Gerne zu Ihrer Frage zur Umlagefähigkeit der Kosten für den turnusmäßigen Batteriewechsel bei der Sicherheitsbeleuchtung in einer gewerblich genutzten Immobilie.
1. Grundsatz zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten
Nach § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ...
(gekürzt)Zitat:§ 2 Nr. 11. BetrKV die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
...sowie nach gefestigter Rechtsprechung können Betriebskosten auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn
- dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist und
- es sich um laufend anfallende, also wiederkehrende Kosten handelt.
Einzelreparaturen oder Erneuerungen (wie der Austausch einer defekten Leuchte) sind nicht umlagefähig, da es sich dabei um Instandhaltung oder Instandsetzung handelt. Dies gilt auch für sogenannte „Abnutzung durch Zeitablauf".
2. Einordnung des Batteriewechsels bei Sicherheitsbeleuchtung
Beim turnusmäßigen Austausch von Batterien in der Sicherheitsbeleuchtung ist zu unterscheiden:
- Kosten für Funktionsprüfung/Wartung: Diese sind eindeutig als Betriebskosten umlagefähig, sofern – wie hier – im Mietvertrag die Kosten für „Wartung und Prüfung von Sicherheitsbeleuchtung" auf den Mieter umgelegt werden.
Kosten für den Austausch der Batterien:
Wenn der Austausch Teil eines regelmäßigen Wartungsplans ist (z. B. alle 4 Jahre aufgrund von Hersteller- oder DIN-Vorgaben), wird in der Literatur vertreten, dass auch die Materialkosten (wie Batterien) im Rahmen der Wartung umlagefähig sein können, wenn:
und es sich nicht um eine einmalige Erneuerung aufgrund eines Defekts handelt, sondern um einen regelmäßig planbaren Austausch, der nicht wegen eines Defekts, sondern zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft durchgeführt wird.
In einem solchen Fall ist der Austausch Teil der Wartung, nicht der Instandhaltung.
3. Rechtsprechung und Praxis
Die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich bzw. kasuistisch (= auf den Einzelfall bezogen), jedoch gibt es Tendenzen, die folgende Differenzierung stützen:
- Austausch defekter Batterien außerhalb des Turnus = nicht umlagefähig, da Instandsetzung.
- Turnusmäßiger Batteriewechsel als Wartung = umlagefähig, wenn - wie vorliegend - grds. im Vertrag geregelt.
Jedenfalls ist anerkannt, dass auch kleinere Materialkosten im Rahmen einer Wartung als umlagefähig anzusehen sind, wenn sie untrennbarer Bestandteil der Wartungsmaßnahme sind.
4. Empfehlung zur Vertragsgestaltung
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine konkretere Regelung im Mietvertrag, z. B.:
„Der Mieter trägt auch die im Rahmen der Wartung regelmäßig anfallenden Materialkosten (insbesondere Batterien, Leuchtmittel etc.) im Zusammenhang mit der Sicherheitsbeleuchtung."
Ergebnis:
Ja, die Kosten für den regelmäßigen Austausch der Batterien der Sicherheitsbeleuchtung können als Teil der Wartungskosten umgelegt werden, wenn:
- der Austausch regelmäßig planbar erfolgt (z. B. aufgrund gesetzlicher oder herstellerseitiger Vorgaben) und
- der Mietvertrag die Übernahme der Wartungskosten durch den Mieter ausdrücklich vorsieht (wie in Ihrem Fall).
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
