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Arglistige Täuschung bei Grundstücksverkauf?


03.08.2006 22:07 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Im Dezember letzten Jahres habe ich ein Hausgrundstück verkauft. Heute erhalte ich ein Schreiben eines Anwaltes, der mir mitteilt, daß das Kaufobjekt seit Beginn der 90er Jahre unter Denkmalschutz steht. Diese Auskunft habe der Käufer auf Grund einer Bauanfrage erhalten. Weiter sagt er, daß dieser Umstand und die damit verbundenen Beschränkungen einen Mangel im Sinne der §§ 434,435 BGB darstellen. Dann folgt, daß trotz der der im notariellen Kaufvertrag formular- mäßig verankerten Haftungsausschlüsse nach Vorschrift des § 444 BGB für die mit dem Mangel verbundenen nachteiligen Konsequenzen einzustehen ist. Eine Rückäußerung wird kurzfristig verlangt.Anschließend sollen die Ansprüche beziffert werden. Seinen Mandanten sei nicht unbedingt an einer gerichtlichen Auseinandersetzung gelegen, man würde aber nicht davor zurückschrecken.
Ich habe versucht mich schlau zu machen und gelesen, daß § 444 sich mit arglistiger Täuschung oder Garantieleistung beschäftigt.
Arglistige Täuschung liegt nicht vor da das Haus von einem Hausverwalter betreut wurde. Mir war zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht bewußt, daß ein Denkmalschutz vorliegt. Zuvor wurden Veränderungen durchgeführt die durch den zuständigen Denkmalschützer hätten verhindert werden müssen (Austauschen der Hauseingangstüre). Desweiteren hat das Haus keine Denkmalschutz- plakette. Der ausführende Makler hat auch nicht nach Denkmalschutz gefragt dann wäre ich eventuell sensibiliert gewesen.

Ich gehe davon aus daß der Käufer den Kaufpreis nachträglich mindern will.
Folgende Fragen habe ich:
1. Habe ich mich im Sinne des 444 einer arglistigen Täuschung schuldig gemacht.
2. Gibt es Urteile zu dieser Konstellation, wenn ja wie wurde entschieden.
3. Was raten Sie mir zu tun.

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Sehr geehrt(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

§ 444 BGB bestimmt, dass der Verkäufer sich auf eine Vereinbarung nicht berufen kann, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Nach Ihren Schilderungen ist davon auszugehen, dass der Kauf mit der Maßgabe erfolgte, dass jegliche Gewährleistung ‑ soweit gesetzlich zulässig ‑ ausgeschlossen sein sollte. Der um­fassende Ausschluss der Sachmängelhaftung führt nunmehr dazu, dass der Käufer keinerlei Rechte wegen Mängeln gleich welcher Art geltend machen kann.

Ausgenommen hiervon sind lediglich solche Mängel, die Sie als Verkäufer arglistig verschwiegen oder für die Sie eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer zumindest bedingt vorsätzlich einen of­fenbarungspflichtigen Umstand in dem Bewusstsein ver­schweigt, der Käufer werde den Kauf bei entsprechender Kenntnis nicht abschließen (PalandtIPutzo, BGB, 59. Aufl., § 463 Rdnr. 11 mit Verweis auf Palandt1Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 123 Rdnr. 11 m.w.Nw.).
Dies Voraussetzungen liegen hier nicht vor, da Sie von dem Umstand des Denkmalschutzes keine positive Kenntnis hatten.
Sollte sich der Verkäufer dennoch hierauf berufen, hat er diese Voraussetzungen darzutun und zu beweisen.

Ob Sie eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben haben, lässt sich aufgrund Ihrer bisherigen Angaben - vor allen Dingen ohne Einblick in den notariellen Vertrag - nicht verbindlich beurteilen.

Mit einer Beschaffenheitsgarantie übernimmt der Verkäufer die Gewähr für bestimmte Eigenschaften einer Sache.

Der Verkäufer ist gehalten darzulegen und zu beweisen, dass die Voraussetzungen des § 444 BGB vorliegen.
Hinsichtlich des Merkmals "arglistiges Verschweigen" dürfte dies schwer fallen.
Hinsichtlich der Beschaffenheitsgarantie müsste der notarielle Vertrag auf entsprechende Formulierungen hin überprüft werden.
In diesem Zusammenhang können Sie aber den Notar kontaktieren und ihm die Sachlage schildern und eruieren, ob eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben worden ist. Der Beantwortung einer solchen Fragen wird sich der Notar in keinem verweigern.

Vor diesem Hintergrund sind auch keine etwaigen Urteile zu zitieren.
In Ihrem Fall geht es um reine Beweisfragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache gegeben habe und verbleibe


mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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