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Spekulationssteuer und Krankenkassenbeiträge / Veräußerung eines geerbten Hauses

08.11.2018 13:05 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Verkauf eines geerbten Hauses wird geplant. Es wurde von der Erblasserin weniger als zwei Jahre selbstgenutzt. Seit dem Tod der Mutter wird es nicht vermietet, sondern gelegentlich selbst genutzt. Der Verkauf ist wegen § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht steuerpflichtig.

Hallo,
wir haben Fragen zu folgender Angelegenheit:
Meine Mutter ist am 5.9.2018 verstorben. Sie hat kein Testament hinterlassen, doch zwei Söhne, mich und meinen Bruder. Mein Bruder tritt das Erbe nicht an, sondern verzichtet zu meinem Gunsten. Dies hat er schriftlich bestätigt. Also bin ich alleiniger Erbe.

Meine Mutter hinterlässt ein Haus, das einen Verkehrswert von ca 180.000-200.000 Euro hat. An Geld vererbt sie ein paar hundert Euro. Auf dem Haus sind noch Schulden (bei Sparkasse und LBS) in Höhe von ca. 110.000 Euro. Sie hat das Haus im September 2016 bezogen, doch der Notartermin des Hauskaufs war erst im April 2017. Der damalige Kaufpreis des Hauses war tief angesetzt, da sie das Haus meinem Bruder abgekauft hat, der Kaufpreis betrug 90.000 Euro. Das heißt, sie hat seit dem Notartermin (April 2017) bis zu ihrem Tod im Sept. 2018 das Haus keine zwei vollen Jahre in Eigennutzung gehabt. Im Jahr 2017 hat sie das Haus grundlegend renoviert (Handwerker-Rechnungen in Höhe von 76.460 Euro sind vorhanden).

Meine Mutter ist Luxemburgerin, hatte aber ihren regulären Wohnsitz in Arzfeld in der Eifel, wo auch das Haus steht. Von daher müssten bzgl. des Hauses deutsches Erbrecht und Steuerrecht gelten, wenn ich richtig informiert bin.

Der Erbschein ist beantragt und wird bald auf meinen Namen ausgestellt. Wir versuchen, dass das Haus noch im Jahr 2018 vom Grundbuchamt auf meinen Namen (oder auch auf meinen Namen und den Namen meiner Ehefrau) überschrieben wird. Ich frage mich, ob dies Auswirkungen auf meinen Krankenkassenbeitrag hat (bis jetzt bin ich bei einem freiberuflichen Einkommen unter 900 Euro/Monat für 180 Euro/Monat bei einer gesetzlichen Krankenkasse versichert).

Ich selbst bin freiberuflich tätig, unsere Hauptarbeit und Haupteinkommen ist aber ein Einzelunternehmen, das allerdings nur auf meine Frau läuft. Doch sie befindet sich gerade in Elternzeit (Elternzeit: Okt. 2017-April 2018, Juli 2018 – Februar 2019), falls diese Information von Belang ist.

Da wir zu weit entfernt vom Haus wohnen, als das wir es vermieten wollen würden, denken wir darüber nach, das Haus zu verkaufen. Zumal wir die monatlichen Belastungen durch das Darlehen (ca. 600 Euro pro Monat), plus Nebenkosten nicht gut tragen können.

Wir wollen aber die „Spekulationssteuer" vermeiden und auch nicht, dass Krankenkassenbeiträge (gesetzliche Krankenkasse) etc. in die Höhe schnellen oder unser Elterngeld gestrichen wird.

Daher haben wir einige Fragen.

