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Einheitsmietvertrag- Kündigung Mietvertrag mit Kündigungsausschluss

| 03.06.2011 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Am 06.09.2009 haben wir einen Mietvertrag (Formblatt Einheitsmietvertrag Zweckform 2849) mit Mietbeginn am 01.10.2009 unterschrieben.
Unter §2 Mietzeit befinden sich folgende Formulierungen:
Punkt 2: Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2009.
Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 2 Jahren (höchstens vier Jahre) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu verzichten.
Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Wir haben jetzt mit Datum 02.06.2011 das Mietverhältnis mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.09.2011 gekündigt.

Frage: Ist diese Kündigung mit diesem Datum so rechtlich korrekt? Was besagen die gesetzlichen/rechtlichen Vorschriften?
Wenn nein, zu welchem frühestmöglichen Datum ist die Kündigung möglich und rechtlich korrekt? Was besagen die gesetzlichen/rechtlichen Vorschriften?

Danke und mfG
Thomas Uhlig

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


Zum Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung auf bestimmte Zeit enthält das Gesetz selbst keine Regelung, jedoch ist die Möglichkeit des Kündigungsverzichts auch in einem Formularmietvertrag höchstrichterlich anerkannt. Der BGH hat diesbezüglich zuletzt mit Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04 entschieden, dass ein Kündigungsverzicht beidseitig vereinbart sein muss und nicht länger als 4 Jahre betragen darf.

Die zeitliche Komponente ist vorliegend eingehalten, soweit hier nur 2 Jahre vereinbart wurden. Auch wurde der Verzicht wechselseitig erklärt.

In Anlehnung an §557 a BGB, der unmittelbar nur für den Staffelmietvertrag gilt, wird die Auffassung vertreten, dass die Kündigung bereits zum Ablauf der Verzichtsfrist erklärt werden kann, also hier der 30.09.2011. So entschied das AG Dortmund mit Urteil vom 15.06.2010, Az.: 425 C 142/10. Ich weise aber darauf hin, dass dies höchst umstritten ist und bei Ihnen die Besonderheit hinzutritt, dass die Regelung des Mietvertrages ausdrücklich bestimmt, dass eine Kündigung erst NACH dem 2 -Jahreszeitraum möglich sein soll. Dies hat zur Folge, dass eigentlich die Kündigung erst zum 31.12.2011 möglich wäre. Da Sie die Kündigung aber bereits ausgesprochen haben, rate ich Ihnen zunächst an, sich auf das Urteil des AG Dortmund zu stützen. Im Zweifel sollten Sie jedoch den 31.12.2011 als Kündigungszeitpunkt anerkennen, da der Wortlaut der Klausel eindeutig ist und damit auch nicht der 4 Jahreszeitraum überschritten wird.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2011 | 21:34

Sehr geehrte Frau Nicole Schwuchow ,

danke für Ihre Antwort.
In Ihrer Antwort ist für mich nicht ganz verständlich das der im Zweifel anzunehmende Kündigungszeitpunkt der 31.12.2011 sein soll. Ist hier nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung (06.09.2009) auch relevant? Müsste der Vertrag nicht dann am 05.12.2011 enden?
-------
Und schliessen sich diese beiden Sätze nicht gegeneinander aus?
Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 2 Jahren (höchstens vier Jahre) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu verzichten.
Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
-----------
DANKE.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2011 | 00:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nschfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der 2-Jahresfrist ist nicht der Tag der Unterzeichnung des Mietvertrages sondern des Mietbeginns, hier der 01.10.2009.

Über die in Ihrem Vertrag enthaltenen Klausel hatte der BGH in dem zitierten Urteil zu entscheiden. Problem ist, dass die Kündigungsfrist von 3 Monate abzüglich von 3 Werktagen erst nach dem 30.09.2011 zu laufen beginnt, auch wenn die Kündigung schon vor dem 30.09.2011 ausgesprochen wird. Sie werden also so gestellt, als wäre die Kündigung erst zum 3. Werktag des Oktober ausgesprochen worden, so dass das Mietverhältnis zum 31.12.2011 endet.

Eine Kündigung ist gemäß §573 c BGB auch nur zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, so dass eine Kündigung nie zum 05.12. wirken kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und wünsche ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 06.06.2011 | 06:35

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