Versteuerung Immobilien-Veräußerungsgewinn

Question

Ich habe 2009 gemeinsam mit meiner damaligen Lebensgefährtin eine Eigentumswohnung gekauft für 300.000 Euro (beide haben jeweils 150.000 Euro gezahlt).
2014 habe ich ihr ihre Hälfte der Wohnung für 160.000 Euro abgekauft.
(Es handelt sich um EINE Wohnung, aber wir waren zu Beginn beide jeweils zur Hälfte im Grundbuch eingetragen, seit 2014 nur noch ich.)

Angenommen, ich würde die Wohnung (komplett) in 2020 an einen Dritten verkaufen für 400.000 Euro (d.h. mein Veräußerungsgewinn betrüge 400.000 - 150.000 - 160.000 = 90.000 Euro). Die eine Hälfte der Wohnung hätte ich dann bereits 11 Jahre lang, die andere Hälfte jedoch erst 6 Jahre lang. Verkauft man nach weniger als 10 Jahren, ist der Veräußerungsgewinn bekanntermaßen zu versteuern. (Annahme: Ich bewohne die Wohnung in den Jahren vor dem Verkauf NICHT mehr selbst.)

Frage:
Müsste ich den Veräußerungsgewinn im o.g. Szenario versteuern, da ich eine Hälfte erst weniger als 10 Jahre besitze?
Oder ggf. nur die eine Hälfte?
Oder ggf. einen anderen Wert?
Ab welchem Jahr müsste ich gar keinen Veräußerungsgewinn mehr versteuern?

Rechtsanwältin Manuela Fritsch · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien nach den §§ 22 Nr. 2 und 23 EStG (Einkommensteuergesetz) als Einkommen aus so genannten privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern.

Erst zehn Jahre nach der Anschaffung der Wohnung müssen Gewinne aus dem Verkaufserlös nicht mehr versteuert werden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ).

Sie sind im Jahre 2014 Alleineigentümer der Wohnung geworden, können diese also ab dem Jahr 2024 verkaufen und den gesamten Verkaufserlös steuerfrei behalten. Zeitpunkt für den Beginn der Fristberechnung ist übrigens die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages, unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung und der Eigentumseintragung im Grundbuch.

Sofern Sie die Wohnung bereits im Jahre 2020 verkaufen und dabei einen Verkaufspreis von 400.000 € erzielen, ergibt sich eine Versteuerungspflicht in der Tat auch nur für den zweiten Eigentumsanteil, den Sie erst im Jahre 2014 hinzugekauft haben.
Berechnungsgrundlage für die Steuer wäre der Veräußerungserlös für die später hinzugekommene Eigentumshälfte (also 200.000 €) abzüglich der Anschaffungskosten hierfür (160.000 €), sodass von einem Verkaufsgewinn in Höhe von 40.000 € auszugehen wäre, der zu versteuern ist.

Bitte beachten Sie, dass Sie von diesem Betrag die Erwerbskosten (Grunderwerbssteuer, Kosten für Notar und Grundbuch, Maklerkosten und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre ab Anschaffung der Immobilie) abziehen können. Der Betrag, von dem bei der Berechnung der Steuer ausgegangen wird, vermindert sich dann dementsprechend.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 16. Januar 2016 | 18:50

Vielen Dank, das ist sehr hilfreich.

Mir kam gerade noch ein Gedanke. Wäre es steuerrechtlich möglich, die eine Hälfte, deren Eigentümer ich zum Verkaufszeitpunkt bereits länger als 10 Jahre bin, zu einem höheren Preis zu verkaufen als die andere Hälfte (zeitgleich, an den selben Käufer). Die zweite Hälfte würde ich dann für 160.000 Euro verkaufen (entspricht meinem "Einkaufspreis", d.h. nichts zu versteuern) und der gesamte Gewinn entfiele auf die erste Hälfte, die ich bereits >10 Jahre besitze (daher auch hier nichts zu versteuern).

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16. Januar 2016 | 19:35

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, das ist leider nicht möglich. Die Besteuerung ist immer an die ganze Wohnung als Besteuerungsobjekt geknüpft. Daher wird der Kaufpreis auch automatisch auf zwei gleiche Teile aufgeteilt und Sie müssen - in Ihrem Fall - zumindest den einen davon besteuern.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin