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Wohnung von Bank, Notarvertrag verh., Unterschrift Verkäufer fehlt


20.01.2006 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
Am 29.12.2005 haben wir einen Immobilien-Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Der Verkäufer ist zum Notartermin nicht erschienen. Das Objekt wurde über die Bank des Verkäufers vermittelt; einen direkter Kontakt zum Verkäufer gab es bisher nicht.Der Verkäufermakler, beauftragt von der Verkäufer-Bank, hat beim Vertrag im Auftrag der Bank und in Vollmacht des Verkäufers gehandelt mit dem Versprechen, die Genehmigung nach § 29 GBO vorzulegen, und den Vertrag unterschrieben. Haftung wurde ausgeschlossen und belehrt, dass der Vertrag bis zur Genehmigung schwebend unwirksam ist. Im Vertrag wurde auf unseren Wunsch festgehalten, dass bei Nichtzustandekommen des Vertrags für uns keinerlei Kosten entstehen. Vom Makler wurde aber mehrfach betont, dass die Genehmigung seitens des Verkäufers eine reine Formsache sei.
Anfang Januar 2006 hat die Bank uns mitgeteilt, daß der Verkäufer die Genehmigung nicht erteilt hat, weil er einen anderen Käufer in Aussicht hat, der einen höheren Kaufpreis anbietet; die Bank besteht jedoch auf eine Finanzierungsbestätigung seitens des neuen Interessenten. Am 19.01.2006 hat die Bank uns nun mitgeteilt, daß der Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung des neuen Interessenten vorgelegt hat; diese Bestätigung erfüllt jedoch nicht die Voraussetzungen, die die vermittelnde Bank stellt. Es wurde eine erneute Frist gesetzt, in der der Verkäufer eine "ordentliche" Finanzierungsbestätigung des neuen Interessenten bringt, oder die Genehmigung zu unserem Kaufvertrag erteilt.
Es gibt nun folgende Möglichkeiten, die mit der Bank mündlich grob besprochen wurden:
1. Der neue Interessent schließt den Vertrag ab, und unser Vertrag, der bisher schwebend rechtswirksam ist, wird aufgehoben. Dies ist jedoch sehr unwahrscheinlich, da der neue Interessent sicher nur ein "Strohmann" ist, um die Sache hinauszuzögern. Zudem wird die Bank ihre eingetragenen Grundpfandrechte nicht freigeben.
2. Die Bank wird am Montag Zwangsvollstreckung mit Zwangsverwaltung beantragen, die Wohnung wird an uns vermietet (befristet auf mehrere Jahre), und bei der Zwangsversteigerung steigern wir bis zu unserem bisherigen Kaufpreis mit. Bei einem höheren Angebot geht die Bank. Bisher bezahlte Mietkosten werden dann verrechnet. 3. Die Bank ist uns bei einer weiteren Wohnungssuche behilflich, wenn wir von uns aus vom Vertrag zurücktreten; wird aber die Zwangsvollstreckung trotzdem betreiben, um an ihr Geld zu kommen. Es ist noch hinzuzufügen, daß wir spätestens zum 31.03.2006 unsere bisherige Wohnung geräumt haben müssen und keine andere Alternative bisher haben.

Nun unsere Frage: Können wir uns auf einen Mietvertrag (mit dem Ziel, bei der Zwangsversteigerung das Objekt zu erwerben) einlassen? Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir? Können wir Schadensersatzansprüche an die Bank richten z.B Wegfall Eigenheimzulage, Wertausgleich, weil Wohnung evt. teurer verkauft wird, wir in den verbleibenden 2 Monaten bis zum Auszug evtl keine gleichwertige Wohnung kaufen und beziehen können usw.

20.01.2006 | 21:26

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten.

1. Mietvertrag
Meines Erachtens ist diese Gestaltung, auch aufgrund Ihrer Wohnsituation sicherlich interessant. Allerdings kann, falls Sie den Zuschlag nicht erhalten, das Mietverhältnis dann außerordentlich gekündigt werden, sodass dann im Ergebnis nichts gewonnen wäre. Bei dem Erwerb im Rahmen der Zwangsvollstreckung können Sie natürlich auch ein Schnäppchen machen. Allerdings ergibt sich bei Akzeptanz dieses Vorgehens, dass etwaige Schadensersatzansprüche (dazu gleich unten) wegen des freiwilligen Rücktritts dann wohl grds. ausschieden, wenn nicht im Rahmen des „Rücktritts“ die Geltendmachung entsprechender Schäden vorbehalten wird.

2. Schadensersatz
Grundsätzlich sehe ich mal keine Verpflichtung der Bank für entsprechende Schadensersatzleistungen, da diese nicht ihr Vertragspartner bzgl. des relevanten Kaufvertrages ist. Insbesondere die Vollmacht des Maklers für den Verkäufer bestätigt dies. Ausnahmsweise kann aber auch eine Haftung der Bank für die Äußerungen des Maklers (unterstellt er habe tatsächlich im Auftrag der Bank gehandelt) dann in Betracht kommen, wenn die mehrmaligen Äußerungen des Maklers beweisbar wären. So bestimmt § 311 Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass eine Pflicht, auf die Rechtsgüter eines Dritten zu achtens, auch bei (dem Verkäufer ähnlichen) geschäftlichen Kontakten (hier mit der Bank) entsteht. Dies kommt insbesondere bei nichtigen Verträgen in Betracht (vgl. Anwaltkommentar, BGB, § 311, Rn. 9).

Das Wissen des Vertreters kann dabei der Bank zugerechnet werden (§ 278 BGB). Allerdings sehe ich dabei aufgrund des Haftungsausschlusses Schwierigkeiten. Allerdings kann wegen der wiederholten Zusicherungen eine Unbeachtlichkeit dieser Zusicherung in Frage kommen.

Zuletzt wäre auch eine Eigenhaftung des Vertreters in Betracht kommen. Insoweit wäre zudem fraglich, ob ein Haftungsausschluss dies auch umfassen sollte. Bei alledem sind die betreffenden Schäden aber durchaus ersatzfähig, vgl. § 249 BGB.

Es handelt sich um (aufgrund der Schuldrechtsreform) schwieriges Terrain, wozu mir keine höchstrichterlichen Entscheidungen vorliegen. deswegen kann ich Ihnen nur dringend raten, den Sachverhalt abschließend (unter Vorlage der genauen Vertragswerke sowie unter Benennung der genauen Äußerungen sowie der Abwägung der vorhandenen Beweismittel, der genauen Rechtstellung des Maklers) von einem Kollegen Ihres Vertrauens vor Ort recherchieren und prüfen zu lassen. Dies kann und soll dieses Forum nicht ersetzen (vgl. Betreiber-AGB, s. Hilfe-Button).

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel 2006
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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

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