Steuerrecht, Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Schönheitsreparaturen

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung erfolgen und (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Dabei sind – insoweit hat das Finanzamt (FA) recht – diejenigen Aufwendungen außen vor zu lassen, die üblicherweise jährlich für Erhaltungsarbeiten anfallen.

Es stellt sich daher die Frage, wie die Schönheitsreparaturen und die hierfür entstandenen Kosten rechtlich einzuordnen sind.

1. Keinesfalls dürfte es sich bei den Kosten für Schönheitsreparaturen um Aufwendungen, die jährlich für Erhaltungsarbeiten anfallen, handeln. Diese Arbeiten werden üblicherweise in wesentlich längeren Abständen erbracht. Dies zeigt sich letztlich auch durch die in Mietverträgen üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen. Bei normalem Wohngebrauch sind jährliche Schönheitsreparaturen nicht üblich.

2. Es ist dann jedoch eine Abgrenzung vorzunehmen, ob die von Ihnen verrichteten Arbeiten vom Umfang her (noch) Schönheitsreparaturen sind (a)) und ob diese isoliert, also nicht im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (b)) vorgenommen wurden.

a) Nach einem aktuellen Urteil des BFH (Urt. v. 25.08.2009, IX R 20/08 = BStBl II 2010, 125 ) beschränken sich Schönheitsreparaturen auf folgende Arbeiten: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen; es handelt sich also um Arbeiten, die lediglich die Mängel, die infolge einer bestimmungsgemäßen Nutzung der Wohnung entstehen, beseitigen. Zur Begründung dieser Definition bezieht sich der BFH auf § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BVO. Darüber hinausgehende Arbeiten sieht der BFH als Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an. Gehen die von Ihnen durchgeführten Arbeiten über dieses Maß hinaus, dürften die Aufwendungen hierfür tatsächlich zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen.

b) Halten sich die von Ihnen vorgenommenen Renovierungen in diesem Rahmen, so können Sie dennoch zu den Anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, wenn Sie im Rahmen von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen erfolgt sind, wenn sie also in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang hierzu stehen und mit diesen in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden. Soweit Sie tatsächlich keine weiteren Maßnahmen an dem maßgeblichen Gebäude vorgenommen haben, erkenne ich einen solchen Zusammenhang nicht. Es erscheint mir näher liegend, dass jede der Schönheitsreparaturen isoliert vorgenommen und durch den jeweiligen Auszug des Mieters veranlasst wurde. Dies spricht meines Erachtens erheblich gegen die Annahme einer einheitlichen Maßnahme.

3. Entscheidend dürfte daher in Ihrem Fall sein, in welchem Umfang Sie renoviert haben. Halten sich die Maßnahmen in dem Rahmen, den der BFH als Schönheitsreparaturen ansieht, liegen keine anschaffungsnahen Aufwendungen vor. Sie sollten dies dann mit dem Finanzamt erörtern. Gehen die Renovierungsarbeiten darüber hinaus, dürften sie eher als Instandsetzung oder Modernisierung anzusehen sein. Dies gilt vor allem dann, wenn hierdurch eine Wertsteigerung erzielt wurde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)