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Arglistige Täuschung beim Verkauf einer Wohnung?

02.02.2010 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Vorgeschichte:

Verkäufer hat vor 2 Jahren eine Wohnung verkauft. Im Kaufvertrag wurden Mängel ausgeschlossen, soweit sie nicht vor Verkauf dem Verkäufer bekannt gewesen sein müssen.

Verkäufer wurde von dem letzten Mieter auf einen Schaden aufmerksam gemacht. Dieser Schaden bestand darin, dass an einer Außenwand unter einer Dachschräge eine feuchte Stelle aufgetreten ist.

Der Mieter führte die feuchte Stelle an der Wand auf ein angeblich undichtes Dach zurück. Durch einen Dachdeckermeister wurde daraufhin der Sachverhalt geprüft mit dem Ergebnis, das kein Eindringen von Feuchtigkeit über die Dachkonstruktion möglich ist. Ein entsprechendes Gutachten liegt vor.

Daraufhin änderte der Mieter die Strategie und sprach von einer sog. „Wärmebrücke“, die dafür sorgt, dass an der Wandinnenseite Wasser kondensiere und für Schimmel sorge.

Es wurde ein zweiter Sachverständiger beauftragt, der die Quelle der Feuchtigkeit ermitteln sollte. Dazu wurde ein auf Feuchtigkeitsschäden und die Leckortung spezialisiertes Unternehmen beauftragt. Das Ergebnis war, das im zweiten Gutachten bestätigt wurde, dass keine Ursache für die Feuchtigkeit aufgrund eines Baumangels gefunden werden konnte.

Das diese angebliche „Wärmebrücke“ mitten im Sommer bei Außentemperaturen von durchschnittlich 25 Grad Celsius für kalte Innenwände mit Bildung von Kondenswasser sorgen sollte, kann als Phantasieprodukt des Mieters angesehen werden. Der hatte wahrscheinlich selbst mit der Blumenspritze für den feuchten Fleck an der Wand gesorgt.

Dem Verkäufer lagen also zwei Gutachten vor, die bestätigen, dass kein baulicher Mangel zu dem Problem geführt haben kann und das Objekt somit frei von Mängeln ist.

Der Fall:

Der Verkäufer verkauft die Wohnung, nachdem der Mieter ausgezogen war. Nach Auszug des Mieters bis zum Verkauf vergingen 8 Monate, in denen die Wohnung renoviert wurde und in denen keinerlei neue Schäden an der bezeichneten Außenwand aufgetreten sind.

Ein Jahr nach dem Verkauf meldet sich der Käufer der Wohnung und macht als Schaden geltend, dass an der bezeichneten Wand ein Schimmelbefall aufgetreten wäre, welcher auf eine Wärmebrücke zurückzuführen sei. Tatsächlich existierte ein solcher Schimmelbefall aber nicht, der Käufer ist nur vom ehemaligen Mieter mit unzutreffenden Behauptungen versorgt worden und versucht nun, einen weiteren Kaufpreisnachlass zu erreichen, indem er einen Schaden vorschiebt.

Der Käufer wollte den Schaden jedoch keinen Sachverständigen zu Prüfung vorführen und nach mehreren Schreiben über seinen RA macht er einen Rückzieher und spricht von Irrtum und das der Schimmel doch in einem ganz anderen Raum aufgetreten sei.

Nach einem weiteren Jahr versucht der Käufer erneut, einen Schaden zu reklamieren, der im Zusammenhang mit dem vom früheren Mieter beschrieben feuchter Fleck stehen soll. Dazu hat er einen Handwerker gebeten, die Quelle des Übels ausfindig zu machen und dieser hat ihm einen Schaden aufgrund mangelnder Isolation bescheinigt. Diesmal fordert er per RA einen Geldbetrag, um den Schaden zu beseitigen.

