Spekulationssteuer Immobilie für Sohn gekauft

Vorab: Wir haben bereits die Grundregelungen zur Spekulstionssteuer recherchiert und kennen ihre Berechnung. Leider konnten wir keinen vergleichbaren Fall im Internet finden und bitten um einen individuellen Lösungsansatz.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 10.11.2011 eine Immobilie erworben, und an unseren damals studierenden Sohn vermietet. (Unser Sohn war zu diesem Zeitpunkt 29 Jahre alt)

Die Idee war Folgende: wir nehmen den Kredit auf und stehen daher im Grundbuch. Unser Sohn zahlt die Kreditrate als Miete und die Nebenkosten. Gefühlt war es immer die Immobilie unseres Sohnes

Wir hatten nie die Absicht an fremde bzw. andere Personen zu vermieten. Nachweislich wurde das Haus während unseres Eigentums ausschließlich von unserem Sohn genutzt/gemietet.

Unser Sohn hat nun selbst eine Familie gegründet und möchte sich eine neue Immobilie kaufen. Da für uns eine Fremd-Vermietung nicht in Frage kommt, soll die bestehende Immobilie verkauft werden. Der "Gewinn" soll unserem Sohn als Eigenkapital für die Finanzierung der neuen Immobilie zu Verfügung stehen. (Er hat die alte Immobilie ja auch die letzten 8 Jahre bewirtschaftet)

Muss unter diesen Bedingungen die Spekulationssteuer auf dem Gewinn gezahlt werden?

Falls ja, könnte sich eine Schenkung vor dem Verkauf steuermindert auswirken? Er wäre ja dann der Eigentümer, der die Immobilie die letzten 8 Jahre genutzt/bewohnt hat.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen!