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Vermietung & Verpachtung

20.05.2009 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

Als Eigentümer von 2 Etagenwohnungen (ETW) ist eine der ETWs (Wohnung A) vermietet, für die andere 1-Zimmer-Wohnung (Wohnung B) konnte ich keinen Mieter von ausreichender Bonität finden. Deshalb wurde letztere Wohnung im Jahr 2008 wieder verkauft (gekauft in 2006). Beim Verkauf fiel ein Veräußerungsgewinn von ca. €10.000 an. Die Wohnung war zu keiner Zeit vermietet, war aber zu Vermietungszwecken angeschafft worden. Zum Zeitpunkt der Anschaffung war die Wohnung unbewohnt / nicht vermietet.

Nun zur steuerlichen Problematik. In den ersten beiden Steuerjahren (2006 und 2007) habe ich die laufenden Kosten für Wohnung B als Verlust in meine GuV Rechnung eingebracht und das wurde vom Finanzamt auch steuerlich berücksichtigt. Technisch wurden dadurch die Einnahmen der Wohnung A so reduziert, dass ich in beiden Jahren (2006 und 2007) einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung hatte und keine Steuern zahlen brauchte.

In der Steuererklärung für 2008 habe ich für Wohnung B den Veräußerungsgewinn von €10.000 als Gewinn angegeben und die laufenden Kosten wieder als Verlust. Daraufhin erfolgte ein Steuerbescheid, der meine Steuererklärung bestätigte. Gleichzeitig wollte das Finanzamt (FA) wissen, warum die Wohnung B nicht vermietet wurde. Ich erklärte, dass ich keinen Mieter finden konnte, der meiner erwarteten Bonität entsprach. Dasselbe war im Vorjahr (Steuerjahr 2007) geschehen. Im Vorjahr (Steurjahr 2007) akzeptierte das FA die Kosten für Wohnung B als Verlust. Jetzt bekam ich ein Schreiben mit einem revidierten Steuerbescheid für 2008, worin die Kosten für Wohnung B (Steuerjahr 2008) nicht akzeptiert werden. Die Begründung lautet: wie im Vorjahr wurde der erklärte Verlust für Wohnung B nicht berücksichtigt. Die Steuern auf den ersten 2008er Bescheid habe ich bereits gezahlt, die Nachforderung jedoch noch nicht.

Die Begründung des FA entspricht jedoch nicht den Tatsachen, denn in allen Vorjahren wurden die Verluste aus Wohnung B vom FA steuerlich berücksichtigt.

1) Besteht jetzt noch ein Risiko, dass das FA auch die vorjährigen Steuerbescheide so revidiert, dass die Verluste für Wohnung B steuerlich nicht berücksichtigt werden? Der Steuerbescheid für 2007 trägt das Datum März 2008. Darf das FA diesen Bescheid noch revidieren? Auf meinen spezielen Fall bezogen, darf das FA Steuerbescheide zeitlich unbegrenzt revidieren? Nach gesundem Menschenverstand dürfte sowas doch eigentlich nur möglich sein, wenn nachweislich Steuerbetrug vorliegt, was bei mir nicht der Fall ist.

2) Da das FA nun die Kosten der Wohnung B steuerlich nicht berücksichtigt, mir (richtigerweise) auch keine Mieteinnahmen unterstellt, kann ich dann nicht verlangen, dass Wohnung B steuerlich als Ferienwohnung behandelt wird? Meines Wissens sind Veräußerungsgewinne bei Ferienwohnungen steuerfrei, auch dann, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde. Gehe ich recht in dieser A nnahme? Der Veräußerungsgewinn fiel im Steuejahr 2008 an. Für Steuerjahr 2008 bekam ich vor 2 Wochen den oben genannten revidierten Steuerbescheid. Ich müsste somit noch 2 Wochen Zeit haben, Einspruch einzulegen.

Den Einspruch plane ich wie folgt zu begründen:
a) da die Kosten für Wohnung B auch in den Vorjahren berücksichtigt wurden (siehe Steuerbescheide 2006 und 2007), verlange ich gleiches für Steuerjahr 2008
b) sollte das FA dennoch die Kosten für Wohnung B nicht berücksichtigen, ist daraus zu folgern, dass Wohnung B steuerlich als Ferienwohnung behandelt wird, und ich verlange die Stornierung/Rückzahlung der Steuern auf den Veräußerungsgewinn.

3) Was halten Sie davon, meinen Einspruch so zu begründen? Hätten Sie einen anderen Vorschlag, der evtl. vorteilhafter für mich wäre? Sollte ich evtl. die Vorjahre gar nicht erwähnen?

4) Falls das FA meinen Einspruch ablehnt, evtl. sogar noch die Steuerbescheide 2006 und 2007 zu meinem Nachteil revidiert, wie kann ich dann gegen das FA vorgehen? Muss ich eine Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen? Welche Aussicht auf Erfolg hätte ich?

