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Hauskauf mit notariellem Vertrag - Was gehört zum Haus?

| 21.10.2010 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Hallo,

meine Lebensgefährtin und ich haben ein Haus käuflich erworben und am WE den Kaufvertrag notariell abgeschlossen.
Dort wurde das Objekt und der Kaufpreis beschrieben, aber keine detaillierte Beschreibung des Zubehörs mit Ausnahme der Küche.

Der Verkäufer möchte jetzt für Briefkasten, Aussenbeleuchtung, etc. (alles fest mit dem Haus verschraubt) noch extra Geld haben.

Jetzt zu meiner Frage:

Welche Gegenstände sind bei einem Hauskauf ohne dass es einen gesonderten Vertrag bedarf per Gesetz "dabei"?
(Beispiele für mit dem Haus verschraubte Gegenstände: Lampen innen und außen, Badspiegel, Markise, Einbaumöbel im Bad, Lichtschalter, Steckdosen, Gardinenstangen, Bad- bzw. Duscharmaturen, Haustürklingel, Satellitenschüssel...)

Da genau diese Dinge am kommenden Samstag abgestimmt werden sollen, benötige ich eine schnelle Antwort.

Mit Dank im Voraus

JS

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Verkäufer ist verpflichtet Ihnen ohne weiteres Entgelt solche Gegenstände zu überlassen, die entweder wesentliche Bestandteile des Hauses oder Zubehör sind.

Wesentliche Bestandteile des Hauses gemäß § 93 BGB sind solche, die nicht von ihm getrennt werden können, ohne dass sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden.Für Grundstücke ist in § 94 BGB weiter noch definiert, dass wesentlicher Bestandteil die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen sind, insbesondere auch die Gebäude. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, § 94 Abs. 2 BGB. Zur Herstellung eingefügt sind alle Teile, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsauffassung noch nicht fertiggestellt ist. Eine feste Verbindung ist unnötig.

Nach der mir vorliegenden Kommentierung (Palandt-Ellenberger, § 93 BGB Rn. 5) sind folgende Gegenstände wesentliche Bestandteile:

- eine Antenne (könnte man analog auf Satelittenschüssel anwenden, ansonsten ist sie Zubehör)

- Beleuchtung nur wenn besonders angepasst, ansonsten nicht

- Bodenbelag wenn besonders zugeschnitten

- Einbaumöbel nur wenn sie besonders angepasst sind, nicht wenn sie an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können

- Fenster

-Markisen sind wesentliche Bestandteile

- Wasch- und Badanlagen im Wohnhaus sind wesentliche Bestandteile, also einschließlich Armaturen

- Ohne dass dies genannt ist gehe ich davon aus dass Lichtschalter, Steckdosen, Gardinenstangen und die Klingel wesentliche Bestandteile sind da sie beim Ausbau regelmäßig so schwer beschädigt werden dass sie an anderer Stelle nicht eingesetzt werden können. Beim Briefkasten kommt es darauf an, wie dieser befestigt ist.

Was nicht bereits wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, könnte noch als Zubehör mitveräußert sein.
Gemäß § 311 c BGB gehört im Zweifel auch das Zubehör des Hauses zu den Gegenständen, die der Verkäufer mitveräußert hat. Zubehör wird in § 97 BGB definiert als bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Sache zu sein dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.

In der Kommentierung (Palandt-Ellenberger, § 97 Rn. 11) wird als Zubehör insbesondere die Alarmanlage genannt, Vorräte an Kohle und Öl, die Satelittenempfangsanlage (soweit nicht bereits wesentlicher Bestandteil, s.o.).

Fazit ist also, dass Sie die Lampen abkaufen sollten, soweit es sich um Standardgeräte aus dem Möbelmarkt handelt, die nicht besonders eingepasst sind, den Badezimmerspiegel und die Einbaumöbel in Bad, solange diese keine Spezialanfertigungen sind und die Verkäufer sie auch in der neuen Wohnung aufstellen können, und ggf. noch den Briefkasten. Den Rest haben Sie bereits durch die Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück miterworben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen. Ansonsten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2010 | 11:08

Hallo,

Ihre Ausführungen sind schon sehr hilfreich. Bezüglich Briefkasten sei noch erwähnt, dass dieser nur oberflächlich´angeschraubt ist, also nicht eingemauert.

Für mich liest sich Ihre Antwort so, dass der Kaufumfang ähnlich dem Übergabezustand einer Mietwohnung ist. Auch dort sind die Bodenbeläge, Sanitärausstattung, Einbauschränke, Einbaustrahler, etc. mit dabei. Nur bei den Gardinenstangen scheint es hier Unterschiede zu geben.

Verstehe ich Sie richtig, dass aussen am Haus angebrachte Gegenstände wie Lampen und Briefkasten nicht zum Kaufumfang gehören?

Danke und Gruß

JS

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2010 | 11:53

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ihr Vergleich mit der Mietwohnung ein guter Anhaltspunkt, denn was wesentlicher Bestandteil oder Zubehör eines Gebäudes ist, wird regelmäßig dann auch mitvermietet.

Wenn der Briefkasten angeschraubt und nicht besonders eingepasst ist, könnte man immer noch argumentieren, dass dieser Zubehör und deswegen mitverkauft ist. Ein Urteil zu dieser Frage habe ich aber nicht gefunden. Beim Briefkasten geht es ja auch nicht um viel Geld, so dass aus diesem Grund wohl noch niemand geklagt hat.

Zu dem Lampen außen am Gebäude ist mitzuteilen, dass diese als Zubehör angesehen werden können, wenn sie fest angebracht sind. Anderes gilt wenn, sie leicht demontiert werden können.

Bewertung des Fragestellers 21.10.2010 | 13:33

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 21.10.2010 4,8/5,0
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