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Spekulationssteuer bei Immobilien nach Scheidung

21.01.2010 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Während meiner Ehe (Zugewinn ohne Vereinbarung) haben meine Frau und ich mehrere Immobilien gekauft. Sie wurde jeweils als alleiniger Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Bei unserer Scheidung haben wir diese Immobilien dann unter uns aufgeteilt; meine Immoblien habe ich im Grundbuch umschreiben lassen, eine Grunderwerbssteuer musste ich nicht bezahlen.
Nun möchte ich eine dieser Immobilien verkaufen und frage mich, ob ich Grunderwerbssteuer bezahlen muss. Der Kauf der Immobilie in meiner Ehe liegt ca. 15 Jahre zurück; die Vermögensaufteilung bzw. Scheidung 3 Jahre. Sollte der Zeitpunkt der Scheidung für die Berechnung der 10 Jahre Spekulationsfrist zählen, kann ich dann den Kaufpreis und die Nebenkosten aus der Finanzierung der Immobilie gegenrechnen ? Die Zahlung und Finanzierung erfolgte ebenfalls über bzw. durch meine Frau. Vom Finanzamt bekam ich keine endgültige konkrete Auskunft dazu - merkwürdigerweise.

Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Der Erwerb des Grundstücksanteils auf Ihre Ehefrau ist grundsätzlich grunderwerbssteuerfrei. Hierfür greifen zB. die Fälle des § 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG ein. Ohne Auswirkung auf diese Befreiung ist der Güterstand, in dem die Ehegatten leben. Voraussetzung ist lediglich, dass zum Zeitpunkt, in dem die Steuer entsteht (§ 14 GrEStG), eine rechtsgültige Ehe besteht.

Beim Verkauf muss jeweils der Käufer die Grunderwerbssteuer grds. zahlen.

Bzgl. der Spekulationssteuer ist an die Anwendung des § 23 Abs. 1 EStG zu denken, wonach zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen müssen, um eine Steuerzahlung zu vermeiden. Fraglich könnte hier der Anschaffungszeitpunkt für das jeweilige Grundstück sein. Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 4.6.2003, X R 49/01) hat hierzu 2003 ausgeführt:

"Ein Grundstück ist mit der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums i.S. von § 10e Abs. 1 EStG angeschafft. Das ist der Zeitpunkt, zu dem nach der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag Eigenbesitz, Gefahr, Lasten und Nutzen auf den Erwerber übergehen."

Hier könnte man bei den Grundstücken, die zumindest nicht in Ihrem Alleineigentum standen an eine Einordnung in die Spekulationsfrist von 10 Jahren denken. Dies wäre jedoch für jedes Grundstück separat zu prüfen.

Bei der Berechung der Steuer wären dann auch die Anschaffungskosten und die Nebenkosten zu berücksichtigen, da hier ja auch ein Anschaffungswert zu berücksichtigen ist, der zumindest auch durch Sie bei der (gemeinsamen) Anschaffung als wirtschaftliche Belastung entstanden ist.

Ich hoffe, Ihre Fragen zunächst hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich weiterhin, auch im Rahmen der kostenfreien Nachfrage zur Verfügung.

Bis dahin wünsche ich Ihnen noch einen angenehmen Abend.



Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2010 | 10:50

Hallo Herr Christian,

zunächst besten Dank für Ihre Antwort. Ihre Antwort hat mich nicht weitergebracht, denn die grundsätzlichen gesetzlichen Gegebenheiten sind mir bekannt. Was ich mit meiner Frage konkret wissen möchte ist, ob ich in meiner Situation, die ich geschildert habe eine Spekulationssteuer zu zahlen habe oder nicht. Ich bin davon ausgegangen, dass es ähnliche Fälle schon zu tausenden geben muß und ich deshalb eine ganz konkrete Antwort erhalten werde. Sie schreiben, dass es hinsichtlich des Zeitpunktes fraglich ist - aber genau das ist der Punkt, der mich interessiert; deswegen habe ich meine Frage gestellt, weil ich es genau und konkret wissen muss und es eben fraglich ist. Wenn Sie mir in einer Antwort nur bestätigen, dass es fraglich ist - ist mir damit überhaupt nicht gedient und ich bin auf dem selben Stand, wie vorher.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2010 | 11:31

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die mir die Gelegenheit gibt, meine Nachfrage zu präzisieren.

