Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieter ohne Vertrag?

| 19.11.2016 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich habe meine Wohnung an drei Studenten (A,B,C) vermietet. Diese haben ursprünglich einen befristeten Mietvertrag unterschrieben für drei Jahre.
Es sind alle drei Studenten als Mieter in den Vertrag eingetragen.
Es wurde Ende August von einer Person gekündigt, am 30.08.2016.
Zwischenzeitlich ist bereits ein anderer Student (D) eingezogen, vor ca.
einen Monat mit meinen Einverständnis (mündlich) damit Student(C) schneller
ausziehen kann.
Dieser (Student D) hat sich nun mit den anderen zwei Studenten zerstritten und will ausziehen.
Leider hat er noch keinen Vertrag unterschrieben, dies sollte noch passieren.
Er zahlt seine Miete.

Nachdem dieses Monat der offizielle Mietvertrag endet, wie überbrücke ich rechtlich die
Zeit bis er ausgezogen ist ... auch mit den anderen Mietern?
In welcher rechtlicher Position befindet sich die neu zugezogene Person (Student D)?
Kann ich sie theoretisch delogieren (habe ich nicht vor, aber es wäre gut zu Wissen für Verhandlungen ;))? Was würden Sie mir empfehlen?

Schlussendlich werden sich Student A und B einen neuen Mietbewohner suchen und einen
neuen Vertrag unterschreiben. Würden Sie mir für Studenten viel. auch ein
anderes Vertragsverhältnis empfehlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat der Student D mit ihnen einen validen ( unbefristeten) Vertrag. Dieser kann auch mündlich geschlossen werden ( Umkehrschluss aus § 575 Abs 1 BGB). Dadurch, dass der Mieter die Miete an sie überwiesen hat, kann er das bestehen des Vertrages auch ohne schriftlichen Mietvertrag nachweisen.

Folglich können sie diesen Mieter nur ordentlich kündigen, was seitens des Vermieters nur bei einem berechtigten Interesse möglich ist ( § 573 BGB)

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Diese Aufzählung ist nicht ausschließlich, wie das Wort "insbesondere" zeigt.

Es gibt auch ein erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters, wenn sie ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen geschlossen haben, allerdings verlängert sich hier die Kündigungsfrist ( zuder ich noch komme) um 3 Monate ( §573 a Abs. 1 BGB).

Auch erleichtert kündigen können, sie wenn es sich bei dem vermieteteten Raum um eine vom VERMIETER BEWOHNTE Wohnung handelt (§ 573 a Abs. 2 BGB). Allerdings gehe ich davon aus, dass ihre Wohnung komplett in WG -Händen ist, und sie woanders leben.

Nun zur Kündigungsfrist: Diese beträgt nach § 573 c BGB knapp 2 Monate. Es kann bis zum 02. eines Monats gekündigt zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Diese Frist gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter.

Folglich brauchen sie den Auszug des Mieters nicht tolerieren, bevor er nicht vernünftig gekündigt hat. Allerdings rate ich ihnen dazu diesen studenten ausziehen zu lassen, da er nur Unruhe ins Mietverhältnis bringt. Hinzu kommt, dass die Kündigung für sie - falls der Student es sich anders überlegt- sehr schwierig wird. Sie müssten entweder eine Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder das Leben in ihrer Wohnung neben der WG nachweisen. Also rate ich ihnen den Studenten D bei seinen Umzugsbemühungen zu unterstützen, alles andere bringt nur Scherereien.

"Delogieren" können sie den Studenten keinesfalls, denn dieser hat aufgrund des Mietvertrages ( auch wenn es diesen nur mündlich gibt) ein Besitzrecht (§ 866 BGB) an den gemieteten Räumen. Wenn sie ihm diese nun entziehen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ( § 862, 862 BGB) sein Besitzrecht geltend machen und sie werden zum Wiedereinzug verpflichtet und haben obendrauf den Schaden für die Entziehung ( z.B. Hotelkosten) zu tragen.

Nun zu den Studenten A und B , deren Mietvertrag ausläuft. Mit diesen beiden können sie auch schon vor Auszug des Studenten D einen neuen Mietvertrag abschließen. Bitte lassen sie Student d hierbei außen vor, so dass dieser wirklich ausziehen kann. Ich denke er würde sich ohnehin weigern einen neuen Mietvertrag jetzt noch zu unterschreiben. Student A und B können jedoch separat oder getrennt wieder einen Mietvertrag mit ihnen schließen, ohne dass D hieraus Rechte herleiten kann.

Grundsätzlich gibt es keine besondere Vertragsform, die ihnen entgegenkommt. Doch auch den bisher bestehenden Zeitmietvertrag können sie theoretisch nicht erneut schließen, denn dies ist nur bei Vorliegen besonderer Gründe möglich. Hier legt § 575 BGB folgendes fest:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der jetzt bestehende Zeitmietvertrag endet jedoch automatisch und zum Fristende, wenn der Mieter nicht VOR seinem Auszug die Verlängerung des Mietverhältnisses mangels Vorliegen eines Befristungsgrundes verlangt. Einem neuen Mietvertrag mit Student A und B steht dann nichts im Wege.

