Feuchtes Mauerwerk im Keller - arglistige Täuschung?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
Immobilienkaufverträge enthalten üblicherweise Klauseln, mit denen die Haftung des Verkäufers für Mängel der verkauften Immobilie ausgeschlossen wird. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer dann nicht berufen, wenn er wesentliche Mängel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB . Der Käufer trägt dabei die Beweislast für die Kenntnis des Mangels beim Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Der Verkäufer muss dann im Gegenzug nachweisen, was er wann wo und wie dem Käufer offenbart hat.

Nach Ihrer Schilderung könnte aufgrund der zeitlichen Umstände tatsächlich der Verdacht naheliegen, dass der Verkäufer die Feuchtigkeit kannte und arglistig gehandelt hat.

Das OLG Saarbrücken hat mit Urteil vom 05.08.2008, Az.: 4 U 90/08 - 33 das Folgende entschieden:
"Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt."

Eine Aufklärungspflicht besteht dann nicht, "und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind." Dieser Punkt könnte durch die Neurenovierung gerade ausgeschlossen gewesen sein.

Maßgeblich wird es aber weiter in Ihrem Fall sein, den wesentlichen Mangel (im Urteil ein Fall der "extremen Durchfeuchtung") unter Beweis zu stellen und auch die Kenntnis des Verkäufers von dem wesentlichen Mangel zu beweisen. Allein die Renovierung an sich besagt noch nicht, welche Umstände der Verkäufer kannte. Die Renovierung bedeutet nur, dass zumindest Sie die Feuchtigkeit nicht erkennen konnten; damit ist eine aber nicht sämtliche Hürden genommen. Ob der Verkäufer vor der Renovierung die Feuchtigkeit erkennen konnte und ggf. nur provisorisch renoviert hat, muss letztlich festgestellt werden. Dazu werden voraussichtlich die Ausführungen eines Sachverständigen notwendig sein.

2.
Wenn der Verkäufer für einen wesentlichen Mangel einzustehen hat, können Sie zunächst die Nacherfüllung von Ihm verlangen. Damit im Zusammenhang stehende Schadensersatzansprüche können geltend gemacht werden, wenn im Einzelnen Schäden anfallen.

Wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert, können Sie wahlweise den Rücktritt vom Kaufvertrag wählen, eine Kaufpreisminderung verlangen oder Schadensersatz geltend machen, z.B. für eigene Sanierungsmaßnahmen.

3.
Bevor Sie mit dem Verkäufer in Kontakt treten, sollten Sie m.E. zunächst soviel wie möglich über den Zustand des Gebäudes vor der Renovierung in Erfahrung bringen. Bleiben Sie dazu in jedem fall mit dem damaligen Kaufinteressenten in Kontakt und versuchen Sie, auf diesem Wege an Unterlagen und Aussagen zum damaligen Zustand zu kommen.

Wenn Sie dann den Verkäufer in Anspruch nehmen wollen, empfehle ich, dies über einen Anwalt zu tun. Mit einem freiwilligen Einsehen ist in derartigen Fällen erfahrungsgemäß nicht zu rechnen. Die Aufforderung an den Verkäufer sollte daher von Anfang an im Hinblick auf ein mögliches gerichtliches Verfahren aufbereitet werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt