Rechte als Mieter bei pauschaler Abrechnung der Heizkosten (nach Wohnfläche)

Question

Seit zweieinhalb Jahren bin ich Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Mietparteien. Ende Oktober 2014 habe ich erstmalig eine Einzelabrechnung der Heizkosten erhalten, sowie eine damit verbundene Nachzahlungsaufforderung für den Zeitraum 01.09.2013-31.08.2014.

Gegen die Einzelabrechnung der Heizkosten habe ich beim Vermieter schriftlichen Widerspruch eingelegt, da diese ausschließlich nach Wohnfläche berechnet wurde, obwohl meine Wohnung mit Heizkostenverteilern ausgestattet ist und im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel (60% nach Verbrauch) festgesetzt ist.

Das mit der Abrechnung beauftragte Unternehmen (Brunata Metrona) und der Vermieter berufen sich nun bei dieser Vorgehensweise auf § 9a Abs. 2 der HeizkostenVO , „dass die gesamte Liegenschaft pauschal abgerechnet werden muss, wenn die zulässige Schätzung von Verbrauchsanteilen 25% der Gesamtfläche überschreitet". Im vorliegenden Fall trifft dies anscheinend mit über 60% zu. „Die Kostenverteilung erfolgte deshalb pauschal nach Fläche."
Dazu sollte ich erwähnen, dass die meisten Mieter ganz einfach beim ersten Ablesetermin im September nicht anwesend waren, und auch meine Heizkostenverteiler dieses Jahr (durch das von Brunata Metrona beauftragte Ableseunternehmen) nicht abgelesen werden konnten. Im gesamten Haus gab es keinen Hinweis auf einen angekündigten zweiten Ablesetermin. Im Vorjahr wurden meine Heizkostenverteiler abgelesen, so dass Vergleichswerte vorliegen. Alle im Haus installierten Heizkostenverteiler zeigen zudem den aktuellen und den Vorjahreswert (für den o.a. Abrechnungszeitraum) an.

Da ich durch die pauschale Abrechnung im Vergleich zu den andern Mietern extrem benachteiligt werde, nun meine Fragen an Sie:
Kann ich als Mieter eine Nachablesung fordern? Welche Vorraussetzungen müssen dafür gegeben sein?
Falls dies nicht möglich sein sollte, habe ich im vorliegenden Fall ein Kürzungsrecht von 15% auf den auf mich entfallenden Anteil (nach HeizkostenVO § 12 )?

Der Vermieter hat durch die Steigerung der Heizkosten ebenfalls die Abschläge für die Nebenkosten um 40% erhöht. Als Benachrichtigung wurde allen Mietern ein formloses Schreiben (ohne Datum) vom Vermieter in den Briefkasten geworfen. Muss man dieser Aufforderung nachkommen? Oder sind weiterhin die Abschläge für die Nebenkosten, die im Mietvertrag vereinbart, wurden gültig?

Mit freundlichen Grüßen,
ein sparsam heizender Student ohne eigenes Einkommen

Rechtsanwalt Christian Joachim · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Ich halte das Vorgehen des Vermieters hier nicht für richtig, insbesondere deshalb, weil, wie Sie mitteilen, eine Ablesung noch möglich ist, da die Ablesewertes für die Verbrauchszeiträume noch in den Ablesegeräten vorhanden sind. Insofern dürfte hier auch die Anwendung des &#167; 9a Heizkostenverordnung noch keine Anwendung finden.  Insofern kann eine entsprechende Korrektur durch nochmalige Ablesung durch den Vermieter erfolgen. Zudem ist der Vermieter auch verpflichtet, entsprechend die Mieter zu informieren. Ist dies nicht geschehen, so kann er nachteilige Wirkungen daraus nicht auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten ab Rechnung umlegen.    Dass die Ablesung ordnungsgemäß angekündigt worden sind, muss im Zweifel der Vermieter nachweisen. Hier muss er insbesondere auch den Mietern die Gelegenheit geben, die zu diesem angegebenen Zeitpunkt nicht anwesend sind, einen Ausweichtermin zu benennen oder gegebenenfalls einen nochmaligen Termin anzuberaumen.    Im Übrigen muss sich die Schätzung an dem Verbrauch der Vorjahre und an früheren Abrechnungzeiträumen orientieren. Einfach nach Wohnfläche abzurechnen dürfte hier ebenfalls unzulässig sein.  Sie sollten sich daher mit dem Vermieter in Kontakt setzen und ihn hierüber informieren und gegebenenfalls sodann eine rechtliche Klärung herbeiführen, wenn dieser auf ihre Einwände nicht eingeht.  Sie können sodann auch grundsätzlich die erhöhten Vorauszahlungen zurückhalten oder auch eine entsprechende Kürzung  der Nachzahlung vornehmen.            Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Rechte als Mieter bei pauschaler Abrechnung der Heizkosten (nach Wohnfläche)

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Christian Joachim

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