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Kündigung Mietwohnung trotz 3 Jahres Frist

30.06.2017 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Eine Ausnahmeregelung zum wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss im Mietvertrag (maximal vier Jahre) wird in der Regel nicht so zu verstehen sein, dass die Ausnahme ins Belieben einer Partei gestellt ist. Insoweit empfiehlt sich die Ersatzmietergestellung.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich wohne in München und arbeite in einem Home Office. Meine Firma sitzt 414 km entfernt an der Schweizer Grenze. Vor anderthalb Jahren habe ich einen Mietvertrag abgeschlossen, der vorsieht, das ich keine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 3 Jahren aussprechen kann, es sei denn, es liegen wichtige private Gründe vor. Da ich alleinerziehend bin, möchte ich jetzt mein Home Office aufgeben, und in die Nähe meiner Firma ziehen und somit ganz normal aus dem Firmenbüro arbeiten. Stellt das schon einen wichtigen persönlichen Grund dar, damit ich meine Wohnung vor Ablauf der 3 Jahre problemlos kündigen kann?
30.06.2017 | 14:57

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin oder sehr geehrter Fragesteller,

es stellt sich zunächst die Frage, ob der Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 542 BGB für drei Jahre überhaupt wirksam vereinbart worden ist.

Insoweit hat der Bundesgerichtshof (BGH) aber mit Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 - entschieden, dass eine Bindung von bis zu vier Jahren grundsätzlich zulässig sei, zumindest soweit es sich nicht etwa um ein Studentenwohnheim handelt, Urteil des BGH vom 15.07.2009 - VIII ZR 307/08. Der Kündigungsausschluss dürfte daher in Ihrem Falle wirksam sein.

Sodann stellt sich die Frage, wie die Formulierung "wichtiger privater Grund" im Vertrag auszulegen ist.

Bei der Auslegung ist zunächst der Wortlaut genau zu berücksichtigen. Wie lautet die Gesamtregelung? Ergeben sich hieraus Anhaltspunkte? Sodann ist der systematische Zusammenhang der Regelung zu untersuchen und ihr Zweck. Auch eine wichtige Rolle spielen die beiderseitigen Vorstellungen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss, also die Entstehung der Regelung.

Ein unfreiwilliger Wechsel des Arbeitsortes dürfte in der Regel ein solcher wichtiger Grund sein.

Problematisch ist in Ihrem Falle, dass sich Ihre Arbeitsstelle bereits bei Vertragsschluss an der Schweizer Grenze befand, nicht erst nach Vertragsschluss. Der Vermieter könnte also argumentieren, dass dieser Grund bereits bei Vertragsschluss vorhanden gewesen sei, so dass Sie sich nicht darauf berufen könnten. Es handelt sich um einen freiwilligen Wechsel des Arbeitsortes.

Sollte es mithin auf einen Rechtsstreit ankommen, würde die Gegenseite argumentieren, dass der wichtige Grund letztlich in Ihr Belieben gestellt würde, wenn man allein die Aufgabe des Home-Office als wichtigen Grund anerkennen würde. Dann aber hätte der Kündigungsausschluss für den Vermieter keinen Wert, da er ja in Ihr Belieben gestellt wäre. Es bestünde also ein gewisses Risiko, dass Sie im Rechtsstreit unterliegen könnten.

Der sicherere Weg wäre daher, dem Vermieter eine geeignete Nachmieterin oder einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Über einen ähnlichen Fall der Ersatzmietergestellung bei freiwilligem Arbeitsplatzwechsel hat der BGH kürzlich auch entschieden, Urteil vom 7.10.2015 – VIII ZR 247/14. Der Vermieter darf seinerseits nicht aus beliebigen Gründen den Ersatzmieter ablehnen.

Im Leitsatz dieser Entscheidung heißt es:

"Begehrt der Mieter ... wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können."

Somit müssten Sie einen geeigneten Nachmieter suchen und Ihren Vermieter über dessen Person informieren. Sodann darf der Vermieter Sie wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB nicht an den Kündigungsausschluss festhalten.

Ich hoffe, Ihnen damit geholfen zu haben und stehe für Ihre Nachfrage sehr gerne zur Verfügung.

Mit den besten Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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