Absetzbarkeit von Werbungskosten für eine vermietete Eigentumswohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne lasse ich Ihnen zu Ihren beiden Fragen die folgenden Informationen zukommen:

1.
Ihre Schlussfolgerungen sind so korrekt. Leider sieht § 6 Abs. 1 Ziff. 1a EStG hierzu eine klare zeitliche Begrenzung auf drei Jahre ab der Anschaffung der Immobilie vor. Da diese Frist vorliegend - wenn auch nur um einige Monate - überschritten ist, ist die Einhaltung oder Überschreitung der 15 % Grenze ebenso unerheblich wie die Frage, ob die vorliegenden Kosten unter die Vorausetzungen für die AfA-Abschreibung unter Berücksichtigung von § 255 HGB fallen.

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahme sind damit ganz eindeutig nicht mehr als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen, umgekehrt jedoch als Werbungskosten absetzbar.
Da die Immobilie im fraglichen Zeitraum auch nicht selbst genutzt wurde, ergeben sich insofern keine Hindernisse.

2.
Richtig ist, dass das Finanzamt unter Umständen von einer von vorne herein bestehenden Absicht der "Liebhaberei" anstelle einer "Gewinnerzielungsabsicht" ausgeht. In diesem Zusammenhang gibt es aber einige Punkte zu beachten:

Trotz einer Rechtsprechungsänderung hin zu der von Ihnen benannten Fünfjahresfrist, hat der Bundesfinanzhof seinerzeit grundsätzlich seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Danach galt und gilt weiterhin, dass von einer auf Dauer angelegten Vermietungsabsicht immer dann auszugehen ist, wenn nicht von Beginn an etwas Gegenteiliges deutlich wird. Ein solcher Fall wäre beispielsweise denkbar, wenn Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen hätten, dies mit dem Hinweis auf eine sich anschließende Verkaufs- oder Selbstnutzungsabsicht. Dies war nicht der Fall, weitere Hinweise auf eine von vorne herein bestehende Selbstnutzungsabsicht sind nach Ihrer Schilderung ebenfalls nicht erkennbar.

Anders ausgedrückt: In einem solchen Fall bleibt es bei der Annahme von Gewinnerzielungsabsicht selbst dann, wenn Sie diesen Entschluss aufgrund einer später eintretenden Änderung der Umstände wieder aufgeben - so wie hier geschehen.

Die Verschärfung der Rechtsprechung, die später eingetreten ist, sieht zwar einen Fünfjahreszeitraum vor. Allerdings gilt dieser als Regel, nicht also als starre Grenze, die keine Ausnahmen zuließe. Im Prinzip wird also dem Einzelfall Raum gegeben.
Danach ist es nun ebenso möglich, nach einem Zeitraum von 4 Jahren keine, oder sogar nach 6 Jahren noch eine spätere Wiederverkaufsabsicht zu unterstellen.

Wichtiges Abgrenzungskrieterium ist hier in der Tat die Frage, ob ein Werbungskosten- oder ein Mietüberschuss vorliegt. Im zweiten Fall wird weiterhin im Grundsatz von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen, auch dann wenn - wie bei Ihnen - kurz vor Ablauf der Frist eine Übernahme der Immobilie in die Eigennutzung erfolgt.

Weiterer entscheidender Punkt, der vorliegend für Sie spricht, ist die Tatsache, dass eine Trennung regelmäßig nicht geplant ist und Sie durch die geänderten Lebensumstände somit plötzlich zu einer Eigenbedarfskündigung gezwungen waren.

Damit ist davon auszugehen, dass das Finanzamt Ihnen weiterhin eine dauerhafte Vermietungsabsicht zu Gute halten wird. Sollte es unerwarteter Weise dennoch zu einer abschlägigen Entscheidung kommen, hätten Sie in einem Verfahren gute Chancen, den Fall zu gewinnen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin