Vermietung & Verpachtung

Sehr geehrter Fragensteller,

zunächst bedanke ich mich für Nutzung dieses Portals.

Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass das Finanzamt wegen der Veräußerung der Wohnung innerhalb von 2 Jahren die Werbungskosten aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht mehr anerkennt.

Die anfänglichen Verluste aus Vermietertätigkeit werden bei einem späteren Verkauf des Objektes nur dann anerkannt, wenn in der Zwischenzeit die Absicht bestand, das Objekt dauerhaft zu vermieten. Anderenfalls wird von einer von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht ausgegangen.

Hatte der Steuerpflichtige bei Erwerb des Objektes die Absicht zur dauerhaften Vermietung und gibt diese dann aber innerhalb weniger Jahre auf, muss der Steuerpflichtige dem Finanzamt darlegen und u.U. beweisen, dass er den Entschluss zur Veräußerung erst später gefasst hat.

Nun zu Ihren konkreten Fragen:
1. Eine Änderung der vorherigen Steuerbescheide kann in Ihrem Fall leider noch erfolgen. Steuerbescheide (die nicht vorläufig sind) können bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist geändert werden. Diese Frist beträgt gem. § 169 Abgabenordnung (AO ) vier Jahre und beginnt gem. § 170 Abs. 2 Nr. 1 AO mit Ablauf des Jahres, in welchem die Steuererklärung eingereicht wurde.
Bei Steuerhinterziehung beträgt die Frist 10 Jahre und bei leichtfertiger Steuerverkürzung 5 Jahre.

Gründe, die zur Änderung von Steuerbescheiden führen, sind in den §§ 172 ff. AO aufgeführt. In Ihrem Fall wird § 173 Abs. 1 Nr. 1 einschlägig sein, da die vermutete anfängliche Verkaufsabsicht erst nachträglich bekannt wurde.

2. Hier möchte ich Sie zunächst darauf hinweisen, dass die nunmehr getroffene Aussage, die Wohnung als Ferienwohnung einstufen zu wollen, als unwahr aufgefasst werden kann. Denn Sie haben ja bereits angegeben, die Wohnung als Mietwohnung nutzen zu wollen.
Anderseits erachte ich diese Argumentation auch nicht für erfolgsversprechend. Eine Veräußerung einer Ferienwohnung ist nur dann steuerfrei, wenn diese ausschließlich selbst genutzt wurde. Ansonsten ist der Spekulationsgewinn nach der Rechtslage bis 2008 steuerpflichtig.

3. Damit ein Einspruch Erfolg haben wird, sollten Sie dem Finanzamt gegenüber darlegen und ggf. beweisen, dass Sie die Absicht hatten,die Wohnung dauerhaft zu vermieten und sich erst später dazu entschlossen haben, diese zu verkaufen.

4. Wie Sie schon selbst herausgearbeitet haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des geänderten Steuerbescheides Einspruch einlegen, § 355 AO . Wenn Sie den Bescheid als normalen Brief per Post erhalten haben, beginnt die Frist von einem Monat 3 Tage, nachdem er vom Finanzamt aufgegeben wurde (in der Regel das Datum des Bescheides).

Sollte der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen werden, haben Sie die Möglichkeit, Klage beim Finanzgericht Ihres Bundeslandes einzulegen. Die Frist beträgt ebenfalls einen Monat. Hierüber werden Sie in dem Einspruchsbescheid ausführlich belehrt.
Ob die Klage Aussicht auf Erfolg haben wird, richtet sich vornehmlich danach, wie das Finanzamt den Einspruchsbescheid begründet und ob Sie gewichtige Gegenargumente vorbringen können. Dies kann ich aber leider zum jetzigen Zeitpunkt leider nicht einschätzen.

5. Wie oben schon geschildert, müssen Sie die Vermutung entkräften, dass Sie von Anfang an die Absicht hatten, die Wohnung zu veräußern. Zur Aufklärung des Sachverhaltes trifft Sie gem. § 90 AO eine Mitwirkungspflicht.
Da Sie über keine Unterlagen mehr verfügen, kommen z.B. auch Zeugen in Betracht, die Kenntnis von Ihren Bemühungen zur Vermietung haben. Sofern Sie Inserate aufgegeben haben, könnten Sie diese von der entsprechenden Zeitung noch aus dem Archiv erhalten.
Als sonstige Argumentation kommt alles in Betracht, was nachvollziehbar dafür spricht, dass Sie zunächst beabsichtigt haben, die Wohnung dauerhaft zu vermieten.

6. Diese Befürchtungen bestehen nicht. Sie sind sogar verpflichtet, die Zahlung zunächst zu tätigen. Auch im Falle eines Einspruchs wird die Vollziehung des Bescheides nicht gehemmt, § 361 AO . Dies bedeutet, trotz des Einspruches kann die Finanzbehörde die Begleichung der Steuerschuld verlangen.

Sie haben aber die Möglichkeit, die Aussetzung der Vollziehung zu beantragen, § 361 Abs. 2 AO . Diese wird dann bis zum Ende des Einspruchverfahrens bewilligt, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides bestehen. Hier kommt es wieder auf Ihre Argumentation hinsichtlich des nachträglichen Verkaufswillens an. Weiterhin kommt die Aussetzung in Betracht, wenn die Vollziehung für Sie eine unbillige Härte zur Folge hätte. Eine solche besteht zum Beispiel dann, wenn Sie trotz finanziell schlechter Situation zahlen müssten und dadurch bei Erfolg des Einspruchs Nachteile haben, die nicht wieder gut gemacht werden könnten.

Abschließend rate ich Ihnen für den beabsichtigten Einspruch einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Kosten werden Ihnen aber auch im Fall des Erfolges nicht erstattet.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen im Rahmen der auf diesem Portal angebotenen Erstberatung zu Ihrer vollen Zufriedenheit beantworten. Anderenfalls nutzen Sie bitte die Funktion für die kostenfreie Nachfrage.

Ich wünsche Ihnen einen angenehmen Feiertag.

Mit freundlichen Grüßen

Grit Böhm
Rechtsanwältin