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Immobilienkauf mit vermieteter Wohnung


15.09.2006 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe vor einiger Zeit zwei Eigentumswohnungen in einem Zweifamilienhaus (also die gesamte Immobilie),
von zwei Käufern gleichzeitig erworben. Zum Kaufzeitpunkt stand eine der beiden Wohnungen leer,
die andere war noch vermietet.

Da die noch vermietete Wohnung zunächst fristgerecht und unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt
werden sollte, wurde der Nutzen- und Lastenübergang sowie die Bezahlung für beide Wohnungen auf den Zeitpunkt
des Ablaufs der Kündigungsfrist festgelegt.

Im Kaufvertrag hat der Verkäufer die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der Kündigungsfrist erklärt.
Außerdem wurde darin versichert, daß die form- und fristgerechte Kündigung erfolgt, und eine
Kündigung auch möglich sei. Weiterhin wurde auch vertraglich vereinbart, daß die Kaufpreisbezahlung
vom Auszug der Mieter abhängig ist. Der Nutzen- und Lastenübergang ist folglich auch davon abhängig.

Zum jetzigen Zeitpunkt scheint es, daß die vermietete Wohnung nicht termingerecht geräumt wird.
Die Kündigung des Verkäufers wurde mangels Grund von den Mietern zurückgewiesen.
Damit würde der Verkäufer also gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstoßen.

Meine Frage:

Kann ich durch die vorläufige Nichtnutzbarkeit der vermieteten Wohnung Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer geltend machen?
Obwohl ich es vermeiden wollte, könnte (bzw. müßte) ich in den Vertrag eintreten und selbst Eigenbedarf gegenüber
den Mietern geltend machen. Den Mietern müßte erneut die Kündigungsfrist gewährt werden, was eine nochmalige Wartezeit
von 3-4 Monaten bzw. 6 Monaten bei Kündigung nach § 573a bedeuten würde.

Folgendes ist noch anzumerken: Im guten Glauben daß alles nach Plan läuft, habe ich meine bisherige Wohnung
zum Ablauf der o.g. Kündigungsfrist gekündigt und muß diese selbst räumen. Es steht mir momentan nur die leer
stehende Wohnung zur Verfügung, deren Bad sich im Rohbauzustand befindet. Mein ursprünglicher Plan war,
zunächst die vermietete Wohnung zu beziehen um zuerst die leer stehende Wohnung renovieren zu können.

-- Einsatz geändert am 15.09.2006 12:47:13

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Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


vorbehaltlich einer konkreten Prüfung des Kaufvertrages darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten: Wenn sich der Verkäufer verpflichtet hat, Ihnen die betreffende Wohnung geräumt und ohne Rechte Dritter (z.B. Mietverhältnis) zur Verfügung zu stellen, und dieser Pflicht nun nicht nachgekommen kann, wird er Ihnen jedenfalls dann Schadensersatz schulden, wenn ihm ein schuldhafter Vertragsverstoß vorzuwerfen ist. Das ist nach Ihrer Schilderung der Fall, wenn der Verkäufer die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses ausdrücklich zugesichert hat, obwohl diese offenbar tatsächlich nicht besteht. Es wäre Aufgabe des Verkäufers gewesen, sich vor Abgabe dieser Zusicherung rechtlich beraten zu lassen - dies hat er offenbar unterlassen. Möglicherweise hat er auch selbst auf eine Zusicherung des Mieters vertraut, und kann diesen in Regreß nehmen - was Ihnen jedoch egal sein kann.

Ich empfehle Ihnen daher, sich mit dem vollständigen Kaufvertrag an einen Anwalt zu wenden und dem Verkäufer gegenüber Schadensersatz geltend zu machen. Gerne stehe auch ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.online-rechtsauskunft.net
www.online-akteneinsicht.net
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidungen.de

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