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Mietvertrag mit Umsatzsteuer - Rechnungen fehlen - Steuerschuld

| 01.08.2014 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Guten Tag,

ich benötige Ihre Hilfe, um im Rahmen einer Erstberatung einschätzen zu können, was für Risiken auf mich zukommen könnten.

Ich übernehme die eingetragene, umsatzsteuerpflichtige Personenfirma meiner Eltern. Vollmacht habe ich, der Vorgang ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Die Firma befindet sich in angemieteten Räumen in Hamburg. Das Mietverhältnis besteht seit 1995, wurde 2008 erneuert und hat, nach Option, noch eine Laufzeit bis Anfang 2018.

Der Vermieter, selber Kaufmann, hat auf die Steuerbefreiung verzichtet, die Zahlung der jeweils gültigen Umsatzsteuer wurde im Vertrag vereinbart.

Die Umsastzsteuer wurde stets gezahlt, und ebenso stets geltend gemacht, also mit selbst eingenommener Umsatzsteuer verrechnet. Bis hierhin alles normale Vorgänge.

Jedoch fehlen Unterlagen und Angaben durch und über den Vermieter (gem. §14 UStG Abs.4), es fehlen insbesondere Angaben von Steuernummer/Umsatzsteuer-ID-Nr. Es wurde zu keinem Zeitpunkt eine Rechnung über Miete und Nebenkosten erstellt, was wohl seit 2004 Pflicht ist. Auch auf Nebenkostenabrechnungen oder ersatzweise im Mietvertrag sind diese Nummern nicht vermerkt.

Die Merkmale, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, sind wohl nicht gegeben. In treuem Glauben wurde jedoch stets so verfahren.

Problematisch finde ich, dass ich dem Vermieter, aufgrund verschiedener Anlässe, eine gewisse Schlitzohrigkeit unterstellen muß. Auch weigert er sich, nach mehreren Gesprächen nunmehr hartnäckig, Rechnungen auszustellen, einen Nachtrag im Mietvertrag vorzunehmen oder überhaupt seine Steuernummern zu benennen, was eigentlich leichte Vorgänge sind. Die Möglichkeit, dass er eingenommene Steuerbeträge nicht abgeführt hat, halte ich für gegeben.

Besteht die Möglichkeit, dass unsere Firma hierdurch im Rahmen einer Steuerprüfung Nachteile erleiden könnte, === da keine ordentliche Abrachnung vorliegt? === Wie könnten die sich darstellen? Was raten Sie?

Insbesonders habe ich die Befürchtung, dass der geltend gemachte Vorabzug durch das Finanzamt nicht anerkannt wird und als Nachzahlung quasi nochmal verlangt wird. Der Betrag liegt in etwa bei 50.000 EUR für die letzen 10 Jahre.

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

meine erste rechtliche Einschätzung der von Ihnen geschilderten Situation lautet wie folgt.

Zur Umsatzsteuer verpflichtet ist letztlich nur der Verbraucher, der Unternehmer ist daher im Umkehrschluss unter bestimmten Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Nun geben Sie an, diese Voraussetzungen, hier die Form der Rechnung ist seitens des Vermieters nicht eingehalten worden.
Damit können Sie nicht bzw. nur erschwert nachweisen, dass Sie Umsatzsteuer gezahlt haben und daher zu Vorsteuerabzug berechtigt waren. Sollte das Finanzamt bzw. eine Prüfer bei einer der regelmäßigen Umsatzsteuersonderprüfungen zu dem Schluss kommen, die angemeldete Vorsteuerabzug war unberechtigt, wären Sie unter Beachtung der Verjährung zur Rückzahlung der unberechtigten erhaltenen Vorsteuer verpflichtet.
In wie weit Sie hier Ihren Vermieter in die Haftung nehmen können, obliegt einer Prüfung der vertraglichen Unterlagen und einer weiteren Bewertung des Sachverhaltes.

Insoweit möchte ich Sie fragen, ob der ursprüngliche und auch der neue Mietvertrag keine Aussagen dazu trifft, ob die vereinbarte Miete zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Grundsätzlich ist bei Dauerschuldverhältnissen mit gleichbleibenden Zahlungen keine erneute Rechnungsstellung erforderlich, der Rechtsgrund in Höhe und Belastung mit der Mehrwertsteuer ergibt sich insoweit aus dem Vertrag. Ebenfalls soweit Rechnungen erstellt wurden muss die zu zahlende Umsatzsteuer und der Steuersatz separat ausgewiesen werden soweit es sich nicht um eine Kleinbetragsrechnung handelt.

