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Kündigung Wohnung wegen zu geringer Heizkosten?


| 09.06.2017 16:38 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Allein der Umstand, dass ein Mieter "verdächtig" geringe Heizkosten produziert, rechtfertigt noch keine ordentliche Kündigung der Mietwohnung.


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Der Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung hat seit Jahren stark unterdurchschnittliche Verbrauchswerte bei den Heizkosten.

In der Heizperiode 2011/2012 lagen die Verbrauchskosten des betreffenden Mieters mit 359 € noch im Normalbereich.

In 2012/2013 lagen die Verbrauchskosten dann bei nur noch 45 € (die durchschnittlichen Verbrauchskosten der 3 vergleichbaren Wohnungen lagen bei 435 €). Dies hat der Vermieter zunächst verwundert aber kommentarlos akzeptiert.

In 2013/2014 lagen die Verbrauchskosten des betreffenden Mieters dann bei 0 € (!), die durchschnittlichen Verbrauchskosten der 3 vergleichbaren Wohnungen lagen bei 241 €.

Der Vermieter hat den Mieter daraufhin schriftlich aufgefordert, ab sofort zumindest moderat zu heizen, damit keine Frostschäden und keine Schimmelbildung in der Wohnung entstehen.

Der Mieter hat daraufhin schriftlich geantwortet, dass er die Heizkörper nicht nutze und dass der Nullverbrauch insofern aus seiner Sicht OK ist.

In der Heizperiode 2014/2015 lagen die Verbrauchskosten des betreffenden Mieters dann bei 30 €, die durchschnittlichen Verbrauchskosten der 3 vergleichbaren Wohnungen lagen bei 363 €. Der Vermieter hat den Mieter daraufhin abgemahnt und avisiert, dass er das Mietverhältnis kündigt, sofern in der Folgeperiode nicht wenigstens die durchschnittlichen Verbrauchswerte der vergleichbaren Wohnungen erreicht werden.

In der Heizperiode 2015/2016 lagen die Verbrauchskosten des betreffenden Mieters dann bei 25 €, die durchschnittlichen Verbrauchskosten der 3 vergleichbaren Wohnungen lagen bei 276 €.

Der Vermieter möchte nun ordentlich kündigen, der Mieter hat bereits avisiert, dass er sich gegen die Kündigung wehren wird.

Frage: kann der Vermieter mit einer adäquaten Erfolgsaussicht das Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Danke für Ihre Antwort.
09.06.2017 | 17:47

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Um zunächst einmal die im Titel Ihrer Anfrage enthaltene Frage zu beantworten: Nein, eine Wohnung kann nicht wegen zu geringer Heizkosten (wirksam) gekündigt werden.

Während ein Mieter innerhalb der dafür vorgesehenen Kündigungsfrist auch ohne einen Grund das Mietverhältnis beenden kann, ist das für die Vermieterseite nur in Ausnahmefällen (§ 573a BGB) möglich. Aber auch wenn der Vermieter einen Grund hat – das Gesetz lässt nur ganz bestimmte Gründe zu.

Für den Bereich der ordentlichen Kündigung gilt gemäß § 573 Abs. 1 BGB die Prämisse, dass der Vermieter nur kündigen kann, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat". Mit so einer schwammigen Aussage kann man natürlich wenig anfangen. Im zweiten Absatz dieser Vorschrift steht dann aber etwas genauer, wann ein solches berechtigte Interesse vorliegt.

In Ihrem Fall käme allenfalls der § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Danach müsste der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben". Ich gehe einmal davon aus, dass sich aus dem Vertrag selbst keine Verpflichtung ergibt, bestimmte Verbrauchskosten zu produzieren.

Man müsste also schauen, warum die Verbrauchskosten so niedrig sind und welche Folgen das für das Eigentum des Vermieters hat. Denkbar wäre eine Manipulation der Verbrauchserfassungsgeräte. Das wäre sicherlich eine Pflichtverletzung, die allerdings vor einer Kündigung vorsorglich abgemahnt werden sollte. Auch wenn die Temperatur in der Wohnung derart absinkt, das Frostschäden entstehen oder sich Schimmel bildet, wäre dies eine Pflichtverletzung.

