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Rückkaufvertrag bei Versteigerung


| 04.10.2006 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hallo,

ich habe bis vor kurzem in der Firma meines Vaters gearbeitet,
welche leider pleite gegangen ist. Es war ein Einzelunternehmen, also keine GmbH oder ähnliches. Es es ist
sicher das dadurch unser Famileienhaus (3 Wohnungen) in dem meine Eltern, Schwester & Mann + Kinder, meine Freundin
und ich wohnen vertseigert wird. Der Hauptgläubiger ist eine
Bank. Dieser Gläubiger wäre auch der einzige der vom Erlös des Hauses wahrscheinlich Geld bekommt da es für die anderen nicht ausreichen wird.

Ich möchte dazu nun folgendes wissen:

1. Ich habe gehört das ein Familienmitglied für eine Ersteigerung nocht in Frage kommt, stimmt das ?

2. Da das Haus unbedingt in Familienbesitz bleiben soll habe
ich mir überlegt, das meine Freundin doch das Haus ersteigern könnte. Wir sind nicht verheiratet leben seit 8 Jahren zusammen.
Sollte Sie dann um einen Kontak mit mir nicht offensichtlich zu machen einen anderen Wohnsitz haben? Oder ist das egal ?
Die Anzahlung die bei der Ersteigerung fällig sein wird ist
vorhanden. Die Restfinanzierung würde unser Unternehmensberater der die Firmenpleite betreut organisieren. Die Mieteinnahmen von uns 3 Parteien werden leicht ausreichen um die Raten zu
zahlen.

3. Falls meine Freundin auch nicht in Frage käme, würde ein
entfernter Bekannter sich ebenfalls bereit erklären, wobei mir
die erste Lösung besser gefallen würde. Natürlich kann ich
nicht in die Zukunft schauen und sehn ob ich mit meiner
Freundin weiterhin zusammen bleibe. Deshalb würde ich gern mit dem Käufer des Hauses einen Vertrag abschließen der folgendes
beinhaltet:
- feste Mietpreise für die 3 Parteien
- Nach einen gewissen Zeitraum z.B. 5 Jahre das Anrecht das Haus
zurück zu kaufen zu dem Preis der bis dahin noch an
Verbindlichkeiten vorhanden ist (wird wesentlich weniger sein
als der Wert des Hauses im eigentlichen).
- die ersten zwei Punkte sollten auch im Falle eines plötzlichen
Todes noch möglich sein, also auch gegenüber evtl. Erben.

Ist ein Vertrag mit diesen Punkten (vor allem 1 und 2) rechtlich
wirksam? Man könnte es ja als einen Art "Strohkäufer" interpret-
ieren.

4. Wird bei einer Versteigerung überhaupt genau geprüft ob der
Käufer mit den Schuldnern verwant oder ähnliches ist ?

5. Falls der Erhalt des Hauses so nicht umsetzbar ist haben Sie einen anderen Vorschlag ?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Ich sehe keine rechtliche Grundlage, die es Familienangehörigen eines Schuldners verbieten würde, dessen Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben.
Soweit Ihnen hier eine andere Information zugetragen wurde, können Sie diese gerne im Rahmen der Nachfragefunktion etwas genauer darstellen.

Zwar gelten etwas strengere Vorschriften, falls hier – nach dem Sachverhalt nicht unwahrscheinlich – zusätzlich zur Zwangsversteigerung auch eine Zwangsverwaltung beantragt und auch angeordnet werden sollte.
So schreibt z.B. § 149 Abs. 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) vor, dass der im beschlagnahmten Haus wohnenden Schuldner und die Angehörigen seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung des Grundstücks nicht gefährden dürfen.
Dies schließt aber eine Verwertung des Grundstücks durch Zwangsversteigerung nicht aus.

Dementsprechend wird es im Versteigerungsverfahren keine Prüfung der Verwandtschaftsverhältnisse geben.
Es ist auch nicht vorgesehen, dass der Ersteigerer seine rechtliche Beziehung zum Schuldner offen legt. Rein taktisch gesehen empfiehlt es sich aber, sich auch schon im Vorfeld des Versteigerungstermins gegenüber den Gläubigern sowie gegenüber anderen Interessenten bedeckt zu halten.

Wichtig ist außerdem, dass die Finanzierung eines realistischen Bargebots vor dem Versteigerungstermin wirklich gewährleistet ist, darüber hinaus müssen die Belastungen auf dem Grundstück vom Ersteigerer getragen werden, also insbesondere Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Die Einschaltung eines „Strohkäufers“ ist nicht verboten, sofern hierdurch nicht Gläubigerinteressen gefährdet werden.

2.
Aufgrund der im deutschen Zivilrecht geltenden Vertragsfreiheit können Sie durchaus einen Rückkaufsrecht mit dem Ersteigerer vereinbaren, bzw. einen Vorvertrag abschließen, in dem bereits alle wesentlichen Bedingungen in dem von Ihnen beabsichtigten Rahmen festgehalten werden.

Hier müssen Sie die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB beachten, wonach die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet werden muss.

Im Fall des Todes einer Vertragspartei treten die Erben kraft Gesetzes in die Rechtsstellung des Erblassers ein, so dass eine Regelung hierüber überflüssig erscheint.

Die Verpflichtung, bestimmte Mietpreise zu verlangen, dürfte allerdings gegenüber den Mietern keine Wirkung entfalten. Es könnte aber z.B. noch mit aufgenommen werden, dass sich der Kaufpreis entsprechend vermindert, wenn ein bestimmter Mietzins nicht erzielt wird.

Zugleich können und sollten Sie und die anderen Familienmitglieder auch eine Mietoption mit dem Erwerber vereinbaren, soweit Sie die Räumlichkeiten doch später zwischenzeitlich nutzen wollen.

All dies bedarf der sorgfältigen Vorbereitung. Hierzu sollten Sie sich zusätzlicher Hilfe durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater bedienen.


Ich hoffe, Ihnen zunächst einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2006 | 01:15

Schönen Dank erst einmal für Ihre Antwort. Also wenn ich Sie richtig verstanden habe dann spricht nichts dagegen das meine
Freundin das Haus ersteigert und ich mit ihr einen entsprechenden Rückkaufvertrag abschließe !? Wenn ich einen
regionalen anwalt kontaktieren möchte, welches Rechtsgebiet sollte er haben ?

Vielen Dank und weiterhin alles Gute!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2006 | 01:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ja, Ihr Vorhaben ist grundsätzlich realisierbar. In Ihrem Fall sollten Sie sich an eine Anwaltskanzlei wenden, die sich langjährig auf dem Gebiet des Immobilienrechts betätigt hat, wobei eine schwerpunktmäßige Beschäftigung im Zwangsversteigerungsverfahren sowie im Bereich des Mietrechts, aber auch des hier mit hineinspielenden Insolvenzrechts von Vorteil ist. Hierzu können Sie sich z.B. über die Anwaltssuche der örtlichen Anwaltskammer informieren.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2006 | 01:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ja, Ihr Vorhaben ist grundsätzlich realisierbar. In Ihrem Fall sollten Sie sich an eine Anwaltskanzlei wenden, die sich langjährig auf dem Gebiet des Immobilienrechts betätigt hat, wobei eine schwerpunktmäßige Beschäftigung im Zwangsversteigerungsverfahren sowie im Bereich des Mietrechts, aber auch des hier mit hineinspielenden Insolvenzrechts von Vorteil ist. Hierzu können Sie sich z.B. über die Anwaltssuche der örtlichen Anwaltskammer informieren.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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