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Immobilienerwerb in D - Wohnsitz im Ausland

11.01.2010 22:38 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Anwaeltin, Sehr geehrter Anwalt,

Ich bin deutscher Staatsbuerger mit permanentem Wohnsitz im europaeischen Ausland und moechte eine Eigentumswohnung in Deutschland erwerben. Diese Wohnung soll unserer Tochter als Studentenwohnung dienen.

Wie ist die steuerliche Auswirkung? Welche Steuern muss ich dann in Deutschland entrichten? Bin ich dann auch wieder Einkommenssteuerpflichtig, weil mir ein Wohnsitz in Deutschland unterstellt wird?

Wie ist die steuerliche Auswirkung falls diese Wohnung von meiner Frau erworben wird, die noch einen Wohnsitz in Deutschland, aber kein Einkommen (Hausfrau) hat?

Vielen Dank fuer eine ausfuehrliche Antwort.

Mit freundlichen Gruessen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Anfrage wie folgt beantworte:

1. Da Sie beschränkt steuerpflichtig sind, richtet sich die Besteuerung nach § 1 Abs. 4 i.V.m. §§ 49, 50 EStG.

Gem. § 50 Abs. 3 EStG beträgt die Einkommensteuer mindestens 25 vom Hundert des Einkommens, wenn die Immobilien im Inland (Deutschland) belegen sind, § 49 Abs.1 Nr. 6 EStG. Dabei erfolgt die Besteuerung der Immobilie in Deutschland.

Die beschränkte Besteuerung verbleibt auch bei einem Wohnsitz im Ausland, soweit ein wirtschaftlicher Bezug mit inländischen Einkünften (Deutschland) bestehen bleibt. Dieser Bezug ist hier die in Deutschland belegene Immobilie.

Da Sie aus der Vermietung Mieteinnahmen erzielen, sind diese zu versteuern. Bei einer Vermietung an Verwandte ist für eine Abzugsfähigkeit der Aufwendungen für die Immobilie (Zinsen, Kosten) eine Miete von 75 % der ortsüblichen Mieten anzusetzen.

2. Soweit Ihre Frau die Immobilie erwirbt, unterliegen die Einnahmen der unbeschränkten Steuerpflicht und damit dem persönlichen Steuersatz.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Im Rahmen der Nachfragemöglichkeit stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2010 | 17:41

Sehr geehrter Herr Schroeter,

vielen Dank fuer Ihre prompte Antwort.

Zu 1. Wenn ich Sie richtig verstehe, bezieht sich diese Steuerpflicht damit nur auf den Erloes aus Vermietung der Wohnung und hat keine Auswirkung auf andere Steuerfelder.

Zu 2. Waere damit der Steuersatz fuer meine Frau (Hausfrau, ohne Einkommen) hoeher als die 25% fuer mich?

Vielen Dank und mit freundlichen Gruessen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2010 | 19:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

soweit Sie keine anderen Vermögenswerte in Deutschland haben die Einkünfte abwerfen, ist die Steuerpflicht auf die Immobilie beschränkt.

Der Steuersatz bei Ihrer Frau richtet sich nach den Einnahmen. Werden nur Einnahmen aus der Immobilie erzielt, werden die Überschüsse ab einem grundfreibetrag von EUR 8.004 (2010), EUR 7.834 (2009) besteuert. Der Eingangssteuersatz beträgt 14 %. Erst bei Überschüssen abzgl. der Werbungskosten und Abschreibung ab EUR 13.200 erfolgt eine Besteuerung in etwa von 25 %.

Mit besten Grüßen

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