftlicher Vorteil begründen. Dies kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, stimme Ihnen aber grundsätzlich zu, dass das gesamte Geschehen etwas seltsam anmutet. Der Versuch, die Löschung der Grunddienstbarkeit in die Wege zu leiten, erscheint daher nicht von vornherein als aussichtslos. Im Falle des Falles müssten die Nachbarn zunächst außergerichtlich aufgefordert werden, ihre Einwilligung zur Löschung der Grunddienstbarkeit zu erklären; sollten sie diese verweigern, können Sie entsprechend Klage erheben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung zu Ihrem Fall verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2006 | 11:01

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

die Beantwortung meiner Fragen erfolgte präzise und umfassend. Vielen Dank dafür.

In Ihrer Antwort zu Frage 2 bemerken Sie: "Ein solcher Anspruch kann aufgrund der- wohl auch im Grundbuch eingetragenen- Unterhaltspflicht der Eigentümer des Grundstücks A bestehen".
Nun ist die Unterhaltspflicht nicht explizit im Grundbuch eingetragen aber der Verweis auf die Bewilligung der Stadt.
Genauer Wortlaut: Grunddienstbarkeit (Leitungs- Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks "A". Eingetragen unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 9. Dezember 1998 am 29. Dezember 1998 und mit dem belasteten Grundstück hier eingetragen am 16.04.1999.

Ist die Formulierung im Grundbuch so anzusehen, als wäre der Inhalt der Bewilligung im Grundbuch niedergeschrieben, was nur aus Platzgründen nicht erfolgte?

Im weiteren Wortlaut Ihrer Antwort teilen Sie mit, "...dürfen Sie von Ihren Nachbarn verlangen, dass diese die Kosten für die entsprechen Arbeiten tragen, und zwar sogar in vollem Umfang".

Gehen mit der gesamten oder anteiligen Kostenübernahme der Nachbarn auch dingliche Sachen in ihr Eigentum über? Beispiel: Alleinige Kostenübernahme des Eingangstores durch die Nachbarn-damit ihr alleiniges Eigentum? 50% Kostenübernahme-hälftiges Eigentum?

Vienen Dank für die Beantwortung im Rahmen der kostenfreien Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2006 | 13:35

Dingliches Eigentum werden Ihre Nachbarn in keinem Fall erwerben. Sowohl die Toranlage als auch der Weg und die Versorgungsleitungen sind nach Ihrer Schilderung fest mit Ihrem Grundstück verbunden und damit schon kraft Gesetzes Eigentum ausschließlich desjenigen, dem das Grundstück gehört. Im Übrigen führt die Kostentragung grundsätzlich nicht zu Veränderungen hinsichtlich der Eigentumslage.

Es genügt zudem für das Bestehen der Unterhaltspflicht, dass im Grundbuch lediglich auf die Bewilligung, die eine solche Unterhaltspflicht vorsieht, Bezug genommen wurde. Denn der Inhalt der Bewilligung bestimmt durch die Bezugnahme den genauen Inhalt des im Grundbuch verbrieften Rechts Ihrer Nachbarn, also auch deren Unterhaltspflicht, mit derselben Wirkung, als wäre die Unterhaltspflicht direkt in das Grundbuch eingetragen worden.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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