Mietvertrag mit Kündigungsausschluss, zu welchem Datum ist die Kündigung wirksam?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich ist der Ausschluss der Kündigung für bis zu 4 Jahren möglich, BGH, Urteil vom 14. 6. 2006 - VIII ZR 257/04 ). Andere Gerichte nehmen sogar an, dass die Kündigung nicht ausgeschlossen werden kann, LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02 . Da hier die Ansicht des Bundesgerichtshofes entscheidend für die Beratung sein muss, gehe ich davon aus, dass der Ausschluss der Kündigung möglich ist.

Bei einem Kündigungsausschluss ist zwischen dem Ausschluss der Abgabe einer Kündigungserklärung und der Wirkung einer Kündigung zu unterscheiden. Hierbei ist die getroffene Vereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen, § 133 , 157 BGB . Nach dem Wortlaut soll hier das Recht zur Kündigung für ein Jahr ausgeschlossen werden. Dies sprich dafür, dass innerhalb dieser Frist keine Kündigungserklärung abgeben werden darf. Sinn und Zweck dieser Vereinbarung ist allerdings die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit. Da hier sowohl die Mindestlaufzeit von einem Jahr, wie auch von 1 Jahr zuzüglich der gesetzlichen Kündigungsfrist gemeint sein kann, ergibt sich keine neue Erkenntnis aus dieser Auslegung. Wird die Vereinbarung mit dem gesetzlichen Kündigungsausschluss nach § 577a Abs. 2 BGB verglichen, so ist hier eine ähnliche Formulierung gegeben. Nach dieser Vorschrift ist die Abgabe der Kündigung innerhalb der Ausschlussfrist nicht wirksam, BGH, Urteil vom 9. 7. 2003 - VIII ZR 26/03 . Insgesamt lässt sich daher feststellen, dass hier der Ausschluss des Kündigungsrecht vereinbart werden sollte. Wurde das Kündigungsrecht ausgeschlossen, so müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden. Daher kann hier Ihr Vermieter leider auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen. Zu Ihrer Sicherheit empfehle ich Ihnen dringend, nach dem Ablauf des Kündigungsausschlusses innerhalb von 3 Werktage mit erneut ordentlich zu kündigen, da nach obiger Überlegung Ihre Kündigung unwirksam ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Diplom - Jurist, LL.M. Sebastian Scharrer, Rechtsanwalt