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Pfandtausch und jetzt will das Institut keine erneute Finanzierung vornehmen

| 22. Oktober 2010 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir hatten 2007 eine Haushälfte gekauft, die wir nach Nachbarschaftsstreit in diesem Jahr wieder verkauft haben. Aus der damaligen Finanzierung existiert noch ein Darlehen in Höhe von ca. 77.000 Euro. Da wir keine weiteren Immobilien besitzen, wollten wir ein neues Haus kaufen und dann einen Pfandtausch vornehmen, weil das finanzierende Institut ansonsten Vorfälligkeitszinsen in Höhe von ca. Euro 12.000 haben möchte. Von der Verkaufssumme wurden also ca. Euro 90.000 auf ein internes Konto des Institutes "geparkt". Zwischenzeitlich hatten wir ein neues Haus gefunden und die Unterlagen zur Finanzierungsprüfung an das Institut weitergeleitet. In diese Gespräche ist ein Finanzberater involviert, der uns schon 2007 geholfen hat. Über diesen Finanzberater bekam ich nun per e-mail die Antwort, dass das Institut unsere Finanzierung nicht begleiten würde. Auf meine Rückfrage hin, ob es an der Summe läge, wir uns nach einem günstigeren Objekt umschauen sollten oder es sich um eine generelle Absage handeln würde, bekam ich zur Antwort, dass es sich um eine generelle Absage handeln würde. Müssen wir uns mit dieser Absage abfinden? Somit wäre nicht nur der Kredit weg, sondern auch die Euro 12.000 (Großteil unseres Eigenkapitals), sondern auch die Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
von Fallersleben

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Sie müssen die Absage der Bank dann nicht akzeptieren, wenn die Bank Ihnen im Vorfeld eine Begleitung des Sicherheitenaustausches unter bestimmten Voraussetzungen zugesichert hat und diese Voraussetzungen bei dem neuen Objekt erfüllt sind. Wenn es eine solche Vereinbarung aber nicht gibt, dann haben Sie keinen Anspruch gegen die Bank eine neue Sicherheit zu akzeptieren und dei Kredite weiterzuführen. Die Bank - wie jede andere Rechtsperson auch - kann nach dem Grundsatz der Privatautonomie (Vertragsfreiheit) frei entscheiden, mit wem Sie welche Verträge schliesst.

Der Verkauf eines Objektes stellt regelmäßig ein berechtigtes Interesse zur vorzeitigen Vertragsauflösung dar, führt aber nicht dazu, dass der Darlehensgeber dazu gezwungen werden kann einem Sicherheitenaustausch zuzustimmen.

Es ist hier entscheidend darauf abzustellen, welche Vereinbarungen im Vorfeld des Verkaufs des finanzierten Objektes mit der Bank getroffen worden sind. Sofern Sie mit der Bank den Sicherheitenaustausch vorbesprochen haben und im Vertrauen darauf den Verkauf durchgeführt haben, so kann sich aus dem Verhalten der Bank ein Anspruch wegen Pflichtverletzung ergeben. Dies aber nur im Ausnahmefall. Daher wäre eine genaue Kenntnis der Absprachen mit der Bank zur endgültigen Beurteilung der Rechtslage erforderlich.

Wenn das neue Objekt eine gleichwertige Sicherung bietet, dann ist aber andererseits auch kein Interesse der Bank ersichtlich, die Finanzierung nicht durchzuführen. Sie sollten jedenfalls versuchen hier mit der Bank ggfls. unter Einbindung eines Kollegen weiterzuverhandeln.

Rückfrage vom Fragesteller 24. Oktober 2010 | 14:31

Sehr geehrter Herr Meivogel,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Als sich der Verkauf anbahnte, habe ich telefonisch mit der Sachbearbeiterin der Bank gesprochen und nach den Möglichkeiten gefragt. Daraufhin wurde mir von dem Pfandtausch erzählt. Wir sind dann - telefonisch - so verblieben, dass wir das so machen wollen. Als dann der Notar um die Angabe der Summen bat, bekam ich von der Bank ein Schreiben mit der genauen Summe (Restsumme Darlehn zzgl. Gebühren und Vorfälligkeitszinsen) und der Mitteilung, dass, wenn ich innerhalb von 14 Tagen nicht eine anderslautende Mitteilung gebe, das Geld zur Ablösung des Darlehens verwendet werden würde. Daraufhin habe ich der Bank schriftlich mitgeteilt, dass sie bitte das Geld wie besprochen auf einem internen Konto "parken" möchten und wir uns derweil um ein neues Objekt bemühen werden (innerhalb der erwähnten 6 Monate Frist). Das neue Objekt liegt wertmäßig über dem alten Haus, bedarf auch eines zusätzlichen Darlehens. Als die Absage kam, dachte ich ja erst, dass es daran liegt und wir uns ein Haus in der gleichen Preisliga wie gehabt suchen sollen, aber da wurde mir ja mitgeteilt, dass man generell nicht finanzieren wird. Somit sind die Euro 12.000 weg. Wenn die Bank wenigstens das bestehende Darlehen hätte laufen lassen. Das neue Darlehen hätten wir ja dann über eine andere Bank laufen lassen können (falls diese sich natürlich damit anfreunden könnte, dass das andere Institut sich dann wohl erstrangig eintragen lassen wird).
Nochmals zu Ihrer Anfangsfrage. Das Institut war also telefonisch über den Verkauf vorab informiert worden, hat uns den Pfandtausch - telefonisch - angeboten und parkt ja auch seit dem der Kaufpreis geflossen ist (Ende Juli), das Geld auf einem internen Konto und hat das Darlehen noch nicht aufgelöst.
Reicht das??
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
von Fallersleben

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. Oktober 2010 | 17:26

Sehr geehrter Fragesteller,

in diesem Fall scheint mir das Problem darin zu liegen, dass die Bank zwar einem Pfandtausch zustimmt, aber keine weitere Finanzierung vornehmen möchte, da die Bank wahrscheinlich nach der intern vorzunehmenden Kreditwürdigkeitsprüfung zu dem Schluß gekommen ist, ein erhöhter Kapitaldienst sei von Ihnen nicht zu stemmen.

Allerdings ist bei der vorherigen Absprache mit dem Institut eine solche Beschränkung nicht ausdrücklich genannt worden. Andererseits kann die Bank auch nicht zu einer Kreditausweitung gezwungen werden.

Ich sehe daher in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg gegen die Bank vorzugehen, wenn Sie lediglich die bisherigen Kredite weiterbedienen und sich von einer anderen Bank - mit nachrangiger Besicherung - den übrigen Kreditbedarf besorgen.

Insgesamt hat die Bank den Vertrauenstatbestand gesetzt, einem Pfandtausch zuzustimmen. Eine weitergehende Finanzierungszusage ist hierin nicht enthalten.

Bewertung des Fragestellers 24. Oktober 2010 | 19:57

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