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Mietvertrag mit Kündigungsausschluss, zu welchem Datum ist die Kündigung wirksam?

19.01.2014 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sebastian Scharrer, LL.M., Dipl.-Jur.


Guten Tag.

Ich habe im vergangenen Jahr (2013) am 27.03. einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen. Mietbeginn war der 01.04.2013. Der Mietvertrag enthält folgende Passage:

"Der Mietvertrag beginnt am 01.04.2013. Er läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wird für die Dauer von 1 Jahr ab Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen."

Ich habe den Mietvertrag, entsprechend der gesetzlichen Fristen, Ende Dezember zum 31.03.2014 gekündigt.

Als Antwort habe ich vom Vermieter ein Schreiben bekommen, dass dieser auf Fortsetzung des Mietvertrages bis zum 30.06.2014 besteht, da seiner Aussage nach, die Wohnung frühestens Ende März mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden darf.

Was ist denn nun korrekt? Gibt das 1 Jahr den Zeitpunkt an, zu welchem ich den Vertrag erstmals beenden kann oder zu welchem ich die Kündigung erstmal aussprechen kann?

Gibt es diesbezüglich eine rechtliche Grundlage und eventuell bereits gefällte Urteile?

Der Vermieter droht mir mit Klage, falls ich nach dem März keine Miete mehr zahlen sollte. Wie sind seine Aussichten, damit vor Gericht erfolgreich zu sein?

Vielen Dank für eine rasche Hilfe.

Einsatz editiert am 19.01.2014 14:34:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich ist der Ausschluss der Kündigung für bis zu 4 Jahren möglich, BGH, Urteil vom 14. 6. 2006 - VIII ZR 257/04). Andere Gerichte nehmen sogar an, dass die Kündigung nicht ausgeschlossen werden kann, LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02. Da hier die Ansicht des Bundesgerichtshofes entscheidend für die Beratung sein muss, gehe ich davon aus, dass der Ausschluss der Kündigung möglich ist.

Bei einem Kündigungsausschluss ist zwischen dem Ausschluss der Abgabe einer Kündigungserklärung und der Wirkung einer Kündigung zu unterscheiden. Hierbei ist die getroffene Vereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen, § 133, 157 BGB. Nach dem Wortlaut soll hier das Recht zur Kündigung für ein Jahr ausgeschlossen werden. Dies sprich dafür, dass innerhalb dieser Frist keine Kündigungserklärung abgeben werden darf. Sinn und Zweck dieser Vereinbarung ist allerdings die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit. Da hier sowohl die Mindestlaufzeit von einem Jahr, wie auch von 1 Jahr zuzüglich der gesetzlichen Kündigungsfrist gemeint sein kann, ergibt sich keine neue Erkenntnis aus dieser Auslegung. Wird die Vereinbarung mit dem gesetzlichen Kündigungsausschluss nach § 577a Abs. 2 BGB verglichen, so ist hier eine ähnliche Formulierung gegeben. Nach dieser Vorschrift ist die Abgabe der Kündigung innerhalb der Ausschlussfrist nicht wirksam, BGH, Urteil vom 9. 7. 2003 - VIII ZR 26/03. Insgesamt lässt sich daher feststellen, dass hier der Ausschluss des Kündigungsrecht vereinbart werden sollte. Wurde das Kündigungsrecht ausgeschlossen, so müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden. Daher kann hier Ihr Vermieter leider auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen. Zu Ihrer Sicherheit empfehle ich Ihnen dringend, nach dem Ablauf des Kündigungsausschlusses innerhalb von 3 Werktage mit erneut ordentlich zu kündigen, da nach obiger Überlegung Ihre Kündigung unwirksam ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Diplom - Jurist, LL.M. Sebastian Scharrer, Rechtsanwalt

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