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Kaufpreis deutlich höher als im Exposé, Verkäufer ist Makler

12.11.2019 19:07 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


20:21

Am 31.10. wurde ein Haus mit Erbpachtgrundstück für 220.000 € mit dem Ehemann der Verkäuferpartei besichtigt. Die Kaufabsicht zum angegebenen Preis wurde bejaht, der Verkäufer wollte über seine Frau, die als Maklerin tätig ist, die erforderlichen Unterlagen zur Finanzierung bereitstellen. Es wurde vereinbart, dass das Haus nicht veröffentlich wird und für uns reserviert ist. Im Exposé der Ehefrau des Verkäufers ist nun von 225.000€ die Rede. Auch hier wurde Kaufabsicht signalisiert. Für den 15.11. wurde ein zweiter Besichtigungstermin vereinbart, bei dem uns ein benachbarter Architekt kostenpflichtig vertritt. Heute nun, am 12.11. erhielt ich über eine Immo-Agentur ein neues Angebot: das eigentlich reservierte Haus nun für 275.000€ . Die Vermittlungsvereinbarung wurde sofort wiederkaufen, da das Haus bereits vorher besichtigt wurde.

Hat eine Klage auf Kauf für 225.000€ zzgl. Abschlag für bewegliche Güter Erfolg? Ist die Verkäuferin als Maklerin an Ihr Exposé gebunden?
Können die Kosten für den Architekten bei nichtzustandekommen des KV eingefordert werden?
Kann die Maklerin in irgendeiner Weise belangt werden, Ausschluss IVD,...?

12.11.2019 | 19:45

Antwort

von


(1985)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei einem Immobilienkauf tritt eine Verpflichtung des Verkäufers grundsätzlich erst mit Abschluss des formbedürftigen Kaufvertrages ein. Damit dieses Formerfordernis nicht hintenherum durch einen Schadensersatzanspruch ausgehöhlt wird, der den Verkäufer quasi zum Vertragsabschluss zwingt, besteht ein solcher Anspruch nur in sehr engen Ausnahmefällen. Die Erhöhung des Kaufpreises fällt nicht unter eine solche Ausnahme. Der Bundesgerichtshof (BGH v. 13.10.2017 - V ZR 11/17 ) führt dazu aus:

"Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus."

Der vom BGH verhandelte Fall war für den Käufer noch extremer als in Ihrem Fall. Denn die Immobilie wurde für 376.000 € angeboten, es gab eine mündliche Einigung und sogar schon die Zusendung eines Kaufvertragsentwurfes, woraufhin der Kaufinteressent bereits einen Finanzierungsvertrag abschloss und ein Notartermin vereinbart wurde. Dann erhöhte der Käufer den Preis aber auf 472.400 €, woraufhin der Käufer vom Kauf Abstand nahm und Schadensersatz forderte. Dies wurde vom BGH aber aus den oben genannten Gründen abgelehnt.

Daher sehe ich leider in Ihrem Fall auch kaum Erfolgsaussichten, den Verkäufer oder die Maklerin aus Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 12.11.2019 | 20:08

Und die Tatsache, dass die Dame selber als Maklerin arbeitet, greift nicht?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.11.2019 | 20:21

Nein, daraus lässt sich auch kein Ersatzanspruch ableiten. Der Preis im Exposé ist nicht bindend, zudem kann sie die Entscheidung nicht ohne Zustimmung des (Mit-)Eigentümers treffen. Vor einer notariellen Beurkundung handelt grundsätzlich jede Partei, sowohl Käufer als auch Verkäufer, auf eigenes Risiko.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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