- Zu welchem Zeitpunkt können wir das Haus verkaufen (Zeitpunkt Notartermin), wenn wir schaffen, dass das Haus (und das Darlehen) noch 2018 auf uns übertragen wird?
- Was passiert, wenn das Haus und/oder das Darlehen erst 2019 auf uns übertragen wird?
- Unser Notar meint, dass es vermutlich so ist, dass wir die Monate, die unsere Mutter das Haus selbst genutzt hat, mit erben. Allerding ist das Haus ja nicht abbezahlt, sondern evtl. ist es so, dass wir quasi nur den bereits abgezahlten Teil des Hauses erben, unsere Übernahme des Rests des Hauswertes evtl. ein Finanzgeschäft ist, für das die Spekulationssteuer nicht vermeidbar ist?
- Was müssen wir tun, um eine Eigennutzung von unserer Seite nachzuweisen? Muss ich mich bei der Gemeinde Arzfeld / in dem Haus anmelden mit Zweitwohnsitz oder Erstwohnsitz? Wie lang muss die Eigennutzung sein?
- Es gibt ernsthafte Kauf-Interessenten, die das Haus baldmöglichst kaufen wollen. Könnte man irgendwie regeln, dass der noch offene Darlehensbetrag (ca. 110.000 Euro) direkt vom Käufer bei der Bank abgelöst wird und wir die Vorfälligkeitsentschädigung übernehmen und vom Käufer die restliche Summe des vereinbarten Kaufpreises ausbezahlt bekommen?
- Wir denken darüber nach, evtl. ein Zwischenfinanzierungs-Darlehen aufzunehmen, um die monatlichen Unkosten stemmen zu können, wenn wir das Haus noch länger unvermietet in unserem Besitz halten wollen, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Das Darlehen erhalten wir auf der Grundlage des Einzelunternehmens meiner Frau. Wäre es gut, dass meine Frau und ich das Haus gemeinsam erben oder sollte ich es besser auf meinen Namen erben?
- Gilt der Gewinn, den der Hausverkauf einbringt, als Firmengewinn (wenn das Zwischenfinanzierungsdarlehen evtl. auf das Einzelunternehmen meiner Frau läuft)?
- Wirkt sich der Verkaufserlös und/oder die Überschreibung des Hauses auf mich auf die Höhe der Krankenkassenbeiträge von mir oder meiner Frau oder auf den Anspruch auf Elterngeld meiner Frau aus? Die Elternzeit endet am 19.12.18 und von 20.12.2018-19.2.2019 bezieht meine Frau noch zwei Monate Elterngeld Plus (diese Monate könnten wir aber auch wann anders „machen").

-Gibt es noch etwas, was Ihnen einfällt, was dringend zu beachten ist?
08.11.2018 | 23:04

Antwort

von


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Hier liegt eine Steuerbefreiung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG vor , da das Wohnhaus der Selbstnutzung zuzurechnen ist. Es kommt auf eine lückenlose Selbstnutzung ohne Zeiten einer Vermietung an.
Die Zeit seit der Anschaffung durch die Mutter wird Ihnen als Rechtsnachfolger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Nach der Meinung der Finanzverwaltung wird ein Wohnhaus auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung).

Sie müssen sich auch keine Sorgen machen, weil eine Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von weniger als zwei Jahren soll.

Die gesetzliche Vorschrift nennt zwei Alternativen, wann im zeitlichen Zusammenhang bei einer Selbstnutzung die Steuerfreiheit bleibt. Lesen Sie die Vorschrift bitte noch einmal. Hier trifft die erste Alternative zu, dort wird keine Dauer genannt, wenn ausschließlich Selbstnutzung vorliegt.

§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG schließt die Versteuerung eines Gewinns aus, der bei der Veräußerung eines zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzten WG erzielt wird.


Sie erben nicht die einzelnen Positionen, sondern sind Rechtsnachfolger durch die Erbfolge. Sie treten in alle Rechtspositionen der Mutter eins zu eins ein.
Durch die Übernahme des Darlehens wird der Vorgang deshalb nicht als Anschaffung angesehen.

Sie müssen sich in der Gemeinde nicht anmelden, ich würde aber Strom und Energie weiterbezahlen. Die Eigennutzung soll bis zum Verkauf bestehen bleiben.

Wie die Ablösung des Darlehens erfolgt, müssen Sie mit dem Kreditinstitut besprechen. Der Erwerber kann den Kredit auch übernehmen, wenn die Bank dem zustimmt. Den Restbetrag muss er zusätzlich leisten, entweder durch Eigenmittel oder einen zusätzlichen Kredit. Dies kann alles verhandelt werden.

Sie haben kein Wahlrecht dahingehend, dass Ihre Frau ebenfalls Erbin wird.

Fazit:

Der Veräußerungserlös (nach Abzug der Darlehensschulden) unterliegt nicht der Einkommensteuer. Dies spielt sich allein im privaten Vermögensbereich ab.
Somit führt der Gewinn nicht zu einer Erhöhung der Krankenversicherungsbeiträge und wirkt sich auch nicht auf das Elterngeld aus. Im Einkommensteuerbescheid ist er nicht ersichtlich. Sie können das Haus somit kurzfristig verkaufen, ohne eine Steuerzahlung zu riskieren.



ANTWORT VON

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