5) Wer trägt eigentlich die Beweislast in meinem Fall? Wie soll ich z.B. beweisen, dass ich versucht habe, die Wohnung zu vermieten? Ich habe keine Nachweise mehr, wie z.B. Inserate oder Bewerbungsunterlagen etc. Kann das FA einfach willkürlich entscheiden, ob bestimmte Verluste steuerlich berücksichtigt werden oder nicht?

6) Falls ich die jetzt geforderte Nachzahlung für 2008 begleichen würde, stelle ich damit eine rechtliche Situation her, die das FA automatisch dazu berechtigt, auch für die Vorjahre Nachforderungen (w/ nicht anerkannten Verlusten aus Wohnung B) zu erheben?

Mit freundlichen Grüßen
21.05.2009 | 11:18

Antwort

von


(10)
Eduardstr. 20
06844 Dessau
Tel: 0340-2106013
E-Mail:

Sehr geehrter Fragensteller,

zunächst bedanke ich mich für Nutzung dieses Portals.

Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass das Finanzamt wegen der Veräußerung der Wohnung innerhalb von 2 Jahren die Werbungskosten aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht mehr anerkennt.

Die anfänglichen Verluste aus Vermietertätigkeit werden bei einem späteren Verkauf des Objektes nur dann anerkannt, wenn in der Zwischenzeit die Absicht bestand, das Objekt dauerhaft zu vermieten. Anderenfalls wird von einer von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht ausgegangen.

Hatte der Steuerpflichtige bei Erwerb des Objektes die Absicht zur dauerhaften Vermietung und gibt diese dann aber innerhalb weniger Jahre auf, muss der Steuerpflichtige dem Finanzamt darlegen und u.U. beweisen, dass er den Entschluss zur Veräußerung erst später gefasst hat.

Nun zu Ihren konkreten Fragen:
1. Eine Änderung der vorherigen Steuerbescheide kann in Ihrem Fall leider noch erfolgen. Steuerbescheide (die nicht vorläufig sind) können bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist geändert werden. Diese Frist beträgt gem. § 169 Abgabenordnung (AO) vier Jahre und beginnt gem. § 170 Abs. 2 Nr. 1 AO mit Ablauf des Jahres, in welchem die Steuererklärung eingereicht wurde.
Bei Steuerhinterziehung beträgt die Frist 10 Jahre und bei leichtfertiger Steuerverkürzung 5 Jahre.

Gründe, die zur Änderung von Steuerbescheiden führen, sind in den §§ 172 ff. AO aufgeführt. In Ihrem Fall wird § 173 Abs. 1 Nr. 1 einschlägig sein, da die vermutete anfängliche Verkaufsabsicht erst nachträglich bekannt wurde.

2. Hier möchte ich Sie zunächst darauf hinweisen, dass die nunmehr getroffene Aussage, die Wohnung als Ferienwohnung einstufen zu wollen, als unwahr aufgefasst werden kann. Denn Sie haben ja bereits angegeben, die Wohnung als Mietwohnung nutzen zu wollen.
Anderseits erachte ich diese Argumentation auch nicht für erfolgsversprechend. Eine Veräußerung einer Ferienwohnung ist nur dann steuerfrei, wenn diese ausschließlich selbst genutzt wurde. Ansonsten ist der Spekulationsgewinn nach der Rechtslage bis 2008 steuerpflichtig.

3. Damit ein Einspruch Erfolg haben wird, sollten Sie dem Finanzamt gegenüber darlegen und ggf. beweisen, dass Sie die Absicht hatten,die Wohnung dauerhaft zu vermieten und sich erst später dazu entschlossen haben, diese zu verkaufen.

4. Wie Sie schon selbst herausgearbeitet haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des geänderten Steuerbescheides Einspruch einlegen, § 355 AO. Wenn Sie den Bescheid als normalen Brief per Post erhalten haben, beginnt die Frist von einem Monat 3 Tage, nachdem er vom Finanzamt aufgegeben wurde (in der Regel das Datum des Bescheides).

Sollte der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen werden, haben Sie die Möglichkeit, Klage beim Finanzgericht Ihres Bundeslandes einzulegen. Die Frist beträgt ebenfalls einen Monat. Hierüber werden Sie in dem Einspruchsbescheid ausführlich belehrt.
Ob die Klage Aussicht auf Erfolg haben wird, richtet sich vornehmlich danach, wie das Finanzamt den Einspruchsbescheid begründet und ob Sie gewichtige Gegenargumente vorbringen können. Dies kann ich aber leider zum jetzigen Zeitpunkt leider nicht einschätzen.