Unter der Anschaffung sind der Abschluss eines Kaufvertrags und der entgeltliche Erwerb zu verstehen.

Damit fallen auch die von Ihnen benannten Grundstückstransaktionen im Rahmen der Auseinandersetzung über den Zugewinnausgleich darunter, da diese ja auch eine entsprechende Gegenleistung beinhalteten.

Eine Anschaffung im Sinne des Steuerrechts liegt dagegen zB. nicht vor, wenn Sie das Grundstück geerbt hätten, was vorliegend nicht der Fall ist. Der BUNDESFINANZHOF Urteil vom 4.6.2003, X R 49/01 hat zum Begriff der Anschaffung ausgeführt:

"a) Der Begriff "Anschaffung", der aus dem Handelsrecht in das Einkommensteuerrecht übernommen worden ist (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 28. April 1977 IV R 163/75, BFHE 122, 121, BStBl II 1977, 553), wird im EStG nicht ausdrücklich definiert (Stobbe in Herrmann/Heuer/Raupach, Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz mit Nebengesetzen, Kommentar, § 6 EStG Anm. 272). Allerdings setzt § 9a der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) den Begriff der Lieferung jenem der Anschaffung gleich (BFH-Urteil vom 2. September 1988 III R 53/84, BFHE 154, 413, BStBl II 1988, 1009). Lieferung bedeutet wie im Umsatzsteuerrecht (vgl. § 3 Abs. 1 des Umsatzsteuergesetzes --UStG--) Verschaffen der Verfügungsmacht. Es kommt somit auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteile vom 7. November 1991 IV R 43/90, BFHE 166, 239, BStBl II 1992, 398, und vom 12. April 2000 X R 69/98, BFH/NV 2000, 1331, jeweils m.w.N.). Weder der Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags noch die Auflassung (§§ 873, 925 des Bürgerlichen Gesetzbuchs --BGB--) führen als solche zum Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Maßgebend ist allein, wann der Erwerber vereinbarungsgemäß wirtschaftlich über das Wirtschaftsgut verfügen kann. Das ist bei der Übertragung eines Grundstücks in der Regel der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Lasten und Nutzen auf diesen übergehen (z.B. Urteile in BFHE 166, 239, BStBl II 1992, 398, und in BFH/NV 2000, 1331; vom 18. Juli 2001 X R 39/97, BFHE 196, 139, BStBl II 2002, 284). Denn maßgebend für eine Zurechnung aufgrund wirtschaftlichen Eigentums ist vor allem, dass Substanz und Ertrag des Grundstücks wirtschaftlich dem Nutzungsberechtigten zustehen. Solange Nutzen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs noch nicht auf den Erwerber übergegangen sind, sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt (Senatsentscheidung vom 27. September 2001 X R 67/00, BFH/NV 2002, 327)."

Das zuvor Ihre frühere Ehefrau über das Grundstück verfügte und hier Eigentümerin war, ist nicht relevant. Nur, wenn Sie Miteigentümer gewesen wäre, wäre der Anschaffungszeitpunkt in Höhe des Miteigentumanteils zurückzudatieren gewesen.

Im Übrigen führen die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs und ein Ausgleich mit Unterhaltsforderungen zu einem Veräußerungsgeschäft. Ergo muss dies auch für die Definition des Begriffs „Anschaffung“ für diese Übertragungsart gelten.

In dem Zeitpunkt, in dem Sie das wirtschaftliche Eigentum erworben haben, gilt das Grundstück als angeschafft und die Spekulationsfrist beginnt von da an zu laufen.

Ich hoffe, mit meinen weiteren Ausführungen Ihre Frage nunmehr verständlich und vollständig beantwortet zu haben. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

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