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Fristlose Kündigung Pachtfläche


23.03.2005 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hallo,
ein Flurstück wurde 1988 mit einem Grundstückspachtvertrag vom Eigentümer an einen Landwirt verpachtet. Der Pachtvertrag ist 1993 ausgelaufen und wurde schriftlich nicht mehr verlängert.

Das Flurstück wurde 1991 von einer Firma mit dem Zweck zum Schotterabbau vom Eigentümer abgekauft. Der Eigentümer hat in den Kaufvertrag reinschreiben lassen, dass er das Flurstück kostenlos nutzen darf, bis es zum Schotterabbau kommt. Das Flurstück wurde weiterhin dem Landwirt verpachtet.
Das Flurstück wurde ein paar Jahre später von einer anderen Firma gekauft (Der Kaufvertrag wurde übernommen).
Der Eigentümer konnte das Flurstück weiterhin nutzen (die Verpachtung an den Landwirt lief weiter.)

Nun möchte diese Firma das Flurstück aber einem anderen Landwirt zur Nutzung zur Verfügung stellen.
Der Eigentümer ist bereit dem Wunsch der Firma nachzukommen.

Kann das Flurstück fristlos gekündigt werden oder muss eine Kündigungsfrist eingehalten werden, d.h. der Eigentümer kündigt dem Landwirt mit dem er ehemals einen schriftlichen Pachtvertrag (1988 bis 1993) abgeschlossen hat fristlos oder unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist?

Die Firma will dem anderen Landwirt das Flurstück aber sofort zur Verfügung stellen. Firma:"Dann beginne ich morgen mit dem Schotterabbau..." Nur damit, dass der Schotterabbau beginnt und somit dem Eigentümer das Flurstück nicht mehr zur Nutzung zur Verfügung steht. Das Flurstück soll aber weiterhin vom anderen Landwirt landwirtschaftlich genutzt werden. Ist das möglich?

Aber wie steht dann der Eigentümer da, der die Fläche an den Landwirt verpachtet hat. Hat der Pachtvertrag Gültigkeit? (Übergang vom schriftlichen ins mündliche Pachtverhältnis?)

Muss der Eigentümer Ersatzfläche bieten, oder Entschädigung zahlen?
Wie ist es möglich, dass die Firma, dem anderen Landwirt die Fläche sofort zur Verfügung stellt? (Auch ohne dem Eigentümer eventuell zu schädigen)?
Bitte um Antwort. Danke.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

so wie Sie den Sachverhalt schildern, hat der ursprüngliche Eigentümer das Grundstück an die Firma verkauft. Damit ist der von Ihnen als Eigentümer bezeichnete nicht mehr der Eigentümer, sondern die Firma ist Eigentümerin.

Mit dem Landwirt ist 1993 nach Ablauf des befristeten Vertrages mündlich ein sog. Landpachtvertrag geschlossen worden. Da er nicht schriftlich abgeschlossen wurde handelt es sich nach dem Gesetz um einen unbefristeten Landpachtvertrag.

Durch den Kauf des Grundstückes durch die Firma ist diese mit allen Rechten und Pflichten in den Landpachtvertrag eingetreten. Das Vertragsverhältnis besteht damit ausschließlich zwischen der Firma und dem Landwirt.

Die Firma kann nunmehr den Landpachtvertrag kündigen. Ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung berechtigen würde, ist nicht ersichtlich. Daher bleibt es bei der ordentlichen (fristgerechten) Kündigung. B Die ordentliche Kündigung muss spätestens am 3. Werktag des laufenden Pachtjahres erklärt werden und wird dann wirksam zum Ende des nächsten Pachtjahres. De facto beträgt die Kündigungsfrist damit 2 Jahre.

Ein Grund zur außerordentlichen Kündigung würde dann bestehen, wenn die Firma tatsächlich mit dem Schotterabbau beginnen will. Dann könnte Sie fristlos kündigen, müsste aber tatsächlich auch unmittelbar mit dem Abbau beginnen.

Problematisch ist an Ihrer Konstellation, dass der ehemalige Eigentümer das Grundstück weiterhin nutzen darf, folgendes:

Der Landpachtvertrag könnte zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Bauern bestehen geblieben und nicht übergegangen sein. In diesem Falle hätte der ehemalige Eigentümer das o.g. ordentliche Kündigungsrecht. Will nun die Firma mit dem Abbau beginnen, muss aber der ehemalige Eigentümer die Kündigungsfrist einhalten. Er hat damit nur noch die Wahl zwischen Regen und Traufe: Entweder entzieht er dem Bauern sein Nutzungsrecht und macht sich diesem Gegenüber schadensersatzpflichtig, oder er macht der Firma den Abbau unmöglich und macht sich dieser gegenüber schadensersatzpflichtig.

Zu der Überlassung an den anderen Bauern ist zu sagen, dass die Firma hierzu aufgrund Ihrer vertraglichen Konstruktion nicht berechtigt ist, wenn der Pachtvertrag beim ehemaligen Eigentümer verblieben ist (wegen dessen Nutzungsrecht). Beiden Bauern die Nutzung gleichzeitig zu ermöglichen ist ein Ding der Unmöglichkeit, wenn dies nicht durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen allen vier beteiligten Parteien erreicht wird.

Sie sehen, dass Sie sich aufgrund Ihrer vertraglichen Konstellationen in eine ziemliche Zwickmühle gebracht haben, die keinesfalls im Wege der Ferndiagnose ohne genaue Detailkenntnisse gelöst werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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