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Spekulationssteuer bei Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in WEG

| 21.06.2020 11:49 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Elisabeth v. Dorrien


Zusammenfassung: 3-Objekt-Grenze ist nicht unerschütterlich - es kommt auf den Einzelfall an.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor drei Jahren ein Mehrfamilienhaus mit 12 Mietwohnungen von meinem Vater in Hamburg geerbt. Mein Vater besaß das Haus länger als 10 Jahre.

Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes würde also keine Spekulationssteuer mehr anfallen. Wenn man nun, Zwecks Verkauf, das Mehrfamilienhaus in eine WEG umwandelt, um die Wohnungen unabhängig voneinander einzeln verkaufen zu können, würde dann die Spekulationsfrist von Neuem beginnen (also wieder 10 Jahre pro Wohnung betragen)? Wenn ja, kann man dies irgendwie umgehen?

Würde bei einer Teilung in eine WEG und anschließendem Abverkauf der Tatbestand des gewerblichen Grundstückhandels erfüllt sein?

Herzlichen Dank für Ihre Indikation und freundlichen Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie Sie richtig sagen, ist die sog. Spekulationsfrist hier nicht das Problem. Allerdings ist auch der sog. gewerbliche Grundstückshandel ("Drei-Objekt-Grenze") kein unabwendbares Schicksal, wenn Sie das Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufteilen und diese dann innerhalb kurzer Zeit einzeln veräußern. Hier kommt es darauf an, den zugrundeliegenden Sachverhalt gegenüber dem Finanzamt klar zu erläutern.

Eigentlich gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums als gewerblich. Die bloße Aufteilung der Wohnungen ist hier zunächst nicht schädlich, wird aber sicher als Indiz gewertet werden (siehe dazu BGH vom 10. Dezember 2001 - GrS 1/98 ). Wenn Sie also sogar mehr als drei Wohnungen verkaufen, wird das erst einmal als klarer Fall von "Grundstückshandel" gewertet werden. Deshalb müssen Sie schon vorab - am besten nach Rücksprache mit einem Steuerberater bzw. vertreten von diesem - dem Finanzamt Ihre Absicht mitteilen und eine verbindliche Auskunft beantragen, dass diese Veräußerung der geerbten Wohnungen als einheitlicher Veräußerungsvorgang und eben nicht als Grundstückshandel bewertet wird.
Die 3-Objekt-Grenze ist jedenfalls nicht als starre Grenze zu verstehen. Entscheidend ist der Einzelfall.

Man muss sehen, dass die sog. Drei-Objekt-Grenze nicht in den Steuergesetzen geregelt ist, sondern sich im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung der Finanzgerichte ausgebildet hat. § 15 EStG regelt die Einkünfte aus Gewerbebetrieb = Eine selbstständige, nachhaltige Betätigung mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, solange die Tätigkeit keine private Vermögensverwaltung ist. Für genau diese Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit sind die Grundsätze der 3-Objekt-Grenze entwickelt worden.

Ob also die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungen zum Zwecke (!) der (gewinnbringenden) Veräußerung noch als private Vermögensverwaltung aufgrund der Erbschaft anzusehen sein kann, ist mit Argumenten durchaus belegbar - dass die Finanzverwaltung dem folgt, ist aber nicht sicher und im Nachhinein schwerer zu begründen als vorab.

Eine private Vermögensverwaltung ist etwa zu bejahen, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht entscheidend in den Vordergrund tritt (BFH Urteil vom 9. Dezember 1986, VIII R 317/82, BFH Urteil vom 5. Mai 2004, XI R 25/03).

Allein die Planung der Errichtung und Veräußerung von vier Objekten rechtfertigt z. B. noch nicht die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels (BFH vom 20. November 2012, IX R 10/11).

Wichtig ist auch: Werden mehrere Wohnungen in einem einheitlichen Vertrag an einen einzigen Käufer verkauft, ist jede Wohnung als eigenständiges Objekt zu behandeln. Werden also 4 Wohnungen in einem Vertrag an nur einen Käufer verkauft, liegt aus Sicht der Finanzverwaltung grundsätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Diese Sicht kann nur mit Argumenten entkräftet werden.

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe der Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Bereich oder der Vermögensverwaltung im übrigen grundsätzlich unerheblich. Die Gewerblichkeit kann im Einzelfall nur durch objektive Umstände widerlegt werden, etwa bei Gestaltungen, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen (z. B. langfristige Vermietung, Nießbrauchsrechte, wirtschaftliche Gründe im außergewöhnlichen Einzelfall).

Siehe zur Verwaltungsauffassung zusammenfassend auch hier:

https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-17/inhalt.html

Wenn noch etwas unklar geblieben ist, fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2020 | 11:53

Sehr geehrte Frau von Dorrien,

ganz herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Eine Rückfrage:

Mein Steuerberater sagte mir, dass bei einer Umwandlung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen die Spekulationsfrist von neuem beginnt und dann wieder 10 Jahre beträgt. Ihrem Text entnehme ich, dass Sie dies klar verneinen würden, korrekt?

Herzlichen Dank für eine kurze Bestätigung und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2020 | 12:11

Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage!

Ich nehme an, dass Ihr Steuerberater Sie (völlig zu Recht) auf das Urteil des BFH vom 5. Dezember 2002 (Az. IV R 57/01) hinweisen möchte - allerdings hat das tatsächlich nichts mit der 10jährigen Spekulationsfrist zu tun, sondern mit der 5-Jahres-Frist im Hinblick auf gewerblichen Grundstückshandel.

Das Urteil besagt, dass auch bei Ablauf der sog. Spekulationsfrist eine Besteuerung droht, wenn das langjährig gehaltene Haus umfangreich modernisiert, in Eigentumswohnungen aufgeteilt und innerhalb von fünf Jahren veräußert wird. Dann könnte
eben gewerblicher Immobilienhandel vorliegen und dementsprechend besteuert werden. Grundlegend ist hierfür (für die 5-Jahres-Frist) dann nicht das (ursprüngliche) Kaufdatum des Mehrfamilienhauses, sondern der Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Dann aber gilt das bereits Gesagte - es muss dem Finanzamt deutlich gemacht werden, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sondern z. B. die Aufteilung des Hauses der besseren (einmaligen) Vermarktung dient. Nötig ist es, auf das Finanzamt zuzugehen und die Rechtsauffassung des Veranlagungsbezirkes vorab zu klären.

Nochmals freundliche Grüße!

EvD

Bewertung des Fragestellers 23.06.2020 | 11:54

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