5. Wie oben schon geschildert, müssen Sie die Vermutung entkräften, dass Sie von Anfang an die Absicht hatten, die Wohnung zu veräußern. Zur Aufklärung des Sachverhaltes trifft Sie gem. § 90 AO eine Mitwirkungspflicht.
Da Sie über keine Unterlagen mehr verfügen, kommen z.B. auch Zeugen in Betracht, die Kenntnis von Ihren Bemühungen zur Vermietung haben. Sofern Sie Inserate aufgegeben haben, könnten Sie diese von der entsprechenden Zeitung noch aus dem Archiv erhalten.
Als sonstige Argumentation kommt alles in Betracht, was nachvollziehbar dafür spricht, dass Sie zunächst beabsichtigt haben, die Wohnung dauerhaft zu vermieten.

6. Diese Befürchtungen bestehen nicht. Sie sind sogar verpflichtet, die Zahlung zunächst zu tätigen. Auch im Falle eines Einspruchs wird die Vollziehung des Bescheides nicht gehemmt, § 361 AO. Dies bedeutet, trotz des Einspruches kann die Finanzbehörde die Begleichung der Steuerschuld verlangen.

Sie haben aber die Möglichkeit, die Aussetzung der Vollziehung zu beantragen, § 361 Abs. 2 AO. Diese wird dann bis zum Ende des Einspruchverfahrens bewilligt, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides bestehen. Hier kommt es wieder auf Ihre Argumentation hinsichtlich des nachträglichen Verkaufswillens an. Weiterhin kommt die Aussetzung in Betracht, wenn die Vollziehung für Sie eine unbillige Härte zur Folge hätte. Eine solche besteht zum Beispiel dann, wenn Sie trotz finanziell schlechter Situation zahlen müssten und dadurch bei Erfolg des Einspruchs Nachteile haben, die nicht wieder gut gemacht werden könnten.

Abschließend rate ich Ihnen für den beabsichtigten Einspruch einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Kosten werden Ihnen aber auch im Fall des Erfolges nicht erstattet.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen im Rahmen der auf diesem Portal angebotenen Erstberatung zu Ihrer vollen Zufriedenheit beantworten. Anderenfalls nutzen Sie bitte die Funktion für die kostenfreie Nachfrage.

Ich wünsche Ihnen einen angenehmen Feiertag.

Mit freundlichen Grüßen

Grit Böhm
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2009 | 20:18

Vielen Dank fuer die hilfreiche Antwort.

Beim neu ausgestellten Bescheid für 2008 wurde der Vorbehalt der Nachprüfung aufgehoben, nachdem die Verluste aus Wohnung B steuerlich aberkannt wurden. Dabei wurde darauf verwiesen, dass die Verluste aus Wohnung B auch für 2007 nicht anerkannt wurden. Dies stimmt aber nicht, da im Steuerbescheid 2007 die Verluste aus Wohnung B akzeptiert wurden. Der Bescheid für 2008 enthält einen Verlustvortrag von 2007. In diesem Verlustvortrag sind die Verluste von Wohnung B für das Jahr 2007 beinhaltet. Beim Bescheid für 2007 wurde der Vorbehalt der Nachprüfung noch nicht aufgehoben.

Frage: Ist durch die Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung für den 2008er Bescheid auch zugleich der Vorbehalt für den 2007er Bescheid aufgehoben?

Muss ich befürchten, dass der 2007er Bescheid nun auch noch zu meinen Ungunsten revidiert wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2009 | 21:48

Guten Abend,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

wird ein Steuerbescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassen, § 164 AO, kann dieser ohne weitere Begründung zugungsten oder zuungunsten des Steuerpflichtigen geändert bzw. aufgehoben werden.
Wird der Vorbehalt nach abschließender Prüfung aufgehoben, kommen nur noch die bereits oben beschriebenen Änderungsgründe in Betracht. Dies gilt auch für Änderungsbegehren Ihrerseits, wenn der Bescheid ohne Einspruch bestandskräftig wird.

Der Vorbehalt der Nachprüfung hat für jeden Steuerbescheid gesondert zu erfolgen. Daher ist der Vorbehalt für den Bescheid 2007 nicht automatisch aufgehoben.

Ich gehe davon aus, dass der Bescheid 2007 auch geändert werden wird, wenn das FA davon ausgeht, dass Sie von Beginn an die Absicht hatten, die Wohnung weiter zu veräußern.



Mit freundlichen Grüßen

Grit Böhm
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 21.05.2009 | 11:23

Ich habe gerade bemerkt, dass eine Verlinkung der angegeben §§ zum Gesetzestext nicht erfolgt ist.
Sie haben die Möglichkeit, die Gesetze bei www.dejure.org nachzuschlagen.
Ich bin auch gern bereit, Ihnen diese in Textform zur Verfügung zu stellen.

Ergänzung vom Anwalt 21.05.2009 | 22:00

Auf diesem Portal sind noch zwei offene Fragen, welche der ihren sehr ähnlich sind und offenbar von Ihnen stammen.
Wenn dem so ist und die weiteren Fragen irrtümlich veröffentlich oder bereits ausreichend beantwortet sind, rate ich Ihnen die Fragen zur Vermeidung unnötiger Kosten zu schließen.

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