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Rücktritt, Widerruf, Aufhebung Grundstücksverkauf


03.07.2006 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Am vergangenen Freitag 30.6. ist vom Notar in Bonn ein Kaufvertrag über die Veräußerung meines Hauses beurkundet worden. Anwesend: Veräußerer (meine Ehefrau und ich) und - als vollmachtloser Vertreter des Erwerbers - der Makler, der den Kauf vermittelt hat. Der Erwerber (in Hamburg) erhält vom Notar den (mit ihm abgestimmten) Vertrag zur nachträglichen Genehmigung. Der Notar wird beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung veranlassen.

Der Vertrag sieht vor, daß der Kaufpreis binnen spätestens 2 Monaten fällig wird, 14 Tage nachdem der Erwerber von mir von der Übergabe des Hauses avisiert wird. (Ich habe somit Besitz und Wohnrecht noch bis 1.9.)

Ich gehe von schwebender Unwirksamkeit des Vertrags aus, solange die Genehmigung des Erwerbers nicht in wirksamer Form vorliegt. Gleichwohl ist meine Willenserklärung des Inhalts "Veräußerung an den Erwerber" förmlich beurkundet und (einseitig ?)vermutlich bereits in vollem Umfang wirksam.

Meine Frage: Wie komme ich aus dem Vertrag heraus ?

Bin ich bei dem Ansinnen, den Vertrag aufzuheben, völlig auf das Wohlwollen des Erwerbers angewiesen insoweit, als eine Aufhebungsvereinbarung nur einvernehmlich möglich wäre ? In welcher Form ? Privatschriftlich oder notariell beurkundet ?

Inwieweit mache ich mich schadensersatzpflichtig ? Wer befindet über die Höhe eines angemessenen Schadensersatzes ? Muß ich den Makler für die entgangene Courtage, den Erwerber für Kreditbeschaffungskosten und Notar- und Grundbuchkosten u.ä. abfinden ?

Weigert sich der Erwerber, das Vertragsverhältnis einvernehmlich aufzuheben, was dann ?
Was passiert, wenn ich binnen der Frist von 2 Monaten nicht handle. Kann der Erwerber das Haus dann räumen lassen, sobald er - entgegen meinem Willen - den Kaufpreis überwiesen hat ? (Nach dem Wortlaut des Vertrags unterwirft sich der Erwerber (nicht so der Veräußerer)der sofortigen Zwangsvollstreckung (hinsichtlich des vereinbarten Kaufpreises)

Ich hoffe, die Frage umfassend umrissen zu haben und danke Ihnen












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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

Als Vertragspartner können Sie vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie sich vertraglich den Rücktritt vorbehalten haben oder wenn Ihnen das Gesetz ein Rücktrittsrecht gewährt.
Von einem vertraglich vorbehaltenen Rücktritt haben Sie nicht berichtet.

Gesetzliche Rücktrittsrechte finden sich vor allem im Zusammenhang mit Leistungsstörungen.
Ihnen würde ein Rücktrittsrecht zustehen, wenn der Erwerber den vereinbarten Kaufpreis nicht zu der vereinbarten Leistungszeit zahlen würde.
Ansonsten ist ein gesetzliches Rücktrittsrecht nach Ihren Schilderungen nicht in ersichtlich.

Ihr Haus könnten Sie nur unter der Voraussetzung wieder erhalten, wenn Sie mit dem Erwerber einen notariellen Rückübertragungsvertrag schließen würden. Dies bedingt aber eine darauf gerichtete Willenserklärung des Erwerbers. Ich unterstelle in diesem Zusammenhang, dass dies relativ unwahrscheinlich ist.

Wenn der Erwerber den Kaufpreis gezahlt hat und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat er einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB.
Diesen könnte der Erwerber notfalls gerichtlich durchsetzen mit der Folge einer Zwangsräumung, wenn Sie die Herausgabe der Sache verweigern.

Aus dieser Verweigerungshaltung könnten dem Erwerber dann weiter Schadensersatzansprüche zustehen (Kosten für Unterkunft ab dem 01.09.2006 bei Nichtherausgabe der Sache).

Nach meiner Einschätzung bestehen keine großen Erfolgsaussichten den in Rede stehenden Vertrag rückgängig zu machen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache gegeben habe und verbleibe


mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
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