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Absetzbarkeit von Werbungskosten für eine vermietete Eigentumswohnung

| 27.06.2016 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Fragen zu steuerlichen Absetzbarkeit von Werbungskosten für meine Eigentumswohnung.

Ich habe die Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Kosten-Nutzungsübergang zum 01.01.2012 erworben. Den bestehenden Mietvertrag habe ich übernommen und es bestand die Absicht die Wohnung dauerhaft zu vermieten. Vom Mai 2015 bis August 2015 musste die schadhafte Fassade des Hauses erneuert werden. Meine anteiligen Kosten hierfür überstiegen 15% der Anschaffungskosten. Im Dezember 2015 haben sich meine Lebensgefährtin und ich getrennt und ich bin nach Eigenbedarfskündigung/Mietaufhebungsvertrag im März 2016 in meine Wohnung gezogen.

Ich hätte hier zwei Fragen:

1. Da die Fassadenarbeiten nach Ablauf der Dreijahresfrist durchgeführt wurden, sollten sie eigentlich nicht mehr zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Da die Wohnung 2015 noch voll vermietet war sollte ich die Fassadenarbeiten als Werbungskosten absetzten können. Ist dies so richtig?

2. Könnte das Finanzamt unterstellen, dass nicht beabsichtigt war, die Wohnung dauerhaft zu vermieten? Insgesamt war die Wohnung vier Jahre und drei Monate vermietet. Ich habe hier etwas von einer Fünfjahresfrist gelesen. Die Trennung war natürlich nicht geplant und stellte ein unverhofftes Ereignis dar. Ich habe trotz der Sanierungskosten in dieser Zeit einen Mietüberschuss erzielt.

Besten Dank für Antworten!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne lasse ich Ihnen zu Ihren beiden Fragen die folgenden Informationen zukommen:

1.
Ihre Schlussfolgerungen sind so korrekt. Leider sieht § 6 Abs. 1 Ziff. 1a EStG hierzu eine klare zeitliche Begrenzung auf drei Jahre ab der Anschaffung der Immobilie vor. Da diese Frist vorliegend - wenn auch nur um einige Monate - überschritten ist, ist die Einhaltung oder Überschreitung der 15 % Grenze ebenso unerheblich wie die Frage, ob die vorliegenden Kosten unter die Vorausetzungen für die AfA-Abschreibung unter Berücksichtigung von § 255 HGB fallen.

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahme sind damit ganz eindeutig nicht mehr als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen, umgekehrt jedoch als Werbungskosten absetzbar.
Da die Immobilie im fraglichen Zeitraum auch nicht selbst genutzt wurde, ergeben sich insofern keine Hindernisse.

2.
Richtig ist, dass das Finanzamt unter Umständen von einer von vorne herein bestehenden Absicht der "Liebhaberei" anstelle einer "Gewinnerzielungsabsicht" ausgeht. In diesem Zusammenhang gibt es aber einige Punkte zu beachten:

Trotz einer Rechtsprechungsänderung hin zu der von Ihnen benannten Fünfjahresfrist, hat der Bundesfinanzhof seinerzeit grundsätzlich seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Danach galt und gilt weiterhin, dass von einer auf Dauer angelegten Vermietungsabsicht immer dann auszugehen ist, wenn nicht von Beginn an etwas Gegenteiliges deutlich wird. Ein solcher Fall wäre beispielsweise denkbar, wenn Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen hätten, dies mit dem Hinweis auf eine sich anschließende Verkaufs- oder Selbstnutzungsabsicht. Dies war nicht der Fall, weitere Hinweise auf eine von vorne herein bestehende Selbstnutzungsabsicht sind nach Ihrer Schilderung ebenfalls nicht erkennbar.

Anders ausgedrückt: In einem solchen Fall bleibt es bei der Annahme von Gewinnerzielungsabsicht selbst dann, wenn Sie diesen Entschluss aufgrund einer später eintretenden Änderung der Umstände wieder aufgeben - so wie hier geschehen.

Die Verschärfung der Rechtsprechung, die später eingetreten ist, sieht zwar einen Fünfjahreszeitraum vor. Allerdings gilt dieser als Regel, nicht also als starre Grenze, die keine Ausnahmen zuließe. Im Prinzip wird also dem Einzelfall Raum gegeben.
Danach ist es nun ebenso möglich, nach einem Zeitraum von 4 Jahren keine, oder sogar nach 6 Jahren noch eine spätere Wiederverkaufsabsicht zu unterstellen.

Wichtiges Abgrenzungskrieterium ist hier in der Tat die Frage, ob ein Werbungskosten- oder ein Mietüberschuss vorliegt. Im zweiten Fall wird weiterhin im Grundsatz von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen, auch dann wenn - wie bei Ihnen - kurz vor Ablauf der Frist eine Übernahme der Immobilie in die Eigennutzung erfolgt.

Weiterer entscheidender Punkt, der vorliegend für Sie spricht, ist die Tatsache, dass eine Trennung regelmäßig nicht geplant ist und Sie durch die geänderten Lebensumstände somit plötzlich zu einer Eigenbedarfskündigung gezwungen waren.

Damit ist davon auszugehen, dass das Finanzamt Ihnen weiterhin eine dauerhafte Vermietungsabsicht zu Gute halten wird. Sollte es unerwarteter Weise dennoch zu einer abschlägigen Entscheidung kommen, hätten Sie in einem Verfahren gute Chancen, den Fall zu gewinnen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2016 | 14:45

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

vielen Dank für Ihre schnelle, ausführliche und sehr hilfreiche Antwort. Eine kurze Nachfrage hätte ich noch. Wird Mietüberschuss gegen Werbungskostenüberschuss für die Gesamtdauer der Mietzeit berechnet (4 Jahre, 3 Monate)? Auf die Gesamtdauer bezogen habe ich einen Mietüberschuss erzielt. Im anfallenden Steuerjahr 2015 durch die Sanierung natürlich nicht. Ferner: Ist es hilfreich dem Finanzamt z.B. die Eigenbedarfskündigung mit der darin enthaltenen Begründung (Trennung) mitzuschicken oder sollte man das erst einmal so einreichen und abwarten. Vielen Dank und beste Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2016 | 14:57

Sehr geehrter Mandant,

der Mietüberschuss ist durchaus auf den Gesamtzeitraum zu beachten. Sollte es über diesen Punkt dennoch zu Auseinandersetzungen kommen, können Sie ja durchaus drei Jahreszeiträume mit Mietüberschüssen vorweisen.

Die benannten Unterlagen würde ich nach dem Grundsatz "keine schlafenden Hunde wecken" zunächst nicht beifügen. Im Idealfall wird der Sachverhalt gar nicht problematisiert und Sie können den Zeitraum direkt abhaken. Andererseits können Sie die Unterlagen noch immer nachreichen. Dies würde Ihnen nicht nachteilig ausgelegt.

Ich wünsche Ihnen eine rasche und erfolgreiche Klärung der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 27.06.2016 | 15:08

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