Sehr geehrter Ratsuchender,
1.
Ich sehe keine rechtliche Grundlage, die es Familienangehörigen eines Schuldners verbieten würde, dessen Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben.
Soweit Ihnen hier eine andere Information zugetragen wurde, können Sie diese gerne im Rahmen der Nachfragefunktion etwas genauer darstellen.
Zwar gelten etwas strengere Vorschriften, falls hier – nach dem Sachverhalt nicht unwahrscheinlich – zusätzlich zur Zwangsversteigerung auch eine Zwangsverwaltung beantragt und auch angeordnet werden sollte.
So schreibt z.B. § 149 Abs. 2
des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) vor, dass der im beschlagnahmten Haus wohnenden Schuldner und die Angehörigen seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung des Grundstücks nicht gefährden dürfen.
Dies schließt aber eine Verwertung des Grundstücks durch Zwangsversteigerung nicht aus.
Dementsprechend wird es im Versteigerungsverfahren keine Prüfung der Verwandtschaftsverhältnisse geben.
Es ist auch nicht vorgesehen, dass der Ersteigerer seine rechtliche Beziehung zum Schuldner offen legt. Rein taktisch gesehen empfiehlt es sich aber, sich auch schon im Vorfeld des Versteigerungstermins gegenüber den Gläubigern sowie gegenüber anderen Interessenten bedeckt zu halten.
Wichtig ist außerdem, dass die Finanzierung eines realistischen Bargebots vor dem Versteigerungstermin wirklich gewährleistet ist, darüber hinaus müssen die Belastungen auf dem Grundstück vom Ersteigerer getragen werden, also insbesondere Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Die Einschaltung eines „Strohkäufers“ ist nicht verboten, sofern hierdurch nicht Gläubigerinteressen gefährdet werden.
2.
Aufgrund der im deutschen Zivilrecht geltenden Vertragsfreiheit können Sie durchaus einen Rückkaufsrecht mit dem Ersteigerer vereinbaren, bzw. einen Vorvertrag abschließen, in dem bereits alle wesentlichen Bedingungen in dem von Ihnen beabsichtigten Rahmen festgehalten werden.
Hier müssen Sie die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB
beachten, wonach die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet werden muss.
Im Fall des Todes einer Vertragspartei treten die Erben kraft Gesetzes in die Rechtsstellung des Erblassers ein, so dass eine Regelung hierüber überflüssig erscheint.
Die Verpflichtung, bestimmte Mietpreise zu verlangen, dürfte allerdings gegenüber den Mietern keine Wirkung entfalten. Es könnte aber z.B. noch mit aufgenommen werden, dass sich der Kaufpreis entsprechend vermindert, wenn ein bestimmter Mietzins nicht erzielt wird.
Zugleich können und sollten Sie und die anderen Familienmitglieder auch eine Mietoption mit dem Erwerber vereinbaren, soweit Sie die Räumlichkeiten doch später zwischenzeitlich nutzen wollen.
All dies bedarf der sorgfältigen Vorbereitung. Hierzu sollten Sie sich zusätzlicher Hilfe durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater bedienen.
Ich hoffe, Ihnen zunächst einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.
Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Schönen Dank erst einmal für Ihre Antwort. Also wenn ich Sie richtig verstanden habe dann spricht nichts dagegen das meine
Freundin das Haus ersteigert und ich mit ihr einen entsprechenden Rückkaufvertrag abschließe !? Wenn ich einen
regionalen anwalt kontaktieren möchte, welches Rechtsgebiet sollte er haben ?
Vielen Dank und weiterhin alles Gute!
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ja, Ihr Vorhaben ist grundsätzlich realisierbar. In Ihrem Fall sollten Sie sich an eine Anwaltskanzlei wenden, die sich langjährig auf dem Gebiet des Immobilienrechts betätigt hat, wobei eine schwerpunktmäßige Beschäftigung im Zwangsversteigerungsverfahren sowie im Bereich des Mietrechts, aber auch des hier mit hineinspielenden Insolvenzrechts von Vorteil ist. Hierzu können Sie sich z.B. über die Anwaltssuche der örtlichen Anwaltskammer informieren.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ja, Ihr Vorhaben ist grundsätzlich realisierbar. In Ihrem Fall sollten Sie sich an eine Anwaltskanzlei wenden, die sich langjährig auf dem Gebiet des Immobilienrechts betätigt hat, wobei eine schwerpunktmäßige Beschäftigung im Zwangsversteigerungsverfahren sowie im Bereich des Mietrechts, aber auch des hier mit hineinspielenden Insolvenzrechts von Vorteil ist. Hierzu können Sie sich z.B. über die Anwaltssuche der örtlichen Anwaltskammer informieren.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
