Sehr geehrter Fragesteller/in,
Sie sprechen zwei unterschiedliche Besteuerungen an, weswegen ich mir erlaube, die Antwort auf Ihre Fragen bezüglich der Besteuerung des Erbschaftsanfalles und der Besteuerung des Verkaufsgewinnes aufzuteilen:
Besteuerung der Erbschaft:
Wenn eine in Spanien befindliche Immobilie Teil eines Nachlasses bildet, ist der Erbe verpflichtet, innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach dem Versterben des Erblassers eine Erbschaftssteuererklärung bei den zuständigen Finanzbehörden in Spanien einzureichen und die Steuer, sofern die Form der Selbstveranlagung gewählt wird, auch zu begleichen.
Im Vorfeld dieser Steuererklärung muss der Erbe das in Spanien befindliche Vermögen mittels einer notariellen Erbschaftsannahmeerklärung akzeptieren (Escritura de Manifestación y Aceptación de Herencia). Um diese Urkunde unterzeichnen zu können, muss der Erbe seine Erbberechtigung nachweisen und verschiedene Dokumente vorlegen (u.a. spanische Steuernummer „N.I.E", Bescheinigung des zentralen Testamentsregisters, Nachweis über die Erbenstellung, Identifizierung der Vermögenswerte). Die Bewertung einer Immobilie erfolgt im Rahmen dieser notariellen Erbschaftsannahmeerklärung entweder mittels eines Verkehrswertgutachtens oder der Anwendung von bestimmten lokalen Berechnungsmethoden unter dem Ansatz des Katasterwertes.
Unter Verwendung der in dieser Urkunde festgestellten Nachlasswerte wird die Erbschaftssteuererklärung angefertigt, die Steuer wird berechnet und eingezahlt.
Eine konkrete Berechnung dieser Steuer kann an dieser Stelle bereits aufgrund der Unkenntnis des erforderlichen Katasterwertes und Ihrer familiären Beziehung zu dem Erblasser nicht erfolgen.
Grundsätzlich erfolgt erst nach der Steuerzahlung eine Eintragung der Immobilie auf den Namen des Erben in Grundbuch.
Die Erbschaftssteuer fällt daher nicht bei dem Verkauf, sondern bereits bei dem Anfall der Erbschaft an.
Sofern die Erbschaftssteuer verspätet beglichen wird, wie dies wohl vorliegend der Fall sein dürfte, setzen die Finanzbehörden einerseits pauschale Versäumniszuschläge von bis zu 20% der geschuldeten Steuer und zusätzlich 5% Verzugszinsen pro Jahr an.
Eine Verjährung tritt in Spanien im Bereich der Erbschaftssteuer 4 ½ Jahre nach dem Versterben des Erblassers ein. Dies gilt jedoch für Erbfälle nach 2003 nur dann, wenn die spanischen Behörden auch Kenntnis von dem Steueranfall haben konnten, d.h. der Erblasser beispielsweise in Spanien verstorben war.
Besteuerung des Verkaufes:
Verkauft eine nicht in Spanien ansässige Person eine spanische Immobilie, hat diese den Verkaufsgewinn derzeit (2015) mit 20% zu versteuern. Die spanischen Finanzbehörden sichern sich diese Steuer mit dem Einbehalt von 3% des Verkaufspreises ab. Da dieser Einbehalt unabhängig von dem konkreten Gewinn anfällt, kann es nachträglich zu einer zusätzlichen Steuerpflicht, aber auch, sofern der Gewinn gering ist, zu einem steuerlichen Rückerstattungsanspruch gegenüber den Finanzbehörden kommen.
Der Verkaufsgewinn bestimmt sich durch die Differenz des Erwerbspreises (hier also dem Wert der Immobilie im Rahmen der Erbschaftsannahmeerklärung) und dem Verkaufspreis. Von dieser Differenz können die Erwerbs- und Verkaufskosten, also beispielsweise angefallene Steuern, Maklergebühren, Anwaltshonorare, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes, etc., abgezogen werden. Mit anderen Worten, eine Steuer auf den Verkauf trifft einen Verkäufer nur dann, wenn dieser nach Abzug der Kosten auch einen Gewinn erzielt hat.
Sie können eine spanische Immobilie nur verkaufen, wenn Sie auch im Grundbuch als Eigentümer registriert sind. Wenn Sie die Erbschaft bisher nicht notariell in Spanien angenommen haben, dürfte der Erblasser weiterhin als Eigentümer im Grundbuch registriert sein. Sie müssten daher vor dem Verkauf die Erbschaft bezogen auf das Vermögen in Spanien noch formell abwickeln und die Steuern abführen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Fragen unter Zugrundelegen des von Ihnen vorgetragenen Sachverhaltes erfolgt, dass aber bereits leichte Abweichungen bzw. unterlassene Angaben zu anderen Ergebnissen führen können.
Da ich ständig deutsche Mandanten bei der Abwicklung von Erbschaften mit Nachlassvermögen in Spanien vertrete, können Sie sich gerne an mich wenden.
Ich hoffe, Ihre Frage vollständig und verständlich beantwortet zu haben. Gerne lade ich Sie ein, die einmalig kostenlose Nachfrageoption zu nutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Robert Engels
Rechtsanwalt
