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Kündigungsausschluss - zu welchem Zeitpunkt ist eine Kündigung Mietvertrag möglich

27.06.2006 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm


Guten Tag,

in unserem Mietvertrag steht:

"Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf unbestimmte Zeit.
Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 01.07.2005.

Die Mietvertragsparteien verzichten wechselseitig auf ihr ordentliches Kündigungsrecht bis zum 30.06.2006. Falls nicht spätestens 3 Monate vor dem 30.06.2006 die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt wird, so verlängert sich der Kündigungsausschluss jedesmal um 1 Jahr."

Der Mietvertrag ist nicht individuell ausgehandelt, sondern ist bei vielen Mietparteien gleich.

Wir möchten jedoch kündigen, da wir Nachwuchs bekommen haben und das Kinderzimmer nicht nutzen können, da unsere Nachbarin ziemlich laut Musik hört oder ihr Kind anschreit ( was man im Kinderzimmer extrem hört).
Außerdem hat sich bei uns im Keller ein Penner eingemietet, der immer wieder kommt, weil die anderen Mieter in dem Haus nicht fähig sind die Tür richtig zuzumachen.

Zu welchem Zeitpunkt ist eine Kündigung für uns möglich?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Leider können Sie erst spätestens Anfang März nächsten Jahres kündigen:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.06.04 (Az.: VIII ZR 379/03) und jüngst mit Urteil vom 06.10.04 (Az.: ZR VIII ZR 02/04) solche Vereinbarungen für zulässig erklärt für eine Maximaldauer von vier Jahren.
Sie sollten sich bemühen, dem Vermieter einen Nachmieter zu stellen, sofern Sie gezwungen sind, den Mietvertrag doch vorzeitig zu kündigen. Der Vermieter seinerseits hat auch eine Schadenminderungspflicht, das heißt, er muss sich bei Ihrem vorzeitigem Auszug ebenfalls bemühen, die Wohnung zu vermieten und darf sie nicht leer stehen lassen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2006 | 16:33

Aber der Kündigungsausschluss ist doch quasi befristet für ein Jahr, also bis 30.06.2006.
Wenn der Kündigungsausschluss befristet wäre bis zum 30.06.2009, würde ich es ja einsehen, aber ich dachte eine Kündigungsverzicht muss im Voraus befristet sein?

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2006 | 16:34

Aber der Kündigungsausschluss ist doch quasi befristet für ein Jahr, also bis 30.06.2006.
Wenn der Kündigungsausschluss befristet wäre bis zum 30.06.2009, würde ich es ja einsehen, aber ich dachte eine Kündigungsverzicht muss im Voraus befristet sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2006 | 17:12

Ihr Einwand ist zunächst berechtigt. Das Fristende ist aber von der Bedingung der fristgerechten Kündigung abhängig. Da jedoch die Bedingung hinzukommt, dass drei Monate vor dem Befristungsende gekündigt werden muss, ist auch das Befristungsende bedingt, in Ihrem Fall (zumindest z. Z. wegen nicht fristgerechter Kündigung) bis zum 01.06.07 und liegt damit im Rahmen der zulässigen Maximaldauer von vier Jahren.

Ich gehe davon aus, dass die Gerichte diese Überlegung angesichts der BGH-Rechtsprechung teilen würden.

Manchmal hilft der Schriftsatz eines Anwalts, die Verhandlungen mit dem Vermieter positiv zu beeinflussen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

RA Timm

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