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Abrechnung Heizkosten

01.11.2015 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: In Zweifamilienhäusern, die neben dem Mieter in der zweiten Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt werden, ist die Heizkostenverordnung nicht anwendbar.

Ich bin Mieter der unteren Wohnung eines 2-Familienhauses, die obere Whg. wird sporadisch
an wenigen Tagen durch die Eltern der Besitzer genutzt. Die Beheizung des Hauses erfolgt durch Propangas, die Abrechnung durch Lieferrechnung der Tankauffüllung, lt. Mietvertrag nach einem Schlüssel von 90 zu 10, d.h. ich zahle 90% der Gasrechnung. Jetzt wurde mir von jemandem erzählt, daß diese "Verteilung" unwirksam sei und der Vermieter die Heizkosten gem. Heizkostenverordnung entweder nach Wohn- oder Nutzfläche oder über angebrachte Wärmezähler abrechnen/aufteilen muss.
1. Ist das richtig??
2. Wenn ja, kann ich -zumindest für die letzten 3 Jahre- die gezahlten Gaskosten dement-sprechend anteilig zurückfordern ?
3. Wenn ja, kann ich das durch Einbehaltung der Mietzahlung machen ?? Ich ziehe in diesem Jahr aus.
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Einsatz editiert am 01.11.2015 14:09:02

Sehr geehrte Mandantin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat Ihr Bekannter Recht, wenn er Sie auf die Existenz der Heizkostenverordnung und darauf verweist, dass diese feste Schlüssel für die Verteilung der Heizkosten nach Verbrauch und/oder Wohnfläche vorsieht.

Allerdings gibt es eine Ausnahmevorschrift in § 2 Heizkostenverordnung. Danach ist diese nämlich nicht anwendbar, wenn die Abrechnung ein Zweifamilienhaus betrifft, in dem die zweite Wohnung nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird.

Diese Ausnahmevorschrift erfasst also exakt Ihre Lage, der Vermieter ist damit nicht an eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung gebunden, sondern kann mit Ihnen vertraglich einen Abrechnungsschlüssel vereinbaren. Leider ändert sich an diesem Ergebnis auch dann nichts, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die zweite Wohnung kaum zu nutzen.
So, wie Sie die Lage schildern, dürfte die vereinbarte Aufteilung nach 90 % zu Ihren Lasten auch nicht unverhältnismäßig sein, da die andere Wohnung weitgehend leer steht.

Etwas anderes ergibt sich nur dann, wenn für die zweite Wohnung ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Dann wäre die Heizkostenverordnung wieder - allerdings erst ab diesem Zeitpunkt - anwendbar.
Da Sie schreiben, dass Sie ohnehin kurz vor dem Auszug stehen, wird Ihnen diese "Rückausnahme" jedoch sicher nicht mehr zugute kommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2015 | 16:11

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Wie wäre denn die Situation, wenn die Besitzer mit den Eltern
einen Mietvertrag geschlossen haben ?? Ich meine, dass diese das
mal geäussert haben.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2015 | 16:21

Sehr geehrte Mandantin,

sollte ein Mietvertrag vorliegen, könnten die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung angenommen werden. Dass es sich bei den Eltern des Vermieters um dessen Verwandtschaft handelt, macht insofern keinen Unterschied. Wichtig ist allein die vertragliche Grundlage. Eine gelegentliche Überlassung an die Eltern zur kostenlosen Nutzung würde nicht ausreichen.

Allerdings müssten Sie natürlich in irgendeiner Form nachweisen können, dass dies der Fall ist, weil dieser Umstand hier einen Vorteil für Sie bedeuten würde.

Falls Sie hierzu eine Möglichkeit sehen, könnte ein entsprechendes Vorgehen in Richtung einer teilweisen Rückzahlung der geleisteten Heizkostenzahlungen unter Umständen erfolgversprechend sein. Sie müssten dann natürlich auch wissen, seit wann der Mietvertrag besteht, damit geprüft werden kann, welche Abrechnungszeiträume für einen möglichen Anspruch in Frage kommen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


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