Aber zur Klarstellung: Allein der niedrige Verbrauch lässt derlei Schlussfolgerungen nicht zu. Möglicherweise wird die Wohnung anders geheizt – entweder durch andere Heizquellen (ob die dort auch betrieben werden dürfen, steht auf einem anderen Blatt) oder durch die Nachbarwohnungen, bzw. wärmeführende Rohre. Dann wurde hier möglicherweise eine ungerechte Abrechnungsmethode gewählt, wofür der Mieter allerdings nichts kann.

Auch wenn der dahinterstehende Sachverhalt noch viel Raum für Spekulation bietet – es ist doch sehr unwahrscheinlich, dass der Vermieter die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung mit adäquaten Erfolgsaussichten gerichtlich bestätigen lassen kann.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn Sie zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2017 | 18:51

Guten Tag Herr Blank,

danke für die Antwort.

Der Mieter hat doch ausdrücklich schriftlich bestätigt, dass er die Heizkörper nicht nutze und dass der Nullverbrauch insofern aus seiner Sicht OK ist. Das LG Hagen beispielsweise hat in seiner Entscheidung vom 19.12.2007 (AZ: 10 S 163/07) eine erheblche Pflichtverletzung erkannt, wenn nicht mindestens mäßig geheizt wird. Die Kündiung müsste dann doch mit Bezug auf § 573 Abs. 2 Nrr. 1 wirksam sein, oder irre ich mich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2017 | 20:07

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte sehen Sie mir nach, dass wir die gestellten Fragen immer nur anhand der mitgeteilten Informationen beantworten können. Ich habe ja schon damit begonnen, zu spekulieren, dass durch die fehlende Verwendung möglicherweise Schäden entstehen können und sich Schimmel bilden kann. In dem von Ihnen zitierten Urteil des LG Hagen vom 19. Dezember 2007, Az. 10 S 163/07 war das so. Dann kommt es auch nicht darauf an, ob die Schäden wirklich entstehen.

Voraussetzung ist aber, dass in dem Mietvertrag auch tatsächlich eine Pflicht niedergeschrieben wurde, die Mieträume ausreichend zu heizen. In dem Urteil des Landgerichts Hagen war auch das so. Wenn dies in Ihrem Fall auch so sein sollte, dann liegt zumindest im Grundsatz eine vergleichbare Situation vor.

Ebenfalls bestätigt die von Ihnen zitierte Entscheidung, dass es nicht allein die Nutzung der Heizungsanlage ankommt. Auch das Heizen mit Radiatoren oder mittels eines Propangasofens käme in Betracht. In dem Urteil aus Hagen wurde dieser Teil des Sachverhalts nur deshalb nicht berücksichtigt, weil der Mieter diese Information zu spät vortrug und sich wohl auch in Widersprüche verwickelte.

Für eine positive Erfolgsprognose brauchen Sie also:

1. Eine Verpflichtung im Mietvertrag, die den Mieter zum Heizen verpflichtet.

2. Der Verstoß gegen diese Verpflichtung muss geeignet sein, Schäden an der Wohnung zu verursachen (kann bei bestimmten baulichen Gegebenheiten entfallen).

3. Der Mieter darf nicht ausreichend heizen. Nicht nur nicht mit der dafür vorgesehenen Heizung, sondern überhaupt nicht.

Ich bleibe deswegen dabei, dass eine Kündigung keinesfalls darauf gestützt werden kann, das nicht „wenigstens die durchschnittlichen Verbrauchswerte der vergleichbaren Wohnungen erreicht werden". Wenn aber unabhängig von dem mitgeteilten Sachverhalt die drei genannten Voraussetzungen vorliegen, dürfte ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen. Gegebenenfalls sollte dann aber die Abmahnung noch einmal überprüft oder vorsichtshalber wiederholt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Jörn Blank

Bewertung des Fragestellers 10.06.2017 | 17:27


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 10.06.2017
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Vielen Dank, das hat mir weitergeholfen.


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