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Fristlose Kündigung Pachtvertrag


02.05.2007 21:16 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Wir haben letzten Sommer ab dem 01.06.2006 eine Pachtvertrag für ein Restaurant für 5 Jahre abgeschlossen.
Wir haben bisher alle Mietzinsen und Betriebskosten bezahlt, jedoch läuft das Geschäft nicht gut genug um das Restaurant weiterhin finanziell aufrechtzuerhalten und wir können die Pacht nicht erwirtschaften.
Desweiteren haben wir eine negative Antwort vom Vermieter bezüglich einer Pachtminderung erhalten.

Wir haben bereits Schulden bei der Bank und möchten, am Besten sofort, aus dem Pachtvertrag raus um keine weiteren Schulden zu machen.
Wir möchten weiterhin mit der hinterlegten Kaution, die wir hoffentlich zurückbekommen, nach Beendigung des Pachtverhältnisses, unsere Schulden bei der Bank zurückbezahlen.
Ist unsere finanzielle Situation Grund für eine fristlose Kündigung? Wenn ja, wie bald können wir das Restaurant abgeben?

Mein Vater, auf welchen der Pachtvertrag geschlossen ist, hatte bereits bei Pachtbeginn gesundheitliche Probleme (Trombose).
Könnte man dies, falls die finanzielle Situation nicht ausreicht, als Grund für eine fristlose Kündigung nehmen? Obwohl die Krankheit bisher das Betreiben des Geschäfts nicht beeinträchtigt hat?

Hier ein Auszug aus dem Pachtvertrag:
§ 2 Mietdauer

Der Mietvertrag beginnt voraussichtlich am 1.6.2006. Sollte vom Vormieter das Mietobjekt bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht geräumt worden sein, beginnt das Mietverhältnis alternativ am 15.06. bzw. 01.07.2006

Er läuft auf die Dauer von 5 Jahren. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten von einer der Parteien gekündigt, so verlängert er sich jeweils um weitere 5 Jahre. Der Vermieter verzichtet auf sein erstmaliges Kündigungsrecht.

§ 3 Kündigung

1. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Zugang an.

2. Setzt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, so findet § 545 BGB weder für den Mieter noch den Vermieter Anwendung. In § 545 BGB ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem anderen Teil erklärt. Der Mieter hat in diesem Fall als Nutzungsentschädigung den ortsüblichen Mietwert der vermieteten Räume zu bezahlen, mindestens jedoch den zuletzt gezahlten Mietzins.

Danke!
02.05.2007 | 21:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Sie können den Pachtvertrag dann außerordentlich kündigen, wenn Ihre finanzielle Situation ein Grund für die Kündigung ist.
2.Gemäß §§ 581 II, 543 Abs. 1 BGB liegt ein solcher Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen der Parteien die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Vertragsende nicht zumutbar ist.
3.Ein solcher Grund kann bei Ihnen vorliegen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie das Geschäft nur mit unzumutbarer Verschuldung fortführen können und diese Situation trotz Ihres unermüdlichen Zutun nicht verbessert werden kann und somit zu Ihrem finanziellen Ruin führt. Die Krankheit Ihres Vaters können Sie nur dann mit Erfolg anführen, wenn er der Pächter ist und aufgrund der Krankheit das Geschäft nicht fortführen kann. Ebenso kann die Krankheit angeführt werden, wenn Sie sich um Ihren Vater kümmern müssen und daher den Vertrag nicht fortführen können.
4.Sie sollten in Ihrem Vertrag nochmals nachsehen, ob es eine Klausel gibt für den Fall, dass Sie das Geschäft aufgeben wollen und sich daraus ein Kündigungsgrund ergeben kann.
5.Da die Entscheidung letztendlich von dem Gericht beurteilt wird, sollten Sie mit dem Verpächter die Situation unter Beiziehung von unbeteiligten Dritten (am besten die jeweiligen Rechtsanwälte) besprechen und versuchen, eine Einigung zu finden für einen früheren Beendigungszeitpunkt.





Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2007 | 10:48

Mit welcher Frist können wir aus wichtigem Grund kündigen? Können Sie uns ein konkretes Beispiel nennen? Zum Beispiel wenn wir am 15. Mai kündigen, wann müssen wir das Restaurant geräumt haben, wenn der Vermieter die Kündigung akzeptiert?

Wenn der Vermieter die Kündigung aus finanziellen Gründen akzepiert, wie in der ersten Frage beschrieben, bekommen wir die Kaution vollständig zurück? Hat der Vermieter Recht darauf die Kaution in dieser Situation einzubehalten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 12:39

Wenn Sie einen wichtigen Grund haben, können Sie fristlos kündigen, das heißt sofort. Am besten wäre es, wenn Sie mit Ihrem Vermieter deutlich die Situation ansprechen und gemeinsam mit ihm einen Auszugstermin vereinbaren, zu dem Sie das Objekt in ordnungsgemäßen Zustand übergeben können. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die Pacht bezahlen.

Die Kaution erhalten Sie zurück, wenn keine von Ihnen verschuldete Mängel vorhanden sind und keine Pacht aussteht. Das ist bisher der Fall, weshalb Sie die Kaution zurück erhalten müssten. Erfahrungsgemäß ist die offene Besprechung erfolgreich. Der Verpächter ist daran interessiert, Pacht zu bekommen. Sie können das nicht mehr leisten, daher wird er daran interessiert sein, das Objekt ordentlich zurück zu erhalten.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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