Meine Fragen:

1. Der Käufer beschuldigt den Verkäufer, ihn arglistig getäuscht und einen verborgener Mangel verschwiegen zu haben. Kann der Verkäufer sich darauf berufen, dass er vor dem Verkauf sich durch zwei Sachverständige davon überzeugt hat, dass kein Schaden vorliegt und er letztlich im guten Glauben die Zusicherung der Mängelfreiheit gegeben hat? Im Ergebnis also nicht arglistig getäuscht haben kann, da er selbst kein Bausachverständiger ist und daher auf die Auskünfte von Sachverständigen angewiesen ist.

2. Der Käufer hat einen angeblichen baulichen Mangel beanstandet, ohne tatsächlich einen Schaden zu haben. Es gibt keinen Schimmel oder ähnliches, es besteht keine Beeinträchtigung der Wohnung. Er will letztlich Geld dafür, dass ein vermeintlichen Mangel oder baulichen Fehler beseitigt werden kann, der nicht schädlich wirkt. Bei einem Gebäude, das vor 15 Jahren gebaut wurde, wurde sicher einiges anders gemacht, als man das heute handwerklich oder von den Baustoffen ausführen würde. Kann das beanstandet werden?

3. Wenn der Verkäufer dem Käufer den „Schaden“ bezahlt, kann er dann zukünftig für „Folgeschäden“ in Anspruch genommen werden. Ist damit seine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung erfüllt. Kann der Käufer später auch noch die Wandlung des Kaufvertrages verlangen, wenn er zuvor eine Nachbesserung akzeptiert hat?

4. Wie entscheiden die Gerichte in solchen Fällen?

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:
1. Hinsichtlich der vermeintlich arglistigen Täuschung sollten Sie wissen, dass sich der Käufer bzw. dessen Anwalt deshalb hierauf berufen, da Sie sich, in einem solchen Falle der arglistigen Täuschung, nicht auf einen Haftungsausschluss, wie Sie ihn vorliegend vereinbart haben gem § 444 BGB, berufen könnten.
Allerdings bezweifle ich stark, dass es sich in Ihrem Fall, um sog. Arglist handelt.
Wie Sie dem Wortlaut bereits unschwer entnehmen können, müssten Sie mit List gehandelt haben, also eine Täuschung des Käufers zum Zweck der Aufrechterhaltung eines Irrtums gewollt haben.
Dies ist schon ungeachtet etwaiger Aufklärungspflichten, den Ausführungen Ihres Sachverhaltes folgend, hier wohl kaum der Fall und müsste im Übrigen selbstverständlich vom Gegner nachgewiesen werden.
Ganz im Gegenteil: Soweit ein Verkäufer, wie in Ihrem Falle geschehen, zwei unabhängige Sachverständige zu Rate zieht und beide einstimmig zum selben Ergebnis kommen, dass gerade kein Mangel vorliegt, wird man arglistiges Handeln, m.E. völlig ausschließen können.

Ich bezweifele sogar, dass Sie insoweit eine Aufklärungspflicht hatten, überhaupt darzulegen, dass es einen vom vormaligen Mieter behaupteten Schimmelbefall gegeben habe, soweit dies zwei unabhängige Sachverständigengutachten klar widerlegen.
Denn Aufklärungspflichten bestehen nur soweit dies der andere Teil mit Rücksicht auf die Verkehrsanschauung redlicher Weise erwarten durfte. Grundsätzlich ist es Sache jeder Partei ihre Interessen selbst wahrzunehmen!
Auf den Fall übertragen heißt das:
Soweit sich der Ihnen vom damaligen Mieter angezeigte Mangel aufgrund Ihrer eingeholten Sachverständigengutachten nicht erwiesen hat, haben bzw. hatten Sie auch keine Pflicht dies dem Käufer mitzuteilen!
Auch hinsichtlich Ihrer Aufklärungspflicht wäre der Gegner im Übrigen beweispflichtig.