Soweit gestellte Rechnungen nicht den Erfordernissen fordern Sie Ihren Vermieter zur unverzüglichen Korrektur dieser auf und verweigern Sie insoweit die Zahlung der fälligen Zinsen.

Ggf. können Sie auch ein wenig Druck auf diesen ausüben, wenn Sie anmerken sich beim zuständigen Finanzamt zu dem Sachverhalt erkundigen möchten. Ob sie diesen Schritt am Ende gehen möchten, der ggf. auch zu Ihrem Nachteil gereichen kann, sollte wohl überlegt werden. Am Ende sollten Sie ggf. doch mit dem Vermieter ins Gespräch kommen, da dieser sich einer wiederholten wahrscheinlich nicht unerheblichen Steuerhinterziehung strafbar gemacht hat.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Andreas Wehle


Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2014 | 19:48

Sehr geehrter Herr Wehle,

recht herzlichen Dank für die prompte Bearbeitung und die umfangreiche Antwort.

Zu Ihrer Frage: Der 1995 geschlossene Mietvertrag ist ein 10 seitiger Standart-Vordruck „Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke", herausgegeben vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1932 e.V.

Der 2008 geschlossene Vertrag ist einseitig auf Briefpapier des Vermieters und regelt „Wie besprochen..." die neue Laufzeit, ein 5 jähriges Optionsrecht nach Ablauf dieser Laufzeit, die Höhe der Miete, Nebenkosten und Umsatzsteuer, und endet mit „Ansonsten bleiben die Bedingungen des alten Mietvertrag vom xx.xx.1995 bestehen."

In BEIDEN Verträgen ist der Betrag der Miete, der Betrag der Nebenkosten UND der Betrag der Umsatzsteuer ausgewiesen. (im alten mit „in gesetzlicher Höhe" und Betrag, im neuen mit „19% MwSt" und Betrag).

In sämtlichen Nebenkostenabrechnungen wird eine Mehrwertsteuer nicht berücksichtigt.
Eine Rechnung wurde uns zu keinem Zeitpunkt ausgestellt, also seit Mietbeginn in 1995.

Auf KEINEM Dokumente ist eine Steuernummer vermerkt. In diese Richtung gehen auch meine Befürchtungen, dass unser Vorsteuerabzug als nicht berechtigt angesehen werden könnte, da in §14 UStG Absatz 4, Ziffer 2 gefordert wird, dass „die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer" enthalten sein müsse.


Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2014 | 10:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.
Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug eines Mieters scheitert nicht daran, dass in dem einstigen Mietvertrag keine Steuernummer angegeben wurde (FG München, Urt. v. 04.12.2008 - 14 K 1781/08). Er ist vielmehr dann berechtigt, wenn
- Die auf das Entgelt für den bestimmten Zeitraum entfallende Umsatzsteuer im Mietvertrag betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist und
- die jeweilige Zahlungsaufforderung oder aber wie in Ihrem Fall die Zahlungsanweisung des Mieters als konkretisierender Zusatzbeleg der Summe aus Entgelt und Umsatzsteuer entspricht.
Darüber hinaus ist es auch nicht erforderlich einen solchen älteren Mietvertrag um die Steuernummer des leistenden Unternehmens/Unternehmers zu ergänzen. Schaden kann dies jedoch nicht. Die USt-ID wird nur zwingend bei grenzüberschreitender Leistung benötigt, sie kann jedoch auch die normale Steuernummer ersetzen. Aus meines Sicht ist die USt-ID gegenüber der Steuernummer zu bevorzugen, weil diese ein wenig mehr die unternehmerische Privatsphäre schützt.

Auf Grund der o.g. Entscheidung dürfte Ihre Sorge nunmehr der Vergangenheit angehören. Sollten sich dennoch Schwierigkeiten aus der gegebenen Situation ergeben, rate ich dennoch dringend zum Gespräch mit dem schlitzohrigen Vermieter.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Bewertung des Fragestellers 04.08.2014 | 16:52

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vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Hilfe. Sie haben mir meine Befürchtungen kompetent genommen. "