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Mietrecht- BK Abrechnung

| 23.11.2010 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Guten Tag
Ich wohne derzeit allein in einer 105 qm Wohnung. Die Wohnung ist im OG und ein weiterer Mieter ist ein kirchl. Kindergarten (271 qm).
Bei den Nebenkosten werden die Positionen nach qm berechnet.
Beispiel: Die Gesamtkosten einer Position sind 376,-- € wovon ich dann 105,-- € entrichten muss.
Bei den Heizkosten wird eine Aufteilung von 50% zu 50 % vorgenommen.
Beispiel aus aktueller Abrechnung:
Gesamtkosten = 7641,61
50% Grundkosten 3820,--€ davon für 105 qm = ca 1083,-- €
50% Verbrauchskosten 3820,-- € für meine Einheiten = 1659,-- €
Die Werte meines Verbrauchs wurden per Fung abgelesen, so dass ich nicht wie bis 2009 eine Kontrolle der Werte habe.
Normal ist es so, dass sich meine Verbrauchswerte jährlich verringert haben, da ich nicht alle Heizkörper im Betrieb halte. Meine Heizkosten sind im gleichen Zeitraum von 1400,-- (2004) auf nun über 2600.-- gestiegen.
Heizung wird mit Erdgas betrieben.

Meine Fragen sind nun:
1. Die KiTa ist aus meiner Sicht ein Gewerbebetrieb (Elternbeiträge usw als Umsatz). Kann ich darauf bestehen dass dies bei der Nebenkostenberechnung mit berücksichtigt wird ?

Vielen Dank vorab

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

In der Sache selbst bitte ich um Prüfung, im welchem Jahr das von Ihnen bewohnte Gebäude gebaut wurde.

Aufgrund der Novellierung 2009 der Heizkostenverordnung, die am 01.01.2009 in Kraft trat, ist bei Häusern, die nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 entsprechen, deren wärmeverteilende Rohrleitungen überwiegend gedämmt sind und deren Wärmeversorgung über eine öl- oder gasbetriebene Heizungsanlage erfolgt, 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung).

Unabhängig davon ist Ihre Frage weiter zu beantworten, dass sofern sich in einem Gebäude sowohl Gewerberäume, ein Kindergarten mit erhöhten Bedarf fällt sicherlich hierunter, als auch Wohnungen befinden (gemischte Nutzung) bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung ganz besondere Vorsicht angebracht ist. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind, dies ist ständige Rechtsprechung, die Wohnraummieter nicht mit Kosten zu belasten, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt.

Jedenfalls muss bei der Umlage von Grundsteuern, Müllabfuhr, Versicherungen und Wasserkosten sowie Heizkosten für ein Mischobjekt mit Gewerbe der Vermieter im Einzelnen darlegen, dass die Kosten durch das Gewerbe eben nicht beeinflusst werden.

Aufgrund der fast Verdoppelung der Heizkosten seit dem Jahr 2004, obwohl Sie nicht alle Heizkörper in Betrieb haben, ist davon auszugehen, dass der Kindergarten erhebliche Heizkosten verursacht, was letztlich auch im Hinblick auf die zu betreuenden Kinder selbstverständlich ist.

Demzufolge sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter bezüglich der Nebenkostenabrechnung, insbesondere wegen der recht hohen und nicht nachvollziehbaren Heizkosten in Verbindung setzten und auf eine entsprechende Abänderung des Verteilerschlüssels drängen, der Ihnen möglicherweise, wie oben ausgeführt, ohnehin zusteht, nämlich 30 % der Grundkosten und 70 % der Verbrauchskosten.

Ihr Vermieter hat letztlich darzulegen und zu beweisen, dass der Kindergarten von der Höhe her die Nebenkosten nicht beeinflusst.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen einer ersten rechtlichen Orientierung weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen bei Unklarheiten gerne für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2010 | 22:48

Vielen Dank für Ihre Antwort
Das Haus ist Baujahr ca 1960.
Welchen Vorteil hat man bei den von ihnen genannten Verteilerschlüssel?
Von mir wurde seit 2005 dem Vermieter mitgeteilt und auch aufgefordert, dass der Kindergarten ein Gewerbe darstellt und dies zu berücksichtigen sei.
Gibt es eventuell Urteile zum Thema im Internet, die ich mir durchlesen könnte?
Der Vermieter hat mit der BK- Abrechnung auch die NK-Miete erheblich erhöht, kann ich dem, wie wiedersprechen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2010 | 11:31

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Grundkostenanteil auf 30% gesenkt wird, wonach Sie nach §7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung bei einem Haus aus dem Baujahr 1960 sicherlich einen Anspruch haben, dann sind Sie auch nur zu 30% Prozent an den Gesamtkosten beteiligt. Dies wäre in Ihrem Fall von Vorteil, da der Kindergarten wesentlich mehr an Heizenergie verbraucht als Sie. Ihr Verbrauch würde alsdann mit 70% abgerechnet, was aufgrund Ihrer Sparmaßnahmen sich ebenfalls auswirken würde.

In Ihrem Fall würde die Berechnung alsdann wie folgt aussehen:

Gesamtkosten: 7.641,61 €
Hiervon 30% = 2.292,48 €, umgerechnet auf 105 qm = 640,18 € und nicht 1083,00 € wie in Ihrer Abrechnung angegeben.

Der Restbetrag von 5.349,13 € würde entsprechend der bei Ihnen abgelesen Einheiten abgerechnet, was ebenfalls von Vorteil wäre.

Der Eigentümer ist aufgrund der seit dem 01.01.2009 geltenden neuen Heizkostenverordnung nunmehr verpflichtet, eine Verteilung der Heizkosten nach dem Abrechnungsmaßstab 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten vorzunehmen, wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, wovon bei einem Haus des Baujahrs 1964 auszugehen ist.

Der BGH hat mit Urteil vom 08.03.2006 Az: VIII ZR 78/05 entschieden, dass der Vermieter einen Vorwegabzug der auf den Gewerbebetrieb im Haus anfallenden Kosten vorzunehmen hat, wenn die Kosten des Gewerbebetriebes ins Gewicht fallen. Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höheren Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen. Es muss demnach nach dem BGH eine erhebliche Mehrbelastung durch den Gewerbebetrieb vorliegen, damit ein sog. Vorwegabzug vorgenommen werden kann.

Sie sollten den Vermieter auf den seit 01.01.2009 geltenden neuen Verteilerschlüssel bezüglich der Heizkosten aufmerksam machen und insofern auch der BK-Abrechnung und gleichfalls der Erhöhung der Vorauszahlung widersprechen. Wegen der weiteren Nebenkosten haben Sie nur dann ein Anspruch auf gesonderten Ausweis, wenn diese Kosten durch den Betrieb des Kindergartens erheblich beeinflußt werden.

Ich bitte abschließend zu berücksichtigen,dass es sich im Rahmen dieser Internetplattform lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt, die das persönliche Beratungsgespräch mit einem Kollegen, der sämtliche Unterlagen sichten kann, letztlich nicht ersetzt kann,

Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
Peter Dratwa



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Bewertung des Fragestellers 26.11.2010 | 07:55

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