2. Ungeachtet obiger Ausführungen, hätte der Käufer sog. Gewährleistungsansprüche, soweit diese nicht vom vereinbarten Haftungsausschluss umfasst sind, Ihnen letztlich also nachweisen kann, dass Sie arglistig gehandelt haben, was ich jedoch wie oben gezeigt stark bezweifle.
In einem solchen Fall hätte der Käufer zunächst nur Anspruch auf Nacherfüllung, in Ihrem Falle Nachbesserung.
Sie müssten also den Fehler beheben lassen. Nur soweit dies nicht fristgerecht oder insuffizient geschieht, hätte der Käufer die Folgerechte einer Minderung oder etwaige Schadensersatzansprüche. Einen Rücktritt wegen insuffizienter Mangelbeseitigung halte ich für ausgeschlossen, da dieser nur dann möglich ist, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Dies wäre in einer Gesamtschau unter Abwägung des Wertes mit und ohne Mangel zu beurteilen und m.E. daher eher als Bagatelle im Verhältnis zum Gesamtwert zu sehen (Hier evtl. aber auch eine andere Sichtweise vertretbar)

3. Soweit Sie für den Mangel aufkommen, richten sich weitere Ansprüche des Käufers nach der Verjährungszeit. Diese beträgt bei Käufen über ein sog. Bauwerk (also mithin einer Wohnung) fünf Jahre ab Übergabe des Sache.

Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.
Für (kostenlose) Rückfragen oder eine etwaig gewünschte Interessenvertretung (z.B durch ein anwaltliches Antwortschreiben auf die vom Gegenanwalt erhobenen Ansprüche) stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung, wobei die Kommunikation bei größerer Entfernung via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Mandatsausführung nicht entgegen steht, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen. Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.

Hinweis:
Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung, die ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und unter Umständen sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen.



Mit freundlichen Grüßen,

Ihr

Alexander Stephens

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2010 | 17:47

Guten Tag Herr Stephens!
Zunächst vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Meine Nachfrage:
Ich werde den neu aufgetretenen Schadensfall selbst in Augenschein nehmen. Sollte sich herausstellen, dass tatsächlich ein Schaden vorliegt, will ich mich mit einer Einmalzahlung an den Kosten des Käufers beteiligen. Jedoch ohne Anerkennung einer Schuld oder Haftung. Ich möchte mit dem Käufer darüber eine Vereinbarung treffen, dass er einen Geldbetrag erhält, wenn er ausdrücklich erklärt, zukünftig keine weiteren Forderungen aus dem Kaufgeschäft gegen mich zu stellen. Sozusagen aus gutem Willen.

Frage: Könnte das meine Position in einem späteren Rechtsstreit schwächen, wenn es zu keiner Einigung kommt und der Käufer klagt und Könnte das als ein Eingeständnis dafür gewertet, dass ich Mitschuld an dem Dilemma trage?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2010 | 20:16

Lieber Fragensteller,

Ihr Ansinnen ist nachvollziehbar und natürlich rechtlich machbar.

Hierzu kann man sich verschiedener Rechtsinstitute bedienen, ich würde Ihnen in einem solchen Falle einen sog. Vergleich vorschlagen, da dies Ihren Goodwill untermauert und Ihre spätere Verhandlungsposition auch aus der subjektiven Wertungsebene heraus positiv hervorhebt.

In einem solchen Vergleich könnte der Käufer im Gegenzug einer durch sie geleisteten Einmalzahlung auf sämtliche Rechte, die er auch nur möglicher Weise hätte, verzichten.

Allerdings würde ich Ihnen raten, einen solchen Vergleich anwaltlich ausfertigen zu lassen, um z.B gerade die von Ihnen gewollte Erklärung, dass der Vergleich z.B. ohne Anerkennung etwaiger Rechtspflichten vorgenommen werde, juristisch korrekt auszuformulieren.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung und bedanke mich nochmals herzlich für Ihre Beauftragung.

Mit freundlichen Grüßen aus München,


Alexander Stephens

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