Sehr geehrter Fragesteller,
die Klausel soll dazu dienen den Vermieter dagegen abzusichern, dass ihm Nachteile daraus entstehen dass die Tätigkeit des Mieters nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Dabei kann die Tätigkeit des Mieters hierfür entscheidend sein, ohne dass der Vermieter dies beeinflussen kann. Daher bleibt nichts übrig als sich durch eine solche Klausel abzusichern.
Bei der gewerblichen Vermietung macht es für den Vermieter in vielen Fällen Sinn, wenn er die Vorsteuer bei Reparaturen oder Anschaffungen vom Finanzamt zurück erhalten kann. In Fällen in denen an normale gewerbliche Mieter vermietet wird ist dies auch kein Problem.
In Fällen in denen an Mieter vermietet wird die selbst nicht umsatzsteuerpflichtig sind wird diese Abzugsmöglichkeit aber durch das Finanzamt versagt, typische Beispiele sind Ärzte, Banken und Versicherungen da deren Leistungen keine Umsatzsteuer auslösen.
Abgesehen davon ist es unpraktisch wenn bei Vermietung mehrerer Objekte mal mit mal ohne Umsatzsteuer gearbeitet wird oder sogar eine Aufteilung bei den Steuererklärungen nötig wird.
Ich gehe davon aus, dass Sie selbst keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und dies auch nicht möchten. Sie sollten daher dringend mit ihrem Vermieter reden ob er mit einer Höchstbetragsklausel einverstanden wäre oder sich anderweitig über eventuelle Risiken für Sie einigen. Würde der Vermieter z.B. einen Betrag von 10.000 € + 1.900 € Umsatzsteuer für Kosten an Ihrem Mietobjekt aufwenden könnte er die 1.900 € Umsatzsteuer unter Umständen nicht als Vorsteuer geltend machen und gemäß der Klausel von Ihnen zurückverlangen (Es spielen im Ergebnis noch zahlreiche andere Faktoren eine Rolle aber das Beispiel soll die Grundprobleme verdeutlichen).
Eine Lösung könnte auch noch sein, dass Reparaturen etc... grundsätzlich von Ihnen zu tragen sind, dafür aber der Mietzins verbilligt wird.
Ich empfehle daher entweder das Gespräch zu suchen oder vielleicht doch ein anderes Objekt ohne eine solche Klausel im Mietvertrag in Betracht zu ziehen.
Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
