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Kündigung Mietvertrag durch Mieter trotz Kündigungsausschluss

| 23.03.2014 17:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


In einem Mietvertrag, beginnend zum 1.10.2013 ist folgendes geregelt: [Zweckform Formularmietvertrag – „3 Jahren" per Hand ausgefüllt).

„Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit mit den gesetzlichen Fristen erklärt werden. Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er die Wohnung aus wichtigen persönlichen Gründen aufgeben muss."

In der vorausgegangenen schriftlichen Selbstauskunft hat die Mieterin selbst als gewünschte Mietdauer „mind. 36 Monate" angegeben.

Nun kündigt die Mieterin am 19.3.2014 – also nicht mal 6 Monate nach Beginn- zum 30.6.2014 und bietet an „bei der Suche nach einem Nachmieter behilflich zu sein". Als Grund gibt Sie einen Arbeitsplatzwechsel in ca. 70 km Entfernung an.

Da ich selbst ca. 100 km täglich pendle, halte ich zumal der Arbeitsplatzwechsel offenbar auf Ihren eigenen Wunsch stattfindet, keinen wichtigen persönlichen Grund gegeben, der meine Interessen als Vermieter ausreichend berücksichtigt.

Wie ist das ganze rechtlich zu beurteilen?

Kann sich die Mieterin in diesem Fall auf die wichtigen persönlichen Gründen berufen?
Ist die Formulierung in Ihren Schreiben, dass Sie kündigt formal „sauber", da Sie ja nur die Entlassung verlangen kann?

Kann ich verlangen, dass Sie einen Nachmieter stellt, der in bestimmten formalen Kriterien die für Ihre Auswahl auschlaggebend waren (mehrjähriges Arbeitsverhältnis – in ihrem Fall 10 Jahre, alleinlebend, Bonität) entspricht und in den vorhandenen Mietvertrag (Restdauer ca. 2,5 Jahre, Staffelmiete, Miethöhe, etc.) eintritt?

Ist es sinnvoll und kommt es meiner Pflicht zur Schadensminimierung nach, Ihre eine Aufhebungsvereinbarung mit einer Abstandszahlung von 15% der restlichen Mietsumme (27 Monate * 600 Euro * 15% = 2.430 Euro) anzubieten?

Oder habe ich das so zu tolerien, da einschlägige Urteile einen selbstgewollten Arbeitsplatzwechsel in 70km Entfernung als wichtigen persönlichen Grund definieren?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Unterstellt, dass der Kündigungsverzicht wirksam vereinbart wurde (hierfür ist insbesondere die Einhaltung der Schriftform und eine Dauer von maximal 4 Jahren Voraussetzung), sehe ich hier keinen wichtigen Grund der Mieterin gegeben, der zu einer bedingungslosen vorzeitigen Kündigung berechtigen würde.

Ein Arbeitsplatzwechsel fällt grundsätzlich in den Risikobereich der Mieterin – insbesondere wenn dies auf Ihren eigenen Wunsch geschieht und die Entfernung noch im „pendelbaren" Bereich liegt – und wird daher von Rechtsprechung nicht als wichtiger Kündigungsgrund anerkannt.

Allerdings ist der Vermieter in solchen Fällen regelmäßig gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, die Mieterin bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen (auch wenn der Mietvertrag keine Ersatzmieterklausel enthalten sollte). Zumutbar ist Ihnen ein Nachmieter aber nur, wenn dieser über vergleichbare Bonität wie die Mieterin verfügt und der Nachmieter ohne Änderungen der Vertragskonditionen in den Mietvertrag eintritt.
Findet Ihre Mieterin keinen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, hat sie aber grundsätzlich Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung der Wohnung – die Verantwortung für die Wohnung, insbesondere für pünktliche Mietzahlungen würde dann aber weiterhin bei der Mieterin verbleiben.

Als Alternative bietet sich in der Praxis natürlich stets ein Aufhebungsvertrag unter Verzicht auf Nachmieterstellung an. Hierauf hat aber in der Regel weder Vermieter noch Mieter einen rechtlichen Anspruch, sodass Abschluss und Konditionen des Vertrages grundsätzlich der Vertragsfreiheit unterliegen, also frei verhandelbar sind. Insofern dürften auch 15% der ausfallenden Netto-Miete als pauschale Aufwandsentschädigung für Nachmietersuche und Mietausfall durchaus vertretbar sein – ob sich die Mieterin hierauf einlässt, steht aber natürlich auf einem anderen Blatt.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.03.2014 | 19:55

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