Folglich empfehle ich ihnen, mit den Studenten A und B einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen, wenn nicht einer der eben zitierten Gründe aus § 575 BGB vorliegt. Denn alles andere ist theoretisch unzulässig. Allerdings warne ich sie dann gleich vor, dass sie eben nur unter den besonderen Gründen des § 573 BGB als Vermieter kündigen können, nämlich bei Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder Hinderung an ordnungsgemäßer wirtschaftlicher Verwertung ( Verkauf und Mieterhöhung sind nicht gemeint). Sie begeben sich also ihrer Möglichkeit, dass Ende des Mietverhältnisses zu bestimmen.

Insofern wäre natürlich ein befristeter Mietvertrag ( zu ihrer eigenen Sicherheit und Planung) der günstigere Weg, den sicherlich auch die Studenten favorisieren, wenn das Ende des Studiums kalkulierbar ist. Allerdings mache ich sie darauf aufmerksam, dass die Befristung bei Geltendmachung eines unbefristeten Mietverhältnisses durch einen Studenten, sie diesem kaum entgegenwirken können, wenn sie nicht Eigenbedarf geltend machen können, also selbst in die Wohnung einziehen. Sollten die Studenten die Befristung allerdings stillschweigend akzeptieren, endet der Mietvertrag mit Fristende, was sicherlich für alle Beteiligten die einfachste und bequemste Alternative ist.

Fazit:

Es besteht ein (mündlicher) nachweisbarer Mietvertrag mit Student D, so dass sie ihn nur normal kündigen können. Folglich empfehle ich ihnen, diesen gemäß seinem eigenen Wunsch einfach ausziehen zu lassen, da alles andere für sie schwierig wird, da das recht zur Kündigung für den Vermieter stark eingeschränkt ist.

Den beiden anderen Studenten können sie schon vor Fristende einen neuen Mietvertrag geben. Hier bietet sich ein befristeter Mietvertrag an, er ist aber letzten Endes nicht haltbar, wenn dagegen vorgegangen wird. Dennoch würde ich diesen empfehlen, denn das einzige Risiko dass ihnen droht, ist , dass er sich in einen unbefristeten umwandelt. Da die andere Alternative auch nur ein unbefristeter Mietvertrag ist, muss man die schlechtere Alternative ja nicht von Anfang an versuchen.

Ein Delogieren von Student A + B nützt ihnen nichts, da zumindest solange die beiden dort wohnen, für sie als Vermieter der Kündigungsgrund der Störung des Hausfrieden greift ( er kommt mit den anderen beiden ja nicht klar), falls der Student D doch nicht von selbst ausziehen möchte.

Das Delogieren von Student D ist demgegenüber nicht möglich, da dieser ein Besitzrecht hat und sie sich bei so einer Aktion schadenersatzpflichtig machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen können sie auch gerne über meine Profildaten telefonisch oder per Mail auf mich zukommen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.11.2016 | 11:40

Sehr geehrte Fr. Anwältin,

vielen Dank für Ihre Antwort! Ich sehe alle Punkte beantwortet. Ich hätte nur eine kurze Nachfrage. Wenn ich mit A + B einen neuen Mietvertrag aufsetze und in zwei Monaten einer neuer Student kommt, E. Wie integriere ich diesen? Oder ich lasse den derzeitigen alten Vertrag noch laufen und setze erst dann einen neuen Vertrag auf?

Mit freundlichen Grüßen

Martin Burger

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2016 | 12:20

Lieber Fragesteller, gerne beantworte ich ihre Nachfrage.

Sie haben folgende Optionen:

1. Sie können den neuen Mitbewohner über eine Zusatzvereinbarung ( die alle 3 Studenten unterschreiben) integrieren, wenn sie immer nur ein einziges Vertragsverhältnis wollen, und die Studenten den Mietanteil z:B. unter sich klären.
Dieses einheitliche Vertragsverhältnis hat den Vorteil, dass sie nur einmal Festmiete von irgendeinen der Studenten ( diese haften als Gesamtschuldner auf den gesamten Mietpreis) fordern können.


2. Weiter können ihre beiden bereits eingezogenen Studenten einen Untermietvertrag mit dem neuen schließen. Dies setzt ihre Genehmigung voraus, wobei ich hier keine Probleme sehe. Den Mietpreis fordern sie von ihrem Hauptmieter, eine Absprache mit dem Untermieter geht sie nichts an.

3. Ich persönlich würde ihnen jedoch empfehlen, mit jedem Studenten einzeln einen Mietvertrag aufzusetzen, dies erhöht ihre Flexibilität: So können sie nämlich neue Mitbewohner aufnehmen und alten Mitbewohnern kündigen ohne dass der Bestand des Mietvertrages mit anderen Mitstudenten gefährdet oder hiervon abhängig ist.
Allerdings müssen sie mit jedem Studenten eine separaten Mietpreis vereinbaren, den sie auch nur von ihm fordern können.

Welche der Möglichkeiten sie wählen, ist Geschmacksfrage.

Den alten Vertrag können sie auch laufen lassen, da A + B einen Mietvertrag ohne C haben. Diesen Mietvertrag lassen sie völlig unberührt und nehmen Option 1 und integrieren den neuen Mitbewohner. Dann ändert sich an den für sie gewohnten einheitlichen Vertrag nicht. Auch Option 2 ist möglich, dann behalten A+ B ihren Vertrag und nehmen den Neuen Studenten als Untermieter auf.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow





Wir
empfehlen

Mietvertrag Wohnung

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Mietvertrag erstellen
Bewertung des Fragestellers 28.11.2016 | 21:08

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt: