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Sanierungskosten-steuerliche Absetzbarkeit


15.08.2005 19:34 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,

ich bin Eigentümer einer z. Zt. fremdvermieteten Eigentumswohnung. Der jetzige Mieter hat das Mietverhältnis zum 30.09.2005 gekündigt. Ich werde die Wohnung nach einer Komplettsanierung wahrscheinlich ab Mitte bzw. Ende Dezember 2005 selbst nutzen. Für die Komplettsanierung werde ich einen nicht unerheblichen Betrag investieren.

Da ich wie bereits erwähnt, die Wohnung erst nach der Komplettsanierung wahrscheinlich ab Mitte bzw. Ende Dezember 2005 selbst nutzen werde, stellt sich mir in Bezug auf die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten folgende Frage:

Unter welche Voraussetzungen kann ich die kompletten Sanierungskosten steuerlich absetzen? Hängt das auch mit der behördlichen Ummeldung des Wohnsitzes zusammen? Wenn ja, was habe ich dabei zu beachten? Wie sieht es mit der Eigenheimzulage aus? Welchen weiteren Tipps oder Infos können Sie mir geben? Zu welcher Vorgehensweise würden Sie mir raten?

Vielen Dank.
1. Unter welche Voraussetzungen kann ich die kompletten Sanierungskosten steuerlich absetzen?

Die Sanierungskosten sind im Rahmen der Werbungskosten absetzbar.

Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt, die den ursprünglichen Zustand erhalten sollen. (Erhaltungsaufwendungen) Diese Kosten sind im Entstehungsjahr voll absetzbar.

Erhaltungsaufwendungen
Das sind Kosten für Reparaturen und den Ersatz bereits vorhandener Gebäudeteile.

Der Sofortabzug entfiel bislang, wenn die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betrugen. Dann mussten die Kosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes (40 bis 50 Jahre) abgeschrieben werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat anders geurteilt (IX R 39/97; IX R 52/00): Der Sofortabzug gilt auch, wenn die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Aber der Gesetzgeber wertet größere Aufwendungen, wie zum Beispiel für Anbauten, als Herstellungskosten, da etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wurde, das Haus verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert wurde. Diese Aufwendungen sind nicht sofort absetzbar, sondern können nach wie vor nur per AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden. Soweit es sich aber um Herstellungsaufwendungen handelt sind diese, wie die Immobilie auf die Lebensdauer abzuschreiben. Die lineare AfA beträgt 2% (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 1.1.1925 2,5%)


2. Wie sieht es mit der Eigenheimzulage aus?
Einschlägig ist hier § 2 EigZulG

Begünstigt ist die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung in einem im Inland belegenen eigenen Haus oder einer im Inland belegenen eigenen Eigentumswohnung. Nicht begünstigt ist eine Ferien- oder Wochenendwohnung oder eine Wohnung, für die Absetzungen für Abnutzung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abgezogen werden oder § 52 Abs. 15 Satz 2 oder 3 oder Abs. 21 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes gilt. Nicht begünstigt sind auch eine Wohnung oder ein Anteil daran, die der Anspruchsberechtigte von seinem Ehegatten anschafft, wenn bei den Ehegatten im Zeitpunkt der Anschaffung die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen.

Leider fehlt es in Ihrem Falle an der Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung. Zwar wird in Ausnahmefällen bei einer Sanierung eine Herstellung angenommen, jedoch sind die Voraussetzungen hierfür entsprechend hoch.

So kann eine Herstellung einer Wohnung erfolgen, wenn durch Baumaßnahmen erstmals eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne entsteht. Die Wohnung ist nur dann hergestellt, wenn die verwendete Gebäudesubstanz so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten Teile der entstandenen Wohnung das Gepräge geben und die verwendeten Altteile wertmässig untergeordnet erscheinen. Aus Vereinfachungsgründen kann hiervon ausgegangen werden, wenn der
im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Entstehung der Wohnung angefallenen Bauaufwand zuzueglich des Werts der
Eigenleistung nach überschlägiger Berechnung den Wert der Altbausubstanz (Verkehrswert) übersteigt. Typische Erhaltungsaufwendungen bleiben bei dieser Gegenueberstellung jedoch ausser Betracht (vgl. BFH vom 11. September 1996 - BStBl II S. ... X R 46/93).

Eine Wohnung entsteht nicht bei
- Umwidmung einer Wohnung (z. B. einer bisher remdvermieteten
oder einer als Praxis genutzten Wohnung in eine eigengenutzte Wohnung),
- Instandsetzung einer leerstehenden Wohnung,
- Verkleinerung oder Vergrößerung einer Wohnung oder
- der Verbindung von Wohnungen (BFH vom 15. November 1995 - BStBl II S. ... X R 102/95).

In Ihrem Fall planen Sie zwar eine Komplettsanierung, jedoch führt dies nicht dazu, dass dies zu einer Herstellung einer Wohnung führt und damit nicht zum Anspruch auf Eigenheimzulage führt. Im übrigen wird die Eigenheimzulage nur noch für Herstellung und Anschaffung in diesem Jahr gewährt.

3. Welchen weiteren Tipps oder Infos können Sie mir geben? Zu welcher Vorgehensweise würden Sie mir raten?

Wenn Sie nach Beendigung der Vermietung Ihre Wohnung selbst nutzen, wird bei der steuerliche Berücksichtigung von Renovierungskosten unterschieden, ob Sie die Renovierung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses oder noch während des Mietverhältnisses durchführen.

a) Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses
Renovierungskosten nach dem Auszug der Mieter sind leider nicht als nachträgliche Werbungskosten absetzbar. Denn die Renovierung erfolgt im Hinblick auf die künftige private Nutzung. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen aufgrund des Mietverhältnisses beseitigt werden (BFH-Urteil vom 7.11.1995, BFH/NV 1996 S. 533).

Von diesem allgemeinen Grundsatz gibt es erfreulicherweise zwei Ausnahmen (BFH-Urteil vom 11.7.2000, BStBl. 2001 II S. 784):
- Führen Sie Schönheitsreparaturen durch, die der Mieter hätte übernehmen müssen und vertragswidrig nicht erledigt hat, können Sie dafür die Kaution - zum Teil - einbehalten. Da die einbehaltene Kaution aber als Einnahmen aus Vermietung zu versteuern ist, können die Aufwendungen bis zu diesem Betrag als Werbungskosten abgezogen werden. Im Ergebnis gleichen sich also Einnahmen und Werbungskosten aus.
- Sie beseitigen außergewöhnliche Schäden, die nicht durch die normale Abnutzung entstanden sind, insbesondere mutwillig verursachte Schäden. In diesem Fall sind die Aufwendungen vorrangig durch die Vermietung veranlasst und die Kosten deshalb absetzbar.

Wird ein funktionstüchtiger Einrichtungsgegenstand (z. B. eine Kücheneinrichtung) vom Mieter so beschädigt, dass dieser objektiv nicht mehr genutzt werden kann, ist der Schaden in Höhe des Wertes, den der Gegenstand vorher hatte, als Werbungskosten abziehbar.

b) Renovierung während des Mietverhältnisses
Falls Sie die Renovierungsarbeiten noch während der Vermietungszeit durchführen, können Sie als Vermieter die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil vom 10.10.2000, BStBl. 2001 II S. 787; ebenso BFH-Urteil vom 20.2.2001, BFH/NV 2001 S. 1022).

Nach Auffassung des BFH ist bei Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten, die während der Vermietungszeit durchgeführt werden, "typisierend davon auszugehen, dass sie noch der Einkunftserzielung dienen und die dadurch entstandenen Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind". Wann die Aufwendungen bezahlt werden, spielt keine Rolle. Auch ist es unerheblich, dass diese Investitionen dem Eigentümer bei der späteren Selbstnutzung zugute kommen (BFH-Urteil vom 20.2.2001, BStBl. 2001. II S. 787).

Auch die Finanzverwaltung erkennt das erfreuliche Urteil des BFH vom Grundsatz her an. Allerdings machen die Finanzbeamten eine wichtige Einschränkung: Die Renovierungskosten während der Vermietungszeit sollen ausnahmsweise nicht anerkannt werden, "wenn die Erhaltungsmaßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und in die Vermietungszeit vorverlagert werden" (BMF-Schreiben vom 26.11.2001, BStBl. 2001 I S. 868).
Wann dies der Fall ist? Nun, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist und die Renovierung nach objektiver Sicht nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich ist.

Entscheidend ist, dass die Renovierung während der Zeit der Vermietung erfolgt. Erfolgt die Bezahlung erst nach Beendigung der Vermietung oder im nächsten Jahr, sind die Aufwendungen ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.

c) Schuldzinsen
Schuldzinsen sind grundsätzlich nur zeitanteilig bis zur Beendigung der Vermietung absetzbar. Nach Aufgabe der Vermietung sind aber noch manchmal für ein Darlehen aus der Vermietungszeit weiterhin Schuldzinsen zu zahlen. Ob diese Schuldzinsen steuerlich absetzbar sind, richtet sich nach dem Grund der Darlehensaufnahme:
- Wurde das Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes aufgenommen, sind die Schuldzinsen leider nicht mehr als Werbungskosten absetzbar. Der Zusammenhang mit der Einkunftssphäre besteht nur so lange, wie das finanzierte Objekt der Vermietung und damit der Einnahmeerzielung dient (BFH-Urteil vom 12.11.1991, BStBl. 1992 II S. 289).
- Wurden mit dem Darlehen jedoch Aufwendungen finanziert, die während der Vermietungszeit als Werbungskosten abzugsfähig waren, können die Schuldzinsen nach Auffassung des BFH auch nach Beendigung der Vermietung weiterhin als sog. nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden. Dies betrifft Darlehen, mit denen sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen finanziert wurden, z. B. Wohnungsmodernisierung, Ersatz der Heizungsanlage, Dacherneuerung (BFH-Urteil vom 16.9.1999, BStBl. 2001 II S. 528).

Die Finanzverwaltung schränkt diese Großzügigkeit des BFH jedoch ein: Die Schuldzinsen sollen - wie beim Verkauf der Immobilie - auch bei Eigennutzung oder Leerstand nur anerkannt werden, soweit ein fiktiver Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Schulden ausreicht. Dabei wird unterstellt, dass der Veräußerungserlös zunächst zur Tilgung des Darlehens verwendet wird, das zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aufgenommen wurde (BMF-Schreiben vom 18.7.2001, BStBl. 2001 I S. 513). Siehe hierzu auch unter Punkt 3.

HINWEIS: Die Ermittlung dieses fiktiven Veräußerungserlöses ist in der Praxis Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Finanzamt. Hilfreich wäre ein Gutachten.

d) Gebäudeabschreibung und laufende Kosten
Diese Aufwendungen sind zeitanteilig als Werbungskosten abziehbar bis zur Beendigung der Vermietung.

e) Abstandszahlung an den Mieter
Zahlen Sie dem Mieter eine Abfindung, damit dieser die Mietwohnung vorzeitig räumt und Sie diese neu vermieten können, können Sie den Betrag als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil vom 24.10.1979, BStBl. 1980 II S. 187). Dies gilt nach einem Urteil des FG auch dann, wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung nach der Räumung selbst zu nutzen. Die Abfindung sei unabhängig von der zukünftigen Nutzung absetzbar, weil sie gewissermaßen den zeitlich letzten Akt der Vermietung darstelle (FG Köln vom 27.5.2003, EFG 2003 S. 1235). Gegen die Entscheidung ist die Revision vor dem BFH anhängig (Aktenzeichen: IX R 38/03).

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2005 | 22:24

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich werde dem Mieter eine Abfindung zahlen. Er wird zum 30.09.2005 die Wohnung verlassen. Erst dann wird die Komplettsanierung der Altbauwohnung stattfinden, um sie auf einen aktuellen Standard zu bekommen. Danach werde ich die Wohnung selbst nutzen. Kann ich in diesem Fall die Sanierungskosten steuerlich geltend machen oder ist hier angemessener noch in diesem Jahr die Eigenheimzulage zu beantragen? (Die Wohnung wurde 2004 erworben).

Wie ich Sie verstanden habe, kann ich die Abfindung aber auf jeden Fall steuerlich geltend machen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.08.2005 | 10:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

richtig ist, daß Sie die Abfindungszahlung an den Mieter steuerlich in Abzug bringen können.

Hinsichtlich der Eigenheimzulage sind, wie gesagt, die Hürden sehr hoch. D.h. die Komplettsanierung muß so tiefgreifend sein, daß die verwendete Gebäudesubstanz so umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten Teile der entstandenen Wohnung das Gepräge geben und die verwendeten Altteile wertmässig untergeordnet erscheinen.

Auf eine mathematischer Formel reduziert bedeutet dies, ist der angefallenen Bauaufwand zuzüglich des Wertes der
Eigenleistung überschlägig als der Wert der Altbausubstanz (Verkehrswert) liegt eine Herstellung einer Wohnung vor und Sie sind vorbehaltlich weiterer Voraussetzungen, zulagenberechtigt.

Grundsätzlich ist es allerdings so, daß eine Herstellung einer Wohnung nicht vorliegt, wenn eine vermietete Wohnung in eine eigengenutzte umgewandelt wird.

Daher sollten Sie prüfen, ob die Kosten für Ihre Komplettsanierung plus Eigenleistung mehr kostet, als der ursprüngliche Verkehrswert der Wohnung betragen hat. Ist dies nicht der Fall können Sie leider für diese Wohnung keine Eigenheimzulage beantragen.

Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses
Soweit Sie die Renovierung wie geplant nach dem Auszug des Mieters vornehmen, können Sie die Kosten hierfür leider nicht als nachträgliche Werbungskosten absetzen.

Um die Sanierungskosten absetzen zu können, müßten Sie die Wohnnung im Anschluss (jedenfalls für einen gewissen Zeitraum) vermieten, was aber mit Ihrer geplanten Eigennutzung kollidiert.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachricht geben zu können und hoffe Ihre Fragen berantwortet zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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