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Steuerlicher Spekulationsverlust bei Vermietung und Verpachtung

31.07.2009 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit Jahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei verschiedenen Objekten.

Nun mußte ich leider einige Objekte verkaufen.
Der erzielbare Verkaufspreis war leider unter dem steuerlichen Restbuchwert.
Die Anschaffung bzw. Herstellung der Objekte erfolgte vor 5 - 9 Jahren.

Meine Frage nun, kann ich diesen Verlust entsprechend bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen?

Vielen Dank für eine eindeutige Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragende,

bei den von Ihnen im Rahmen des Immobilienverkaufs erzielten Verlusten handelt es sich um Verluste im Rahmen der Sonstigen Einkünfte nach §§ 22, 23 EStG (Einkünfte aus privaten Spekulationsgeschäften).

Der Gewinn/Verlust ergibt sich nach §23 Abs.3 EStG aus der Rechnung:

Veräußerungspreis
./. Anschaffungs-/Herstellungskosten (gemindert um Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder anderen Einkünften berücksichtigt wurden)*
./. Werbungskosten (wie Veräußerungskosten)
= Gewinn/Verlust

* Daher ist im vorliegenden Falle fraglich, ob überhaupt ein Verlust gegeben ist.

An dieser steuerlichen Behandlung ändert auch nicht, dass Sie mit den Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben, denn die Objekte rechnen trotz dessen grds. weiterhin zu Ihrer privaten Vermögensphäre. Nicht steuerbar wäre lediglich ein Verkauf, sofern dieser mehr als 10 Jahre nach Anschaffung/Herstellung stattfindet (in Ihrem Falle aber offenbar nicht gegeben), und steuerfrei nur dann, wenn der aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 EUR beträgt.

Ein etwaiger Verlust wäre für Zwecke der Einkommensteuer jedoch lediglich mit etwaigen Gewinnen aus privaten Veräußerungssgeschäften verrechenbar (Rücktrag max. möglich in das Vorjahr; Verrechnung ansonsten nur im laufenden oder folgenden Veranlagungszeiträumen möglich) - und nicht etwa mit anderen positiven Einkünften (z.B. Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung).

Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter



Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2009 | 13:52

Sehr geehrte Frau Dr. Seiter,

es ergibt sich, wenn ich keine Veräußerungsgeschäfte getätigt und einen Verlustvortrag habe, bei den sonstigen Einkünften also ein Verlust, den ich doch m. E. dann vom Gesamtbetrag der Einkünfte im Folgejahr in Abzug bringen könnte (§10d, Absatz 4 EStG).

Im vorab vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2009 | 01:13

Sehr geehrte Fragende,

nein, das ist nicht möglich.

In §23 Abs.3 EStG heißt es: "...Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden. Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt; § 10d Abs. 4 gilt entsprechend. ..."

Ein Abzug von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften i. S. d. §23 ESt, die bislang nicht mit ewaigen Gewinnen aus entsprechenden Veräußerungsgeschäften verrechnet werden konnten (Verlustvortrag), vom Gesamtbetrag der Einkünfte in dem/n Folgejahr/en scheidet daher aus.

Sie werden ggf. solange warten müssen, bis Sie irgendwann zwecks Verrechnung derartige Gewinne erzielen werden. Ansonsten werden die Verluste leider steuerlich ungenutzt verfallen.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

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