Hat ein Nießbrauch Einfluss auf die Veräusserung eine Hauses nach vorwegg. Erbfolge

Question

Meine Mutter Anna war seit 1970 Alleineigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit vermieteten Wohnungen. Mit notariellem Vertrag vom  6.11.2002 übergab sie mir die Immobilie zum Alleineigentum. Gleichzeitig wurde ein Niessbrauch für meine Mutter bestellt. Aufschiebend bedingt durch das Vorableben meiner Mutter wurde auch ein Nießbrauch für ihren Ehemann begründet &lpar;nicht mir mir verwandt&rpar;. Der Nießbrauch wurde im Grundbuch eingetragen. Ich wurde als Eigentümer eingetragen.   Darüber hinaus musste ich drei Darlehen in Höhe von insgesamt 66.000 Euro übernehmen, die der Ehemann meiner Mutter an sie gegeben hatte &lpar;im Grundbuch eingetragen&rpar;.    Für den Eigentumsübergang habe ich Erbschaftsteuer in Höhe von 13.240 Euro bezahlt. Der Nießbrauch wurde als Belastung i.S.d. &#167; 25 ErbStG behandelt und berücksicht.    Im Jahr 2010 ist meine Mutter verstorben. Der Ehemann meiner Mutter hatte den Niessbrauch noch bis zu seinem Tod in 2017. Dann ist der Niessbrauch entfallen und wurde im Grundbuch gelöscht. Die Darlehensforderung von 66.000 Euro habe ich nach dem Tod des Ehemannes meiner Mutter an seinen Erben bezahlt.     Ich möchte das Mehrfamilienhaus jetzt verkaufen. Die Spekulationsfrist ist längst abgelaufen, aber meine Frage ist: Besteht aufgrund der Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge &lpar;Niessbrauch für meine Mutter und dann an ihren Ehemann, Darlehenrückzahlung&rpar; die Gefahr, dass ich trotzdem den Erlös für das Haus versteuern muss?

Rechtsanwalt Franz Meschke, LL.M. · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Der Veräußerungserlös wäre nicht zu versteuern.    Zwar können private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre beträgt, &#167; 23 Abs. 1 EStG. Allerdings ist diese Frist in Ihrem Fall bereits abgelaufen.    Insoweit Sie beim Erwerb der Immobilie von Ihrer Mutter auch Verbindlichkeiten übernommen haben, gilt der Vorgang als "entgeltlicher Erwerb". Im Übrigen handelt es sich um einen "unentgeltlichen Erwerb". Hinsichtlich des entgeltlich erworbenen Teils gilt für Sie eine neue Zehn-Jahres-Frist ab der eigenen Anschaffung. Dahingegen gilt bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils die Frist Ihrer Mutter weiter. Beide Zehn-Jahres-Fristen Ihrer Mutter sind vorliegend abgelaufen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Mir ist besonders wichtig, dass Sie mit meiner Antwort auch praktisch etwas anfangen können. Bei Unklarheiten dürfen Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Hat ein Nießbrauch Einfluss auf die Veräusserung eine Hauses nach vorwegg. Erbfolge

Steuerrecht

Rechtsanwalt Franz Meschke, LL.M.

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