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Kauf von Haus mit fehlender Baugenehmigung - wann verjähren Ansprüche gegen den Verkäufer?

| 24.09.2007 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir haben mit notarieller Urkunde vom 14.12.1994 ein Bauernhaus mit einem Ferienhaus gekauft. Das Bauernhaus ist 200 Jahre alt, das Ferienhaus ca. 25 Jahre und wie sich jetzt herausstelltein Schwarzbau im Außenbereich. Eine Abrißverfügung droht.

Die Frage lautet: Haben wir einen finanziellen Anspruch gegenüber der Verkäufern über eine teilweise Rückerstattung des Kaufpreises und möglicher Abrißkosten, denn weder mündlich erfolgte ein Hinweis auf eine fehlende Baugenehmigung für das Ferienhaus noch ist in der Kaufurkunde dergleichen enthalten.

Wann tritt die Verjährung eine ?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatze beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Ihren Aussagen entnehme ich, dass Sie an einem Rücktritt vom Vertrag oder einer Anfechtung des Kaufvertrages kein Interesse haben, da Sie zumindest Eigentümer des Grundstücks bleiben wollen.

Mithin bleibt Ihnen die Möglichkeit bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Schadensersatz/Aufwendungsersatz für den Minderwert und die möglicherweise anfallenden Abrisskosten zu fordern. Sie hätten bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen aber auch das Gestaltungsrecht der Minderung.

Diese Rechte verjähren bei einem Bauwerk grundsätzlich in 5 Jahren. Die Verjährung beginnt mit Übergabe der Kaufsache. Somit wäre Verjährung bereits eingetreten.

Da Ihr Vertragspartner Ihnen die mangelnde Baugenehmigung jedoch nach Ihren Aussagen arglistig verschwiegen hat, unterliegt der Anspruch der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den den Anspruch begründenden Umständen (hier: Schwarzbau) und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben. Sollten Sie von dem Schwarzbau erst dieses Jahr erfahren haben, beginnt die Verjährung erst mit Ende des laufenden Jahres.

Als weiteres Vorgehen empfehle ich Ihnen, die Sache zur vollumfänglichen Begutachtung an einen Rechtsanwalt weiterzuleiten. Die drohende Abrissverfügung könnte möglicherweise unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes auf dem Verwaltungs(rechts)weg abgewendet werden. Außerdem sollten Sie die Ansprüche Ihrem Vertragspartner gegenüber geltend machen, auch wenn derzeit noch keine Verjährung droht, soweit ich das auf Grund Ihrer Angaben beurteilen kann.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt, welche eine vollständige Begutachtung des Sachverhaltes nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, gerne weiterführend zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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