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Scheidung Verkauf Immobilie

8. Juni 2022 18:44 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich habe mich von meiner Ehefrau getrennt und war bis 01.03.2021 in meinem Haus gemeldet(freiwillig habe ich das Haus im November 2020 verlassen und bin nicht mehr dahin zurückgekehrt). Danach blieb meine Frau bis zum Sep 2021 dort wohnen und zog mit dem gemeinsamen Kind aus.
Wir sind seit März 2022 geschieden und der Verkauf der Immobilie steht bevor. Ist eine Spekulationssteuer fällig, da wir erst seit 2014 in der Immobilie gewohnt haben? Und wer muss diese bezahlen? Würde es helfen wenn ich wieder in die Immobilie einziehe bis diese verkauft wird um die Spekulationssteuer zu vermeiden?

8. Juni 2022 | 19:13

Antwort

von


(533)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

grundsätzlich ist Spekulationssteuer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz dann zu zahlen, wenn eine Immobilie verkauft wird, welche weniger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers gestanden hat. Eine Ausnahme ist dann mögliche, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.


Zitat:
§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2....



Zu Gunsten des Steuerpflichtigen hat der Bundesfinanzhof zusätzlich noch entschieden, dass bei einer zwischenzeitlichen Vermietung im Veräußerungsjahr weiterhin die Befreiung von der Spekulationssteuer gilt, siehe Urteil v. 03.09.2019 - IX R 10/19:

Zitat:
Die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie —mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung („mittleres Kalenderjahr")— voll auszufüllen (BFH-Urteil in BFHE 258, 490, BStBl II 2017, 1192, m.w.N.; Trossen, Neue Wirtschaftsbriefe 2017, 3256 [3257]). Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

122. Das angefochtene Urteil des FG entspricht diesen Maßstäben. Zutreffend ist das FG von dem Grundsatz ausgegangen, dass eine „Zwischenvermietung" vor der Veräußerung eines nämlichen Wirtschaftsguts i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut —zusammenhängend— im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.


Entscheidend ist allerdings, dass die Eigennutzung noch im Veräußerungsjahr stattgefunden hat. Da in Ihrem Fall bereits seit dem letzten Jahr keiner von Ihnen mehr in der Immobilie wohnt würde also Spekulationssteuer anfallen.
Alternativ können Sie (wie wohl schon überlegt) mit dem Verkauf noch abwarten, erneut einziehen und dann Anfang 2024 steuerfrei verkaufen. Da aber wohl in 2024 die 10 Jahre der Spekulationsfrist sowieso abgelaufen sind bringt das nicht viel.
Falls Sie jetzt verkaufen muss jeder von Ihnen beiden auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis entsprechend Ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil Steuern zahlen. Wenn Sie also für 100.000 € gekauft haben und jetzt für 250.000 € verkaufen wären 150.000 € Gewinn zu versteuern. Wenn das Haus Ihnen beiden jeweils hälftig gehört, müsste also jeder 75.000 € versteuern.

Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


ANTWORT VON

(533)

Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
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