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Ist die Abrechnung der Heizkosten nur nach Wohnfläche zulässig?


17.09.2007 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen, geehrte Herren.

ich wende mich mit dem leidigen Thema " Nebenkostenabrechnung" an Sie, in der Hoffnung von Ihnen Aufschluss und eine erste Hilfe zu bekommen.

Ich wohne seit August 2005 in einem 3 Parteien Altbau-Mietshaus ( sehr schlecht isoliert ). Meine Wohnung misst 110 qm. Die Gesamtwohnfläche aller 3 Wohnungen zusammen wird mit 249 qm beziffert.Meine monatlichen Nebenkosten werden mit 160,- € Vorrauszahlung befriedigt.Es befinden sich keine Verbrauchszähler für Zu.- und Abwasser in dem Haus. Auch die Warmwasserversorgung ist ohne Zähler für die einzelnen Parteien..

Es wurde ein Einheitsmietvertrag ( Zweckform 2873 ) geschlossen.
Ich bewohne die Wohnung alleine und bin nachweislich sehr selten zu Hause da ich sehr viel arbeite. Die eine Wohnung wird von einer alleinstehenden Mutter mit 3 Kindern, und die zweite von einem jungen Paar ohne Kinder bewohnt. Nun haben wir die Abrechnung für 2006 erhalten, wo ich zusätzlich 607,85 € nachzahlen soll. Der Heizungsverbrauch wird von insgesamt 3270,04 € nach qm aufgeteilt,obwohl ich nur 59 Striche laut Ablesung der Ablesefirma verbraucht habe.Ausserdem werden die Wasser/Kanalgebühren nach qm berechnet, was meiner Meinung nach aber sehr ungerecht ist,nur weil ich die grössere Wohnung habe, verbrauche ich doch nicht mehr Warmwasser oder überhaupt Wasser als eine 4 oder 2 köpfige Familie? Auch die Ablesewerte der Heizkörper lassen auf einen sehr geringen Verbrauch meinerseits schliessen. Desweiteren ist die Heizungsanlage in einem sehr schlechten, altersbedingten Zustand. Laut Aussage des Schornsteinfeger und Heizungswartes ( Wartungsvertrag mit Heizungsfirma) sind die Werte grenzwürdig.Es würde mehr Energie über den Schornstein entweichen, als das diese genutzt wird.Desweiteren sind angeblich die Wassergebühren von jährlich gesamt 397,36 € auf 1364,64 € gestiegen. Warum dieses so ist, hat der Vermieter nur mit der Antwort abgetan, dass die Gebühren angeblich von nun an von anderer Stelle als sonst bei der Behörde berechnet wird. Diese prozentuale Steigerung kann doch nicht akzeptabel sein, oder? Nun habe ich gehört, dass bei einer Abrechnung ohne Verbrauchszähler für Wasser ein Abzug von 15 % pauschal vorzunehmen ist.Stimmt das?
Wie kann ich mich gegen diese extrem hohen Forderungen wehren? Wenn ich mal meine Nebenkosten zusammenrechne, komme ich auf einen jährlichen Verbrauch von über 2500,- € für 110 qm ? Diese erscheint mir sehr hoch!

Ich würde mich sehr freuen wenn Sie mir im Vorwege etwas weiterhelfen können und bedanke mich im Vorraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,


die Nebenkostenabrechnung wird es dann fällig, wenn sie nachvollziehbar aufgeschlüsselt worden ist. Dabei MUSS der Vermieter erhebliche Abweichungen, wie bei Ihnen, dann auch erläutern (LG Düsseldorf DWW 95, 286).

Der Vermieter kann also nicht, wie hier, pauschal auf eine Abrechnung verweisen.


Hier sollten Sie nun vom Vermieter ALLE Unterlagen anfordern und einsehen, um die Korrektheit der angeblichen Belastungen dann zu prüfen - dabei hilft Ihnen dann auch ein Rechtsanwalt.


Bis dahin ist die Forderung nicht fällig (BGH WuM 82, 207).


Hinsichtlich des Verteilerschlüssels kommt es zunächst auf die tatsächlich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung an, wobei es einen pauschaler Abzug so nicht zulässig ist.

Allerdings muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in der Tat beachten. Daher sollte dann auch insoweit die Abrechnung gesondert geprüft werden.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2007 | 14:04

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Die Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung liegen mir bereits in Kopie vor. Bis auf ein paar kleine Mängel ( Abfallgebühren,Ersatzteile zur Reparatur der Heizung ), sind die Verbrauchsangaben soweit wie in der Nebenkostenabrechnung belegt.Nur die Erhöhung der Kanalgebühren erscheint mir sehr hoch.Ein Einspruch hiergegen ist nicht erkennbar.Ob dieser Erfolg gehabt hätte bleibt fraglich, aber eine Erhöhung von fast 400 % erscheint mir nicht akzeptabel.Wann können die 15 % in Abzug gebracht werden? Im Mietvertrag ist die Regelung zwar so getroffen ( Verteilung auf qm) aber bleibt immer noch die Frage, warum habe ich angeblich die höheren Verbräuche nur weil die Wohnung grösser ist.... ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2007 | 14:12

Sehr geehrter Ratsuchender,


Steht nichts, bzw. ist, wie bei Ihnen der Verteiler auf qm festgelegt, müssen die Betriebskosten tatsächlich nach Quadratmetern verteilt werden. Dabei muss aber zwischen den Grundkosten (bei Ihnen nach qm zu berechnen) und den Verbrauchskosten (Einheiten) gesplittet werden, so dass die alleinige Abrechnung nach qm dann nicht zulässig ist, wenn es - wie bei Ihnen - Verbrauchserfassungsgeräte gibt.

Daher nochmals den Rat, die Abrechnung komplett zu prüfen lassen, was sich in Ihrem Fall sicherlich lohnen wird. Auf keinen Fall sollten Sie SO die Abrechnung akzeptieren.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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