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Rückübertragungsauflassung als Bestandteil der Erbmasse


09.02.2006 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Auch, wenn es sich nicht um Erbrecht, sondern wahrscheinlich Grundbuchrecht handelt, platziere ich meine Frage einmal hier

Ich erhielt von meinem kinderlosen und unverheirateten Onkel eine Eigentumswohnung schenkweise übertragen. Er behielt sich ein unendgeldliches Niessbrauchrecht auf Lebenszeit vor. Zur Löschung dieses Rechts genügt der Nachweis des Todes. Weiterhin liess er sich mittels Rückauflassungsvormerkung den unendgeltlichen Rückübertrag des Wohneigentums sichern, falls a) das Insolvenzverfahren über mein Vermögen eröffnet wird, b) ich meine Zahlungen einstelle oder c) die Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung über meinen Grundbesitz eingeleitet wird.

Nun ist mein Onkel inzwischen gestorben und das Erbscheinsverfahren, das wird momentan streitig geführt. Da ich für dieses Erbscheinsverfahren Geld brauche, habe ich die Löschung des Niessbrauches und der Rückauflassungsvormerkung beantragt. Nun erhielt ich vom zuständigen Rechtspfleger die Auskunft, dass meinem Antrag nocht nicht entsprochen werden könne, da ich für die Löschung der Rückauflassungsvormerkung die notarielle Zustimmung aller Erben bräuchte. Wie gesagt, das Erbscheinsverfahren wird nocht geführt und es geht bestimmt noch zum LG und OLG, so dass ein Erbschein in den nächsten 1-2 Jahren nicht zu erwarten ist. Was kann ich machen, dass die Rückauflassungsvormerkung doch noch gestrichen wird, zumal von meinem Onkel bestimmt nicht gewollt war, dass die Rückauflassungsvormerkung noch NACH seinem Tode bestand hat, was sicherlich NICHT zu beweisen ist. Eine Verwertung der Wohnung über eine Grundschuld oder der Verkauf ist mit dieser Rückauflassung ja faktisch nicht möglich!

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach dem Gesetz (§ 1061 BGB) erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers, er ist also nicht vererblich. Somit muss der Nachweis, dass Ihr Onkel verstorben ist, ausreichen, den Nießbrauch löschen zu lassen, eine notarielle Zustimmung der Erben ist nicht notwendig. Dies ergibt sich auch aus § 23 der Grundbuchordnung (GBO), wonach Rechte, die auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sind, vor Ablauf eines Jahres ab dem Tod nur mit Zustimmung des Rechtsnachfolgers, also der Erben, gelöscht werden darf, es sei denn, im Grundbuch ist eingetragen, dass zur Löschung des Rechts der Nachweis des Todes des Berechtigten genügen soll. Letzteres ist bei Ihnen der Fall, so dass die Zustimmung der Erben entbehrlich ist.

Anders liegt es allerdings bei der Rückauflassungsvormerkung. Diese hatte Ihrem Onkel eine Rechtsposition eingeräumt, in die seine Erben mit seinem Tod eingerückt sein dürften. Die Folge ist, dass die Erben wohl in der Tat ihre Zustimmung zur Löschung der Vormerkung erklären müssen. Insoweit ist die Haltung des Rechtspflegers also wohl nicht zu beanstanden. Sie werden leider in den sauren Apfel beißen müssen. Sollte die Rückauflassungsvormerkung auf die Lebenszeit Ihres Onkels beschränkt sein, können Sie gemäß § 23 Abs. 1 GBO ein Jahr nach dem Tod Ihres Onkels die Löschung erneut beantragen. Sie benötigen dann nicht die Zustimmung der Erben. Diese zeitliche Beschränkung der Rückauflassungsvormerkung muss sich allerdings aus dem zugrundeliegenden Vertrag ergeben.

Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers, den Nießbrauch nicht zu löschen, können Sie mit guten Erfolgsaussichten gemäß §§ 71ff. GBO Beschwerde beim Grundbuchamt einlegen. Die Beschwerde müssen Sie schriftlich oder zur Niederschrift einlegen. Wenn das Grundbuchamt die Beschwerde für begründet hält, muss es ihr abhelfen, ansonsten entscheidet das Landgericht über die Beschwerde. Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers, die Rückauflassungsvormerkung nicht zu löschen, können Sie natürlich ebenfalls Beschwerde einlegen, allerdings mit sehr geringen Erfolgsaussichten. Sinnvollerweise sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen.

Es tut mir Leid, dass ich Ihnen keine bessere Auskunft geben kann. Für Rückfragen stehe ich aber gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2006 | 21:22

Sehr geehrte Frau Laurentius,

ich danke Ihnen für die Auskunft. Die Löschung des Niesbrauches bot der Rechtspfleger mir auf telefonische Nachfrage umgehend an. Eine Erinnerung/Beschwerde bzgl. der Nichtlöschung der Rückauflassungsvormerkung scheint aber keine rechtliche Perspektive zu haben. Für das strittige Erbscheinsverfahren ist die Wohnung also wirtschaftlich nicht verwertbar.

Ich bin selbst aller Voraussicht nach Teilerbe geworden - wird dieser aufschiebend bedingte Auflassungsanspruch dann über die Auseinandersetzung, die im vorliegenden Fall vom Testamentsvollstrecker vorgenommen wird, einem Erben "zugoerdnet". Darüber schweigt natürlich das Testament. Einen wirtschaftliche Wert hat diese Rückauflassungsvormerkung ja nur im Fall, dass eine der drei Bedingungen eintritt - praktisch also keinen. Die Verwertung der Wohnung ist u.U. aber auf Jahre inhibitiert? Mit freundlichem Gruss Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2006 | 09:28

Es sieht leider so aus. Die Rückauflassungsvormerkung verschaffte, wie gesagt, Ihrem Onkel eine bestimmte Rechtsposition hinsichtlich Ihres Grundstücks, in die seine Erben eingerückt sind. Und da nach dem Gesetz die Löschung eines Rechts an einem Grundstück nur dann vorgenommen werden darf, wenn der Berechtigte zustimmt, benötigen Sie die Zustimmung der Erben als den Berechtigten. Etwas anderes hätte nur dann gegolten (§ 23 GBO), wenn die Wirksamkeit der Rückauflassungsvormerkung ausweislich des zugrundeliegenden Vertrags auf die Lebenszeit Ihres Onkels beschränkt worden wäre. Ohne mich zu weit aus dem Fenster lehnen zu wollen, könnte die Nichtaufnahme einer derartigen Klausel einen eine Haftung begründenden Fehler des Notars darstellen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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